광주지방법원 2026타경30117. 광주 북구 문흥동 광명아파트 104동 1508호입니다. 감정가는 125,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 최저매각가가 87,500,000원으로 내려왔습니다. 같은 단지 유사 면적의 최근 실거래 평균이 122,291,666원이므로 금액만 비교하면 차이가 뚜렷합니다. 그러나 이 물건은 권리분석을 마치기 전에 가격부터 판단해서는 안 되는 유형입니다.
말소기준권리는 2014년 12월 30일 설정된 밀알신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 기웅도의 근저당권과 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 문제는 말소기준보다 앞선 2009년 10월 23일 전입자 정찬민입니다. 정찬민은 과거 이 물건의 소유자이기도 하므로 실제 임차인인지, 관계인으로 점유하는지, 현재 대항력 있는 임대차가 성립하는지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30117 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 문흥동 1010-1 광명아파트 제104동 제15층 제1508호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용면적 기준 59.965㎡ · 지상 15층 중 15층 |
| 단지 규모 | 광명아파트 · 476세대 · 1994.02.26 준공 |
| 소유자 | 기우일 · 2014.10.15 임의경매 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 | 125,000,000원 |
| 최저매각가 | 87,500,000원 · 감정가의 70% · 1회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구액 | 기웅도 / 5,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준권리 | 2014.12.30 밀알신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 72,600,000원 |
| 점유관계 | 정찬민 전입 확인 · 실제 임대차관계 및 보증금 미확정 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
현재 등기부의 핵심 권리는 밀알신용협동조합 근저당권과 기웅도 근저당권입니다. 밀알신용협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 기웅도의 후순위 근저당권과 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 한국주택은행·삼성생명보험·광주은행·광주문화신용협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인 분석 — 정찬민의 지위 확인이 우선
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 점유자는 정찬민 1명입니다. 전입일은 2009년 10월 23일이나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구 여부도 확정되지 않았으므로 선순위 임차인으로서의 배당 가능성과 매수인 승계 여부를 별도로 검토해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정찬민 | 2009.10.23 | 미상 | 가능·미확정 | 미상 | 인수 가능 |
③ 보증금 인수 시 실질취득가 — 최저가만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 87,500,000원이지만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 최저매각가만으로 시세 차익을 계산하는 것은 위험합니다.
선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금에서 해당 임차인에게 배당되는 금액이 없다면, 실질취득가는 보증금 수준까지 상승할 수 있습니다. 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 총부담이 줄지 않는 구조가 가능합니다.
본건은 보증금과 실제 임대차 성립 여부를 알 수 없어 실질취득가를 산정할 수 없습니다.
이하 가격 분석은 우선 인수금이 제외된 매각가격 자체를 비교합니다. 실제 임차인 인수채무가 확인되는 경우에는 반드시 이를 합산한 실질취득가를 기준으로 시세와 다시 비교해야 합니다.
④ 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 확정 할인율은 아니다
광명아파트의 유사 면적 전용 59.97㎡ 실거래 12건을 보면 최근 12개월 평균은 122,291,666원입니다. 최저매각가 87,500,000원은 이 평균의 71.6%에 해당합니다. 다만 개별 거래의 층과 상태가 다르고, 무엇보다 매수인 인수금이 확정되지 않았다는 점을 구분해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.97㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 13 | 134,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 15 | 123,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 14 | 118,500,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 8 | 119,500,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 8 | 119,500,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 12 | 118,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 5 | 106,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 6 | 157,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 122,291,666원 |
다만 이는 인수채무를 합산하기 전의 가격 차이입니다. 미배당 보증금이 확인되면 할인 폭이 축소되거나 사라질 수 있습니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회이나, 낙찰 실적을 근거로 한 확정적인 낙찰률·낙찰가율 판단은 어렵습니다. 과거 평균 유찰 횟수만으로 다음 유찰을 예상해서도 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
아래 표는 현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정하에 집행비용과 등기상 근저당권을 기준으로 작성한 배당 추정입니다. 정찬민의 임차보증금, 우선변제권 및 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,975,000원 |
| 1. 근저당 · 밀알신용협동조합 | 72,600,000원 | 72,600,000원 |
| 2. 근저당 · 기웅도 | 5,500,000원 | 5,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 7,425,000원 |
집행비용 1,975,000원은 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준의 단순 추정이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 기타 우선채권은 반영되지 않았습니다. 표상 잔여금 7,425,000원과 인수액 0원은 임차인 권리가 확인되지 않은 상태의 제한적 계산 결과이며, 확정 배당액이나 확정 인수액이 아닙니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낮아진 가격과 인수위험은 별개
| 회차 | 최저가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 87,500,000원 | 0원 | 미확정* |
| 2회 유찰(49%) | 61,249,999원 | 18,352,501원 | 미확정* |
| 3회 유찰(34%) | 42,874,999원 | 36,396,751원 | 미확정* |
* 등기상 근저당권만을 기준으로 한 계산에서는 모든 회차의 인수액이 0원으로 산정되지만, 선순위 점유자의 보증금 승계 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 표의 채권 미배당액은 근저당권자에 대한 추정 부족액이며 매수인에게 그대로 승계되는 금액을 의미하지 않습니다.
