서울남부지방법원 2025타경11079. 영등포동2가 경동미르웰여의도 제10층 제1010호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용되는 다세대 물건으로, 전용면적은 14.03㎡입니다. 현재 소유자는 김이선 씨이며, 2022년 소유권이전 당시 거래가액은 200,000,000원으로 기록돼 있습니다.
등기부상 말소기준은 2023.02.15 케이비캐피탈주식회사 가압류입니다. 이후 롯데캐피탈 가압류와 영등포구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 김소담의 전입일은 2021.11.26으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 단순히 후순위 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 보증금 인수 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.
이 사건의 중요한 예외가 매각물건명세서의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건입니다. 조건이 적용·이행되면 낙찰자의 실질 인수 부담은 해소됩니다. 조건이 이행되지 않는 경우에는 최저가가 내려갈수록 인수할 보증금 잔액이 커질 수 있어, 겉으로 보이는 유찰 할인율만으로 투자성을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 94-129 경동미르웰여의도 제10층 제1010호 도로명주소: 서울특별시 영등포구 버드나루로7길 3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 14.03㎡ |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 중 10층 · 사용승인 2017.09.21 |
| 소유자 | 김이선 · 2022.02.15 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 | 164,000,000원 |
| 최저매각가 | 104,960,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.15 케이비캐피탈주식회사 가압류 · 15,840,142원 |
| 실제 임차인 | 김소담 1명 · 임차보증금 200,000,000원 |
| 매수인 인수 | 확약 조건 충족 시 실질 0원 조건 미충족 시 현재 회차 기준 97,309,440원 위험 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심이다
권리관계의 출발점은 2023.02.15 가압류입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김소담은 2021.11.25 점유를 시작하고 2021.11.26 전입신고를 마쳤으며, 확정일자는 2021.10.29입니다. 모두 말소기준권리보다 앞선 시점이므로 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 분석됩니다.
② 임차인·보증기관 승계 — 인수 0원의 조건
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소담 건물 전부 |
점유 2021.11.25 전입 2021.11.26 |
200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 확정 2021.10.29 배당요구 있음 |
원임차인 주택도시보증공사 승계 |
실제 임차인은 김소담 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권 승계인이자 강제경매 신청채권자로 나타납니다. 이는 별도의 임차인이 추가로 존재한다는 뜻이 아니므로, 김소담 보증금 200,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 200,000,000원을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
이 조건이 유효하게 적용되고 이행되면 원칙적 미배당액 97,309,440원이 발생하더라도 해당 임차인에 관한 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단됩니다. 따라서 조건 충족을 전제로 한 현재 회차 실질취득 기준금액은 104,960,000원입니다.
③ 시세 비교 — 조건 충족 시에는 가격 차이가 있다
경동미르웰여의도는 77세대 규모이며, 비교 실거래는 전용 14.03㎡ 동일면적입니다. 전체 12건 평균은 135,083,333원이지만, 오래된 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 5건 평균 128,400,000원과 최신 거래금액을 우선해 평가해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.03㎡ | 5 | 131,000,000원 |
| 2026.01 | 14.03㎡ | 5 | 136,000,000원 |
| 2025.10 | 14.03㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 14.03㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2025.07 | 14.03㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2025.06 | 14.03㎡ | 5 | 143,000,000원 |
| 2025.05 | 14.03㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2025.04 | 14.03㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 2025.03 | 14.03㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 2023.12 | 14.03㎡ | 10 | 139,000,000원 |
| 2023.12 | 14.03㎡ | 10 | 139,000,000원 |
| 2022.10 | 14.03㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.03㎡ | 5건 | 128,400,000원 |
| 전체 평균 | 14.03㎡ | 12건 | 135,083,333원 |
조건 충족을 전제로 한 현재 최저가 104,960,000원은 최근 12개월 평균 128,400,000원의 81.7%입니다. 최신 거래인 2026.06의 131,000,000원보다도 낮습니다. 이 경우에는 실질취득가격 기준으로 시세 대비 가격 여지가 있다고 평가할 수 있습니다.
