서울남부지방법원 2025타경11079. 영등포동2가 경동미르웰여의도 제10층 제1010호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 14.03㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 11층 중 10층이며 사용승인일은 2017.09.21입니다. 현재 소유자는 김이선이고 2022.02.15 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 선순위 대항력 임차인과 매각조건상의 포기 확약입니다. 김소담은 임대차계약일 2021.10.29, 점유개시일 2021.11.25, 주민등록일 2021.11.26, 확정일 2021.10.29이며 보증금은 200,000,000원입니다. 말소기준으로 잡힌 케이비캐피탈 가압류의 등기일은 2023.02.15이므로 임차인의 대항요건이 그보다 앞섭니다. 다만 매각물건명세서상 김소담과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 이 임차인에 한해서는 실질 인수가 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11079 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 94-129 경동미르웰여의도 제10층 제1010호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 14.03㎡ · 11층 중 10층 |
| 소유자 | 김이선 (2022.02.15 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.02.15 케이비캐피탈주식회사 가압류 15,840,142원입니다. 이후 롯데캐피탈 가압류 20,128,425원, 영등포구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 주택임차권은 2023.12.05 등기됐지만 실제 임차인의 점유·전입은 2021년으로 말소기준보다 빠릅니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소담 | 건물 전부 · 2021.11.26 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 보증금 200,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다. 김소담은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하며, 신건 164,000,000원 가정 시 집행비용을 제외한 160,904,000원을 배당받고 계산상 39,096,000원이 남습니다.
② 시세 비교 — 최근 시장보다 27.7% 높다
경동미르웰여의도 전용 14.03㎡의 거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 135,083,333원이지만 과거 160,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 128,400,000원, 가장 최신인 2026.06 거래는 131,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -8.2%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.03㎡ | 5 | 131,000,000원 |
| 2026.01 | 14.03㎡ | 5 | 136,000,000원 |
| 2025.10 | 14.03㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 14.03㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2025.07 | 14.03㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2025.06 | 14.03㎡ | 5 | 143,000,000원 |
| 2025.05 | 14.03㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2025.04 | 14.03㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 2025.03 | 14.03㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 2023.12 | 14.03㎡ | 10 | 139,000,000원 |
| 2023.12 | 14.03㎡ | 10 | 139,000,000원 |
| 2022.10 | 14.03㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.03㎡ | 5건 | 128,400,000원 |
현재 최저매각가 164,000,000원은 최근 12개월 평균 128,400,000원의 127.7%입니다. 최신 거래 131,000,000원과 비교해도 신건 최저가는 더 높습니다. 전체 거래 평균 135,083,333원을 기준으로 해도 최저가는 121.4%입니다. 따라서 이 물건을 신건 단계에서 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 김소담 보증금 | 200,000,000원 | 160,904,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈 | 15,840,142원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 | 20,128,425원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 미배당액은 39,096,000원입니다. 1회 유찰 시 계산상 71,436,800원, 2회 유찰 시 97,309,440원으로 늘어납니다. 그러나 김소담과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적용되므로 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
④ 회차별 인수 계산 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 위험은 커진다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 164,000,000원 | 39,096,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 131,200,000원 | 71,436,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 104,960,000원 | 97,309,440원 | 0원 |
확약이 없었다면 보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 커서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인의 잔액 반환청구권 포기를 매각조건으로 두었기 때문에 각 회차의 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 김소담 및 그 주택임차권 승계인에게 적용되는 조건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며 전용면적은 14.03㎡입니다.
- 입지. 영등포동주민센터 북동측 인근으로 아파트·다세대·오피스텔·병원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 영등포시장역(지하철 5호선)이 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 10층이며 사용승인일은 2017.09.21입니다. 승강기·지하주차장·기계식주차·도시가스 개별난방시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 공시지가는 7,642,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 재확인. 김소담 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 김소담 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 200,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 135,083,333원보다 최근 12개월 평균 128,400,000원과 최신 거래 131,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 과거 구간 대비 -8.2%입니다. 신건 최저가 164,000,000원은 최근 평균의 127.7%입니다.
- 배당구조 확인. 신건 기준 임차인이 160,904,000원을 우선배당받고 가압류 채권자와 신청채권자는 0원으로 계산됩니다.
맺으며 — 권리의 반전은 풀렸지만 가격이 남는다
이 사건은 표면적으로 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 신건에서도 39,096,000원을 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 매각조건에 김소담과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
그래도 신건 입찰 매력도가 높아지는 것은 아닙니다. 실질취득 164,000,000원은 최근 12개월 평균 128,400,000원의 127.7%이고 최신 거래 131,000,000원보다도 높으며, 최근 거래 추세는 -8.2%입니다. 권리조건은 확약으로 정리되지만, 현재 회차 가격은 최근 시장보다 높습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 선순위 임차인 자체보다 확약 조건의 정확한 이행 확인과 최근 시세 대비 응찰가격 관리입니다.
