대전지방법원 2025타경20404. 논산시 은진면 성덕리 143-3의 토지와 단독주택·창고로 이용되는 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 456㎡, 지목은 대이고 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다. 현재 최저매각가는 129,739,000원으로 감정가 185,342,600원의 70% 회차입니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원이지만, 매각물건명세서에는 제시외 건물과 평가외 창고가 함께 언급되어 있어 단순히 최저가만 보고 판단할 물건은 아닙니다.
등기 흐름에서는 2003년 논산농업협동조합 근저당이 2008년에 이미 말소됐고, 그 뒤 2023.07.31. 농협은행 주식회사의 17,459,300원 가압류가 현재 남아 있는 권리 중 말소기준 역할을 합니다. 이후 2024.07.18. 김태순 근저당 35,000,000원과 2025.07.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20404 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 은진면 성덕리 143-3 · 충청남도 논산시 은진면 탑정로 668-16 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 창고 |
| 토지 | 456㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 임복순 · 2016.02.25. 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 185,342,600원 / 129,739,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 35,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 임차관계 | 임차인 등재 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 창고 29.24㎡ 확인불능으로 평가외 |
① 권리 흐름 — 현재 남는 인수액은 0원
2003.11.06. 설정된 논산농업협동조합 근저당권 30,000,000원은 2008.05.29. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 남아 있는 권리 가운데 2023.07.31. 농협은행 주식회사 가압류 17,459,300원이 기준이 되고, 그 뒤의 김태순 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 대신 매각범위를 먼저 본다
동일 물건의 최근 실거래 비교자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가 129,739,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 확인 가능한 가격 정보는 감정가 185,342,600원과 현재 회차의 최저가, 그리고 유찰 시나리오입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 129,739,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 90,817,300원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,572,109원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 배당 후 소유자에게도 74,663,354원이 남는 구조입니다. 2회 유찰 시 소유자 잔여는 36,323,289원, 3회 유찰 시에는 9,568,511원으로 줄지만 세 경우 모두 채권 미배당과 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,739,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,616,346원 |
| 1. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 17,459,300원 | 17,459,300원 |
| 2. 근저당권 · 김태순 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,663,354원 |
현재 최저가 129,739,000원 가정 배당입니다. 채권총액 52,459,300원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 기준으로 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 토지·건물 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 논산시 은진면 성덕리 소재 성덕리마을회관 남동측 인근으로, 주위는 농가주택·전·답 등으로 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 및 주정차가 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 일반적인 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.
- 건물 이용. 건물은 단독주택으로, 별도 건물은 창고로 이용 중입니다. 확인불능 건물은 평가외 처리됐습니다.
- 건물 구조. 단독주택은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 단층, 창고는 조적조 철근콘크리트 슬래브지붕 단층입니다.
- 설비. 급배수·급탕설비, 위생설비, 난방설비, 기타설비가 되어 있습니다.
- 토지. 456㎡, 지목 대, 평지·세로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되며, 농업진흥구역과 농림지역에 접합니다. 공시지가는 47,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.07.31. 농협은행 주식회사 가압류를 기준으로 이후 김태순 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조를 원본 등기에서 다시 확인합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되지만 일부는 대부분 의뢰외 지상에 소재한다고 기재되어 있으므로 실제 위치와 토지 경계를 확인합니다.
- 평가외 창고 확인. 29.24㎡ 창고는 확인불능으로 평가외입니다. 실제 존재·상태·소재 위치와 매각대상 포함 여부를 원문 및 현장에서 대조합니다.
- 점유·임대 확인. 별도 임차인 등재는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인합니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않습니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 및 인접 농업진흥구역·농림지역의 경계와 이용제한을 확인합니다.
맺으며 — 권리보다 현황 확인이 승부처
이 사건은 배당표 기준으로 매수인 인수액 0원이고, 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 가정에서도 채권 미배당이 발생하지 않습니다. 등기상 인수 위험은 비교적 단순한 편입니다. 다만 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 일괄매각되는 토지·건물의 실제 범위입니다. 제시외 건물이 포함되고 그중 일부는 의뢰외 지상에 소재하며, 창고 29.24㎡는 확인불능으로 평가외입니다. 또 임대관계도 미상입니다. 따라서 현재 최저가 129,739,000원을 평가하기 전에 경계·제시외 건물·평가외 창고·실제 점유를 먼저 대조하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