실제 임차보증금이 확인되기 전에는 어느 회차도 실질취득가 기준으로 저렴하다고 확정할 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 문흥동 문흥중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지·단독주택·상가 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 주변에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 15층 1508호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도 및 규제. 제3종일반주거지역, 택지개발지구 및 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다. 절대보호구역·상대보호구역 등과 저촉되는 사항이 있으므로 구체적인 제한 내용은 토지이용계획 원본으로 확인해야 합니다. 공시지가는 843,300원/㎡입니다.
- 환금성. 476세대 규모의 아파트이며 최근 동일 평형 실거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 100,000,000원~160,000,000원으로 분산되어 있어 개별 호수의 상태와 거래 조건에 따른 차이를 고려해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 정찬민의 법적 지위 확인. 2009년 전입자가 실제 임차인인지, 과거 소유자 또는 관계인으로 점유하는지 확인해야 합니다. 임대차계약서·현황조사·명세서의 원문을 대조하세요.
- 보증금 확인. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 보증금이 존재한다면 예상 배당액과 미배당 인수액을 다시 산정해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 낙찰가에 인수할 미배당 보증금을 더한 금액으로 최근 실거래 평균 122,291,666원 및 최신 거래가 160,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당표 검증. 밀알신용협동조합의 채권최고액 72,600,000원, 기웅도의 채권최고액 5,500,000원과 신청 청구액 5,000,000원을 구분하세요. 실제 채권잔액과 우선채권에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
- 명도 가능성. 정찬민의 점유권원과 임대차 종료 여부를 확인해야 합니다. 유효한 대항력이 인정되는 경우와 인정되지 않는 경우의 인도 및 명도 절차는 달라질 수 있습니다.
- 실거래 비교. 본건은 15층입니다. 같은 15층의 2026년 1월 거래가 123,000,000원과 최근 평균 122,291,666원을 함께 참고하되, 내부 상태·수리 여부 등을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 원본 대조. 미납 관리비, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관계 및 최신 실거래 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 실질취득가는 아직 모른다”
이 물건의 최저매각가 87,500,000원은 최근 실거래 평균 122,291,666원의 71.6%입니다. 감정가 125,000,000원에서 한 차례 유찰되면서 표면적인 가격 할인 폭은 분명하게 나타납니다.
등기상 근저당권은 말소기준권리 및 후순위 권리로 매각에 따라 소멸할 예정입니다. 하지만 2009년 전입한 정찬민이 과거 소유자와 동일하고, 현재 보증금과 임대차관계가 명확하지 않다는 점이 권리분석의 핵심입니다. 배당 추정표상 인수 0원을 확정된 결과로 받아들여서는 안 됩니다.
실제 임대차가 존재하지 않거나 매수인에게 승계될 보증금이 없다면 현재 최저가는 최근 시세와 비교할 만한 가격 조건입니다. 반대로 선순위 임차인의 미배당 보증금이 승계된다면 낙찰가가 낮아도 실질취득가는 크게 달라집니다.
결론은 권리 확인이 가격 판단보다 먼저라는 것입니다. 정찬민의 임대차 성립 여부, 대항력, 보증금 및 배당관계를 확인한 뒤 실제 인수액을 합산해야 비로소 이 물건의 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
