광주지방법원 2026타경30144. 광주 북구 중흥동 326-9 소재 연립/다세대 및 토지 관련 경매입니다. 등기상 기준권리는 2024년 2월 1일 설정된 김대용 근저당권이며, 이후 설정된 박주영 근저당권 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서상 (주)소림이 확인되고, 전입일이 말소기준권리보다 앞선 구조라 대항력 임차인 여부가 핵심 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인이 핵심

말소기준권리는 2024.02.01 을구 3번 김대용 근저당권입니다. 2024.03.05 설정된 박주영 근저당권은 후순위로 매각으로 소멸합니다. 갑구 경매개시결정 역시 매각으로 정리됩니다. 그러나 임차인 (주)소림은 2022.05.24 전입으로 조사되어 말소기준권리 이전 대항력 가능성이 있습니다. 보증금이 확인되지 않아 인수 위험 판단은 보증금 확인 이후 확정됩니다.

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 310,690,000원 가정)

채권 배당 구조상 등록된 근저당권은 예상 매각가 기준 모두 배당됩니다. 다만 임차인의 보증금 및 최우선변제 여부에 따라 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 광주광역시 북구 중흥동 주택지대이며 단독주택·아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근 가능하며 남서측 서암대로와 인근 버스정류장이 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 토지구획정리사업지구, 중로3류 접함 상태입니다.
• 이용상태. 단독주택 및 사무소로 이용중이며 임대관계는 미상입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 확인. (주)소림 보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 최저가 판단. 신건 310,690,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 임차 리스크를 반영해야 합니다.
• 현장 확인. 주택 및 사무소 혼용 이용 상태와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기는 깨끗해도 점유가 변수다”

이 물건은 후순위 근저당권이 매각으로 정리되는 단순한 권리 구조입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 등기만이 아닙니다. 말소기준권리 이전 전입한 (주)소림의 존재와 보증금 미상이 가장 큰 변수입니다. 결론적으로 권리 정리는 양호하지만, 임차관계 확인 전에는 안전한 물건으로 평가하기 어렵습니다.