광주지방법원 2026타경30210. 광주 북구 문흥동 해광한신무지개아파트 102동 13층 1401호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 소유자 문기천은 2024.12.14. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2025.02.13. 소유권을 이전받았습니다. 이후 여러 대부업체 근저당이 설정·말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.08.21. 주식회사엘앤비파이낸셜대부의 채권최고액 180,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권자가 2026.01.29. 임의경매를 신청했습니다.
권리관계에서 눈에 띄는 것은 말소기준일과 같은 날 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권입니다. 전세권자 역시 주식회사엘앤비파이낸셜대부이며 접수번호는 근저당권보다 뒤인 4409852번입니다. 제공된 권리판정과 배당 시나리오에서는 이 전세권과 이후 하나캐피탈 가압류가 모두 미배당되더라도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30210 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 문흥동 995-1 102동 13층 1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 지하 1층~지상 15층 건물 내 제13층 제1401호 |
| 소유자 | 문기천 · 2024.12.14. 협의분할에 의한 상속 · 2025.02.13. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사엘앤비파이낸셜대부 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 단지 | 해광 · 330세대 · 1994.04.14. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
과거 권리 중 1999.01.14. 이길노 명의 소유권이전청구권가등기는 2001.07.09. 권리포기로 말소됐고, 한국주택은행 및 광주원예농업협동조합 근저당도 이미 말소됐습니다. 2025년 들어 설정된 주식회사정아파이낸스대부의 60,000,000원·30,000,000원 근저당과 주식회사액트캐쉬대부의 135,000,000원 근저당 역시 등기부상 말소됐습니다.
현재 분석의 출발점은 을구 12번입니다. 2025.08.21. 주식회사엘앤비파이낸셜대부가 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 같은 날 접수된 을구 14번 전세권과 2026.03.18. 하나캐피탈 주식회사 가압류 16,722,836원은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1.75억은 최근 평균의 97.3%
해광 단지의 동일면적 84.96㎡ 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 179,941,666원, 최신 거래는 2026.04. 5층 177,300,000원입니다. 현재 최저가 175,000,000원은 최근 평균의 97.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.96㎡ | 5 | 177,300,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 14 | 171,500,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 5 | 176,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 6 | 192,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 1 | 194,500,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 9 | 192,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 13 | 176,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 179,941,666원 |
거래 범위는 165,000,000원~200,000,000원으로 편차가 있습니다. 현재 신건 최저가 175,000,000원은 최근 평균 179,941,666원보다 낮고, 2026.04. 최신 거래 177,300,000원보다도 2,300,000원 낮습니다. 다만 최근 최저 거래 165,000,000원보다는 높은 가격이므로 “신건부터 큰 폭으로 싸다”라고 평가할 정도의 할인폭은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 을구 12번 근저당권 · 주식회사엘앤비파이낸셜대부 | 180,000,000원 | 171,750,000원 |
| 2. 을구 14번 전세권 · 주식회사엘앤비파이낸셜대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 16,722,836원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 201,722,836원 중 채권자 예상배당은 171,750,000원, 미배당액은 29,972,836원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 175,000,000원 | 171,750,000원 | 29,972,836원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 64,482,836원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 92,090,836원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 120,000,000원입니다. 현재 회차와 1회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권자 청구액이 충족되는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 채권자 예상배당액 109,632,000원이 청구액보다 낮아집니다. 다만 어느 회차에서도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 문흥동 소재 문산초등학교 남서측에 위치하며, 주위는 아파트단지·상가·교육시설 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 감정평가상 교통상황은 보통입니다. 서측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 전용 84.96㎡ 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층~지상 15층 건물의 13층 1401호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 987,400원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 택지개발지구와 상대보호구역에 포함 또는 저촉되고 도로에 접합니다.
- 단지·거래. 해광 단지는 330세대, 1994.04.14. 준공이며 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 매각물건명세서·현황조사를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 을구 12번 2025.08.21. 주식회사엘앤비파이낸셜대부 근저당권이 말소기준으로 제시돼 있습니다.
- 을구 12-1 질권 대조. 2025.08.29. 시그니처파이낸셜대부주식회사 명의로 을구 12번 근저당권부채권 질권이 설정돼 있으므로 원본 등기와 매각물건명세서에서 처리관계를 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 전세권 확인. 2025.08.21. 주식회사엘앤비파이낸셜대부 명의 전세금 5,000,000원 전세권이 존재하지만 제공된 권리판정에서는 말소기준 이후로 매각 소멸합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 179,941,666원, 최신 거래는 177,300,000원, 최근 최저는 165,000,000원입니다. 평균값 하나만 보지 말고 개별 상태를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리형, 가격은 ‘소폭 할인’
이 사건의 핵심은 복잡했던 과거 권리보다 2025.08.21. 말소기준 근저당 이후의 구조입니다. 말소기준권자는 주식회사엘앤비파이낸셜대부이고, 같은 날 뒤이어 설정된 전세권과 이후 가압류는 매각 소멸로 정리됩니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격도 나쁘지는 않습니다. 신건 175,000,000원이 최근 12개월 동일면적 평균 179,941,666원의 97.3%이고 최신 177,300,000원 거래보다도 낮습니다. 다만 차이가 크지 않고 최근 거래 범위가 165,000,000원~200,000,000원으로 넓어, 신건부터 압도적인 저가 매수 구간이라고 보기는 어렵습니다. 권리상 인수 부담이 없는 점은 장점이지만, 임대관계 미상과 개별 호수 상태를 확인한 뒤 가격을 결정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
