광주지방법원 2026타경30042. 광주역한국아델리움 8층 810호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 205,000,000원입니다. 권리의 기준점은 2022.09.16 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 임인영은 2022.10.17 전입·확정일자를 갖췄지만 말소기준일보다 뒤이므로 자료상 대항력이 없습니다. 임차보증금은 174,300,000원이나 예상배당 시나리오에서 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 가격 메리트까지 단정하면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 205,000,000원이 시장가격 대비 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 또한 갑구에는 민간임대주택등기가 존재하고, 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 8층 810호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상20층 중 제8층 제810호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권
말소기준권리는 2022.09.16 접수된 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 근저당권 변경등기가 있으며 채권최고액 56,520,000원과 공동담보 해제 내용이 기록돼 있습니다. 임인영의 전입신고·확정일자는 2022.10.17, 점유개시는 2022.10.31로 모두 말소기준 이후입니다. 2024.11.04 등기된 주택임차권 역시 자료상 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임인영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 174,300,000원 | 2022.10.17 / 2022.10.17 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임인영은 임차보증금 174,300,000원으로 건물 전부를 임차했고, 2024.11.04 임차권등기가 접수됐으며 배당요구가 접수돼 있습니다. 전입신고가 2022.10.17로 말소기준권리인 2022.09.16 우리은행 근저당보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정됩니다. 따라서 보증금이 최저매각가보다 작거나 크다는 이유로 매수인이 미배당액을 인수하는 구조가 아니며, 예상 시나리오의 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
③ 가격 — 시세 없이 감정가만으로 싸다고 할 수 없다
현재 신건 최저매각가는 감정가와 같은 205,000,000원입니다. 1회 유찰 시 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원으로 제시돼 있습니다. 하지만 비교할 실거래 자료가 없으므로 현재가뿐 아니라 유찰 후 가격도 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 용도가 근린시설이고 실제 감정 이용상태는 오피스텔인 만큼, 입찰가는 별도의 동종 오피스텔 거래·임대수익·환금성 검증을 전제로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 174,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 205,000,000원 가정 시 집행비용 3,670,000원을 제외한 201,330,000원이 우리은행 근저당 배당으로 계산되고, 주택도시보증공사의 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당액은 23,020,890,000원이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 내에 위치하고, 주변에는 상업용·업무용 건물과 광주역 등이 소재합니다.
- 교통. 대상 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 왕복 4차로, 남동측·남서측 왕복 2차로 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 대로2류·중로2류·소로2류와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 건물의 제8층 제810호이며 급배수·난방·승강기·소화전설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 공시지가. 1,115,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 205,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동종 오피스텔 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 현재 효력, 매각 후 처리 관계를 원본 등기와 매각서류에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변경. 우리은행 근저당의 원등기와 같은 날 접수된 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제 변경등기를 함께 대조해야 합니다.
- 임차권. 임인영의 전입 2022.10.17이 말소기준 2022.09.16보다 늦어 대항력 없음으로 분석되지만, 임차권등기와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 실질취득. 현재 회차 예상 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득은 최저매각가 205,000,000원과 같습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 핵심은 명확합니다. 임인영의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 보증금 174,300,000원의 미배당분을 매수인이 떠안아 실질취득가가 고정되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
반면 가격 판단은 열려 있습니다. 현재 최저매각가 205,000,000원에 대해 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 사건상 근린시설·감정상 오피스텔이라는 물건 특성도 있습니다. 여기에 민간임대주택등기와 우리은행 근저당 변경등기를 원본에서 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 메리트는 미확인. 신건 최저가가 낮아 보이는지보다 실제 오피스텔 시장가격과 등기의 현재 효력을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
