광주지방법원 2026타경30117. 광주 북구 문흥동 광명아파트 104동 15층 1508호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 125,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 현재 소유자는 기우일이며, 2014.10.07 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2014.10.15 소유권을 취득했습니다. 현재 권리의 기준점은 2014.12.30 설정된 밀알신용협동조합의 채권최고액 72,600,000원 근저당입니다. 그 뒤 2025.12.12 기웅도의 5,500,000원 근저당과 2026.01.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 단순하지만 점유관계는 다릅니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 정찬민의 전입일은 2009.10.23으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 점유자를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 이 사건에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 실제 임대차와 보증금이 인정되고 배당으로 전액 회수되지 않는다면 낙찰자의 실질취득비용은 125,000,000원 + 미배당 보증금이 될 수 있으므로, 현재 자료만으로는 인수액을 숫자로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30117 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 문흥동 1010-1 104동 15층1508호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 59.965㎡ · 15층 건물 중 15층 |
| 단지 | 광명 · 476세대 · 1994.02.26 준공 |
| 소유자 | 기우일 · 2014.10.07 임의경매로 인한 매각, 2014.10.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 기웅도 / 5,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선행 전입자는 미확정
핵심은 시간 순서입니다. 정찬민의 전입일 2009.10.23이 현재 말소기준인 2014.12.30보다 앞섭니다. 반면 정찬민은 2009.10.23 소유권을 취득해 2014년 기우일에게 경매로 소유권이 넘어가기 전까지 등기상 소유자였던 인물과 동일합니다. 따라서 현재 점유가 실제 임대차에 근거한 것인지, 과거 소유자와 현 소유자의 관계가 무엇인지 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 공백
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정찬민 | 2009.10.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인 수는 1명입니다. 전입 자체는 기준권리보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 보증금이 존재하고 임차인 지위가 인정되는 경우에는 배당표에 잡힌 등기채권과 별개로 미배당 보증금이 매수인에게 남을 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 평균 대비 102.2%, 신건 할인은 없다
광명아파트 전용 59.97㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 122,291,666원, 최저는 100,000,000원, 최고는 160,000,000원입니다. 데이터상 최신 거래는 2026.03 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.97㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 13 | 134,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 15 | 123,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 14 | 118,500,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 8 | 119,500,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 8 | 119,500,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 12 | 118,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 5 | 106,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 6 | 157,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 122,291,666원 |
현재 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 평균 122,291,666원의 102.2%입니다. 따라서 전체 거래 범위 안에는 들어오지만, 최근 평균을 기준으로 “시세보다 싸다”거나 “신건부터 가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 정찬민의 미배당 보증금이 실제 인수 대상으로 확인될 경우 실질취득비용은 125,000,000원보다 높아지므로 가격 판단은 더 보수적으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 근저당 · 밀알신용협동조합 | 72,600,000원 | 72,600,000원 |
| 2. 근저당 · 기웅도 | 5,500,000원 | 5,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,350,000원 |
위 배당은 집행비용 2,550,000원, 밀알신용협동조합 72,600,000원, 기웅도 5,500,000원, 소유자 잔여 44,350,000원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 정찬민의 보증금·우선변제 여부가 미상이므로 이 표만 보고 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 등기채권 배당 | 소유자 잔여 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 125,000,000원 | 78,100,000원 | 44,350,000원 | 미상 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 100,000,000원 | 78,100,000원 | 19,700,000원 | 미상 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 80,000,000원 | 78,100,000원 | 60,000원 | 미상 |
등기채권만 계산하면 125,000,000원·100,000,000원·80,000,000원 모든 시나리오에서 밀알신용협동조합과 기웅도 채권은 전액 배당되는 구조입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금이 별도로 인정된다면 낙찰가가 내려갈수록 그 미배당 부분이 매수인 인수로 남을 수 있으므로, 유찰가만 낮아졌다는 이유로 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문흥중학교 남동측 인근으로, 아파트단지·단독주택·상가 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 15층 1508호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며, 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·택지개발지구·제1종지구단위계획구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 843,300원/㎡입니다.
- 단지. 광명 476세대, 1994.02.26 준공이며 전용 59.97㎡ 최근 거래는 100,000,000원부터 160,000,000원까지 분포합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정찬민 임대차 원인 확인. 과거 소유자와 현재 점유자가 동일 인물이므로 임대차계약서와 점유 경위 확인이 최우선입니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 관련 서류에서 실제 보증금 액수를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 미배당액을 결정하는 핵심 정보가 현재 미상입니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 122,291,666원의 102.2%이므로 평균 대비 저가 매수로 평가하면 안 됩니다.
- 등기권리. 밀알신용협동조합 근저당 이후 기웅도 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서는 2026.08.15 발행 자료이므로 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘임차보증금’을 숫자로 만들어야 한다
이 물건은 등기부만 보면 어렵지 않습니다. 2014.12.30 밀알신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 기웅도 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 경매의 실질 위험은 등기부 밖 점유에서 발생합니다. 정찬민의 전입은 2009.10.23으로 기준권리보다 빠른데 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 과거 소유자와 동일 인물이라는 점 때문에 가장임차인 가능성은 존재하지만, 현재 자료만으로 그 권리를 배제할 수는 없습니다.
가격 역시 신건부터 매력적이라고 보기 어렵습니다. 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 평균 122,291,666원의 102.2%입니다. 따라서 평균 시세보다 싼 경매가 아니며, 임차보증금 인수가 실제로 발생하면 실질취득비용은 더 높아집니다. 결론은 등기권리 소멸은 명확하지만 임차인 인수액은 미상, 가격은 최근 평균 이상입니다. 이 사건은 낙찰가를 정하기 전에 정찬민의 임대차와 보증금부터 확정해야 하는 물건입니다.