그러나 시장 흐름 자체는 낙관하기 어렵습니다. 최근 거래 추세가 과거 대비 -8.2%이며, 동일면적 거래에서도 가격 편차가 큽니다. 특히 감정가 164,000,000원을 기준으로 현재 할인폭만 강조하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 시세가 감정가보다 낮은 만큼 실제 매입 판단은 최근 거래를 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,269,440원 |
| 1. 임차인 김소담 · 우선변제 | 200,000,000원 | 102,690,560원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈 | 15,840,142원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 | 20,128,425원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 제공된 예상배당 계산입니다. 집행비용 2,269,440원과 임차인 우선배당 102,690,560원으로 매각대금이 소진됩니다. 임차인 미배당 보증금 97,309,440원은 원칙상 인수 위험액이지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건 충족 시 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인이므로 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정배당입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 최저가 하락과 인수액의 관계
| 회차 | 최저가 | 원칙적 인수액 | 조건 충족 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
104,960,000원 | 97,309,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% |
83,968,000원 | 117,943,424원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% |
67,174,400원 | 134,434,739원 | 0원 |
시나리오에서 가장 중요한 것은 낙찰가와 인수액의 반대 방향 움직임입니다. 조건이 적용되지 않는 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질 부담은 보증금 200,000,000원 안팎에 머뭅니다. 따라서 추가 유찰만으로 본질적인 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
반대로 매각조건의 포기·말소가 유효하게 적용되는 경우에는 각 회차의 실질 인수액이 0원이므로 최저가 하락이 취득가격에 직접 반영됩니다. 이 차이를 확인하는 것이 이번 사건의 가장 중요한 투자 판단입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포동주민센터 북동측 인근으로, 주위는 아파트·다세대주택·오피스텔·병원·근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 영등포시장역이 위치해 대중교통 이용여건은 양호합니다.
- 건물. 2017.09.21 사용승인된 철근콘크리트 건물이며, 위생·급배수·승강기·지하주차장·기계식주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 5~6m, 남서측 약 4~5m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다. 공시지가는 7,642,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 내부 이용상태는 도시형생활주택입니다.
- 환금성. 77세대 규모이며 전용 14.03㎡의 소형 주거상품입니다. 최근 거래 추세 -8.2%, 단지 평균 유찰 1.5회 및 집계 낙찰률 0.0%를 감안하면 매입 이후 매각 가능성과 가격 변동을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 김소담과 주택도시보증공사 양측의 미배당 보증금반환청구권 포기 범위 및 주택임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 보증금 인수 여부. 원칙적 인수 위험액은 현재 회차 기준 97,309,440원입니다. 조건의 효력과 이행을 확인하기 전에는 매수인 실질 인수를 무조건 0원으로 확정하지 마세요.
- 임차권 승계 중복 확인. 실제 임차인은 김소담 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계·경매신청 청구액을 별도의 임차보증금으로 중복 산정하지 마세요.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유자가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 거주·점유 상태, 인도 협의 가능성 및 필요한 법적 절차를 확인하세요.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균은 128,400,000원, 최신 거래는 131,000,000원이며 추세는 -8.2%입니다. 전체 거래 평균이나 과거 고가 사례만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 추가 유찰의 실익. 포기·말소 조건이 적용되지 않으면 최저가 하락만큼 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 회차별 실질 부담을 반드시 함께 계산하세요.
- 공과금·관리비. 영등포구 압류와 관련된 당해세 등 우선배당 가능성, 공용부분 관리비 미납 및 인수 가능성을 별도로 확인하세요.
- 주차·설비 점검. 기계식주차시설의 이용 조건과 관리 상태, 소형 주거상품의 내부 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인하고 매각조건의 변경 여부도 점검하세요.
맺으며 — “1.05억의 진짜 의미는 확약 조건에 달렸다”
이 물건은 단순한 저가 유찰 물건이 아닙니다. 대항력 있는 200,000,000원 보증금 임차인이 존재하고, 현재 회차에서 원칙상 97,309,440원의 미배당 인수 위험이 발생합니다. 이런 구조에서는 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실만으로 매입가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
하지만 이번 사건에는 중요한 매각조건이 있습니다. 임차인 김소담과 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 그 조건이 유효하게 적용·이행된다면 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원이 되고, 현재 최저가 104,960,000원은 최근 12개월 실거래 평균 128,400,000원의 81.7%로 가격상 여지가 있습니다.
다만 최근 거래 추세 -8.2%와 소형 도시형생활주택의 환금성, 조건의 실제 이행을 함께 고려해야 합니다. 반대로 포기·말소 조건을 적용할 수 없다면 실질 부담은 약 200,000,000원 수준으로 최근 시세를 크게 웃돌게 됩니다.
결론은 ‘조건부 검토 가능’입니다. 포기·말소 조건이 확실히 이행되는 것이 확인되면 가격 경쟁력을 검토할 수 있지만, 그 확인 전에는 높은 보증금 인수 위험이 우선입니다. 이 경매의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차보증금의 법적 처리와 실제 취득원가에 있습니다.
