광주지방법원 2026타경30224. 광주역한국아델리움 6층 619호입니다. 사건 용도 표기는 아파트지만 감정요항표의 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이고, 2022.09.16 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024.11.08 등기된 최혜령의 주택임차권과 2026.01.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 최혜령의 임대차계약일은 2022.10.28, 점유개시일은 2022.10.31, 전입신고와 확정일자는 모두 2022.11.09입니다. 기준 근저당 2022.09.16보다 뒤이므로 대항력은 없으며, 배당요구도 2024.11.08 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 최저매각가 160,300,000원에 낙찰된다고 가정해도 매수인이 임차보증금을 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30224 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 6층 619호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상20층 건물 내 6층 619호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 160,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 177,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 기준권리 뒤
말소기준은 2022.09.16 주식회사우리은행 근저당권입니다. 최혜령의 임차권은 2024.11.08 등기됐고 전입신고일도 2022.11.09로 기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며 해당 임차권은 매각으로 소멸합니다. 주택도시보증공사의 2026.01.23 강제경매개시결정 역시 기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최혜령 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 177,400,000원 | 2022.11.09 / 2022.11.09 | 없음 | 확정일자 2022.11.09 · 배당요구 2024.11.08 | 인수 0원 |
최혜령의 임차보증금은 177,400,000원이지만 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰가가 보증금보다 낮더라도 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형이 아닙니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 — 시세 자료 없이 감정가 대비 회차만 확인
현재 최저매각가는 160,300,000원으로 감정가 229,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰된 상태이며, 다음 시나리오는 2회 유찰 시 112,210,000원(49%), 3회 유찰 시 78,547,000원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,044,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 157,255,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 177,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 3,044,200원을 제외한 157,255,800원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자 교부액은 0원으로 계산돼 있습니다. 채권 미배당액은 23,068,064,200원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근이며, 주위는 업무시설·숙박시설·상가 등이 이루어진 상업 업무지대입니다.
- 교통. 광주역 인근 시가지 내에 위치하며 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정요항표에는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 사건 용도 표기인 아파트와 함께 원문 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상20층 건물 내 6층 619호입니다. 급배수·위생·승강기·난방·소화전·화재탐지 및 경보·지하주차장·기계식주차타워 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측 왕복5차로, 동측 왕복4차로, 남측 왕복2차로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 확인. 최혜령의 전입신고일 2022.11.09가 우리은행 근저당 2022.09.16보다 늦다는 점을 등기·매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 23,047,920,000원 근저당과 56,520,000원 변경·공동담보 해제의 현재 관계를 등기사항전부증명서 원문으로 확인하세요.
- 용도 표기 대조. 사건 용도는 아파트, 감정 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있으므로 건축물대장·집합건축물대장과 감정서를 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 160,300,000원은 감정가의 70%지만 실거래 시세 비교 수치가 없으므로 별도 시세 확인 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.16 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 내용이 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문에서 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원은 명확, 가격과 등기 변경은 확인
이 사건의 임차권 구조는 비교적 분명합니다. 실제 임차인은 최혜령 1명이고, 전입신고일 2022.11.09가 말소기준인 우리은행 근저당 설정일 2022.09.16보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 229,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 160,300,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 여기에 우리은행 근저당의 23,047,920,000원 설정과 56,520,000원 변경등기가 함께 존재하고, 사건 용도와 감정 이용상태 표기도 서로 다르므로 이 두 부분의 원문 확인이 이 사건의 핵심입니다.
