광주지방법원 2026타경30210. 광주 북구 문흥동 해광한신무지개아파트 102동 13층 1401호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 등기부상 과거 근저당·가등기·압류 이력이 여러 차례 있었지만 상당수는 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.08.21 주식회사엘앤비파이낸셜대부의 근저당권 180,000,000원입니다. 같은 날 그 뒤 순번으로 설정된 전세권 5,000,000원, 이후 임의경매개시결정과 하나캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 175,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 122,500,000원입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 179,941,666원, 최신 거래는 177,300,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 68.1%로, 제공된 최근 실거래 범위 165,000,000원~200,000,000원보다 낮습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 “미상”입니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다, 현장 점유자와 전입관계가 별도로 존재하는지 원본 현황조사와 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 대조하는 것이 안전합니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자가 새로 확인되는 경우에는 곧바로 대항력 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상 상태에서 별도 판단해야 합니다.

등기상 현재 경매와 직접 연결되는 핵심은 을구 12번 근저당권입니다. 그 뒤 을구 14번 전세권 5,000,000원과 갑구 8번 하나캐피탈 가압류 16,722,836원이 있고, 예상배당표에서는 이 후순위 권리들에 배당이 돌아가지 않더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 을구 12-1번에는 12번 근저당권부채권에 대한 시그니처파이낸셜대부주식회사의 질권설정도 존재합니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 68.1%

해광 단지 동일면적 84.96㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 179,941,666원, 최저 거래는 165,000,000원, 최고 거래는 200,000,000원이며 최신 거래는 2026.04의 177,300,000원입니다.

현재 최저매각가 122,500,000원은 최근 12개월 평균 179,941,666원의 68.1%입니다. 제공된 실거래 표본의 최저 거래 165,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 177,300,000원과 비교해도 현재 경매 최저가는 아래에 위치합니다. 감정가 175,000,000원 역시 최근 12개월 평균보다 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)

채권자 총 청구액 201,722,836원 중 예상배당은 119,985,000원, 미배당액은 81,737,836원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 문흥동 문산초등학교 남서측에 위치하며, 주위는 아파트단지·상가·교육시설 등으로 구성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 서측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층~지상 15층 건물이며, 위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 상대보호구역 관련 지정이 있습니다. 공시지가는 987,400원/㎡입니다.
• 환금성. 해광 단지는 330세대, 준공일 1994.04.14입니다. 동일면적 84.96㎡ 최근 실거래 12건이 확인되며 거래금액 범위는 165,000,000원~200,000,000원입니다.
• 물건 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 표시되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·전입 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 다시 확인하세요.
• 말소기준 확인. 을구 12번 2025.08.21 주식회사엘앤비파이낸셜대부 근저당권 180,000,000원이 기준입니다.
• 후순위 전세권 확인. 같은 날 을구 14번 전세권 5,000,000원이 있으나 말소기준 근저당보다 뒤 순번이며 예상배당표상 배당액은 0원입니다.
• 가격 기준. 현재 최저가 122,500,000원은 최근 12개월 평균 179,941,666원의 68.1%입니다. 응찰가는 실제 경쟁과 개별 호수 상태를 함께 반영해 판단해야 합니다.
• 배당 미달과 인수 구분. 채권 미배당액 81,737,836원이 발생하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인 인수금액을 혼동하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 다시 대조하세요.

맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격은 최근 실거래보다 낮다

이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2025.08.21 설정된 주식회사엘앤비파이낸셜대부 근저당권 180,000,000원이고, 뒤의 전세권·경매개시결정·가압류는 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 최저매각가를 기준으로 후순위 채권에 미배당이 생기지만, 매수인 인수액은 0원입니다.

가격 측면에서는 현재 최저가 122,500,000원이 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 179,941,666원의 68.1%입니다. 최근 거래의 최저값 165,000,000원보다도 낮아 제공된 시세 자료만 놓고 보면 가격 차이가 뚜렷합니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로, 이 사건의 최종 확인 포인트는 점유·전입관계입니다. 그 부분까지 원본으로 확인된다면 권리 인수와 가격 비교를 분리해 판단하기 좋은 사건입니다.