광주지방법원 2026타경30144. 광주광역시 북구 중흥동 326-9의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 현재 단독주택 및 사무소로 이용 중입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택이고, 토지는 150.1㎡의 대지입니다. 등기상 소유자는 김근택이며, 말소기준권리는 2024.02.01 설정된 김대용의 근저당권 143,000,000원입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 박주영 근저당권 26,000,000원과 2026.01.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 점유관계입니다. (주)소림의 전입일은 2022.05.24로 말소기준보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수 부담을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30144 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 중흥동 326-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 사무소로 이용중 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택 |
| 토지 | 대 · 150.1㎡ · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 김근택 |
| 감정가 / 최저가 | 310,690,000원 / 217,483,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 118,076,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
1997.06.16 광주농업협동조합 근저당권 143,000,000원은 2016.05.26 해지로 이미 말소됐고, 2024.05.10 김춘화 근저당권 260,000,000원 역시 2025.05.07 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.02.01 김대용 근저당권 143,000,000원이며, 그 이후 박주영 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유관계 — (주)소림의 보증금 확인이 선행돼야 한다
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)소림 | 2022.05.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에는 (주)소림이 확인되며, 전입일이 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 현재 배당표의 매수인 인수 0원 수치를 권리분석상 확정값으로 사용할 수 없습니다. 실제 보증금과 점유 형태가 확인돼야 낙찰가에 더해지는 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가 310,690,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 217,483,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 152,238,100원(49%), 3회 유찰 시 106,566,670원(34.3%)으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
하지만 동일 물건·주변 거래의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 217,483,000원이 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 근거가 없습니다. 더구나 (주)소림의 보증금이 미상이므로, 선순위 점유가 실제 인수로 이어질 경우 낙찰가 자체가 아니라 낙찰가 + 인수금액을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,483,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,844,762원 |
| 2. 근저당 · 김대용 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박주영 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,638,238원 |
현재 회차 계산상 등기상 채권 169,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 44,638,238원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 특히 (주)소림의 보증금이 확인되지 않아 실제 권리관계와 배당·인수 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 모아타운아파트 동측 인근으로 단독주택과 아파트단지 등이 소재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 남서측으로 서암대로가 통과하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택 및 사무소로 이용 중이며 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 공시지가는 848,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- (주)소림 보증금 확인. 2022.05.24 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·계약관계·점유범위 확인이 최우선입니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일만으로 모든 요건을 단정하지 말고, 현재는 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 인수보증금이 확인되면 낙찰가에 합산해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 주택 및 사무소로 사용 중이므로 실제 점유·사용 형태와 명도 대상을 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 제시외 건물이 함께 매각되는 조건을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 주변 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 선순위 점유 확인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 김대용 근저당권이고, 그 뒤 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 경매의 실제 위험은 (주)소림의 2022.05.24 전입에 있습니다. 보증금과 확정일자가 미상이어서 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 따라서 현재 최저가 217,483,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 이 사건의 선결조건은 가격 계산이 아니라 선순위 점유자의 보증금과 권리관계 확인입니다.
