광주지방법원 2026타경30042. 이 물건의 핵심은 임차권등기 자체보다 그 임차권이 말소기준권리보다 늦다는 점입니다. 우리은행 근저당권은 2022.09.16 설정됐고, 임인영의 전입신고는 2022.10.17로 그 이후입니다. 임차권등기는 2024.11.04 이뤄졌으며, 제공된 권리판단상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 회차의 예상배당에서 임차보증금이 전액 회수되지 않더라도 매수인에게 미배당 보증금이 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 205,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 143,500,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래가가 제시되지 않았으므로 70%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 8층 810호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상20층 건물 내 제8층 제810호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 174,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
말소기준권리는 2022.09.16 접수된 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 근저당권 변경등기가 있고, 이후 2024.11.04 임인영의 주택임차권등기, 2026.01.07 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판단에서는 임차권과 경매개시결정 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
② 임차관계 — 임차권등기는 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임인영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.17 | 2022.10.17 | 174,300,000원 | 없음 | 2024.11.04 | 인수 0원 |
임대차계약일은 2022.10.13, 점유개시일은 2022.10.31이며 월 차임은 등기내용상 110,000원입니다. 임차보증금은 174,300,000원입니다. 그러나 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 이 보증금의 미배당분을 매수인이 떠안는 구조로 보지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 140,691,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 174,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 143,500,000원 가정 시 집행비용 2,809,000원을 제외한 금액이 우리은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 143,500,000원 | 140,691,000원 | 23,081,529,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 100,450,000원 | 98,243,700원 | 23,123,976,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 70,315,000원 | 68,649,330원 | 23,153,570,670원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 유지됩니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락에 따라 임차보증금 인수가 증가해 실질취득가가 고정되는 유형이 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 북구 신안동 “광주역한국아델리움” 내에 위치하며 주위에는 상업용·업무용 건물과 광주역 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 제8층 제810호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 1,115,000원/㎡, 평지·가로장방 형태입니다.
- 도로. 북동측 왕복 4차로, 남동측·남서측 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 우리은행 근저당 2022.09.16, 임차인 전입 2022.10.17의 선후관계를 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자가 누구인지, 현재 점유 여부와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건의 용도 표시는 근린시설이고 감정 이용상태 및 매각물건명세서 비고는 오피스텔입니다. 실제 이용·건축물대장·관련 규제를 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 205,000,000원 대비 현재 최저가 143,500,000원이라는 할인율만 보지 말고 인근 오피스텔 실거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았을 수 있으므로 실제 배당순위는 법원 자료를 기준으로 확인하세요.
맺으며 — 권리 위험은 낮지만 가격 검증은 별도
이 사건의 임차권은 보증금이 174,300,000원으로 크지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원으로 분석됩니다. 현재 최저가는 한 차례 유찰된 143,500,000원이며 감정가의 70%입니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 이 할인율을 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 뜻으로 받아들여서는 안 됩니다. 권리는 인수 0원 여부를 확인하고, 가격은 현 시세를 별도로 검증하는 사건입니다.
