광주지방법원 2026타경30224. 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 6층 619호입니다. 사건상 용도 표시는 아파트이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이고, 2022.09.16 우리은행 근저당권이 설정된 뒤 2024.11.08 최혜령 명의의 주택임차권등기가 들어왔으며, 2026.01.23 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 중심은 임차권의 순서입니다. 최혜령은 2022.10.28 임대차계약을 체결하고 2022.10.31 점유를 시작했으며 2022.11.09 전입과 확정일자를 갖췄습니다. 그러나 말소기준권리는 그보다 앞선 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 제공된 판정에서도 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리돼 있고, 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30224 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 6층 619호 |
| 용도 | 사건 표시 아파트 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상20층 건물 내 6층 619호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 177,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차권은 말소기준보다 뒤다
말소기준권리는 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 56,520,000원, 공동담보 해제 내용이 함께 기재돼 있습니다. 이후 최혜령의 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 177,400,000원, 매수인 인수 0원
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최혜령 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.09 / 2022.11.09 | 177,400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 임대차계약일은 2022.10.28, 점유개시는 2022.10.31, 전입·확정일자는 2022.11.09이며 임차보증금은 177,400,000원입니다. 배당요구는 2024.11.08 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 다만 전입일 자체가 우리은행 근저당 설정일보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력이 없고, 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없어 신건 메리트를 단정할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 229,000,000원이고 유찰은 아직 0회입니다. 그러나 비교할 동일 물건 실거래 자료가 제공되지 않아 이 229,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 검증할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다.
| 현재 회차 | 229,000,000원 · 감정가 100% · 신건 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 183,200,000원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 146,560,000원 · 감정가 64% |
| 실거래 비교 | 비교 자료 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,006,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 224,994,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 177,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,006,000원을 제외한 224,994,000원이 우리은행 근저당 배당으로 계산되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 23,000,326,000원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설·숙박시설·상가 등으로 이루어진 상업 업무지대입니다.
- 교통. 광주역 인근 시가지에 위치하며 교통사정은 보통으로 조사돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 이용상태는 오피스텔입니다.
- 도로. 북측 왕복5차로, 동측 왕복4차로, 남측 왕복2차로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·난방·소화전·화재탐지 및 경보·지하주차장·기계식주차타워가 구비돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로2류·중로2류·소로2류와 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 3,026.1㎡, 공시지가 1,115,000원/㎡, 평지의 가로장방형 토지입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 확인. 사건상 아파트와 감정 이용상태 오피스텔 표기가 함께 존재하므로 건축물대장·등기·감정평가서에서 실제 법적 용도를 대조하세요.
- 근저당 변경 확인. 우리은행 근저당 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기 56,520,000원의 관계 및 공동담보 해제 내용을 원문으로 확인하세요.
- 임차권 확인. 최혜령의 전입일 2022.11.09가 말소기준 2022.09.16 이후라는 점과 매각물건명세서의 인수 여부를 최종 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 신건 229,000,000원을 싸다고 전제하지 말고 동일 용도·유사 면적 거래를 별도로 확인하세요.
- 회차 전략. 유찰 시 최저가는 183,200,000원, 146,560,000원으로 내려가지만 가격 메리트는 실제 시장가격과 비교한 뒤 판단해야 합니다.
- 임대·점유관계. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황과 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 미지수”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 임차보증금 177,400,000원이 아니라 말소기준 2022.09.16과 전입일 2022.11.09의 순서입니다. 최혜령의 전입이 우리은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체는 비교적 명확합니다.
다만 신건 최저가 229,000,000원을 평가할 실거래 자료가 없고, 사건상 용도는 아파트인 반면 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 안전하다”와 “가격이 싸다”를 분리해서 봐야 하는 사건입니다. 권리는 통과할 수 있지만 가격은 검증이 끝나지 않았습니다. 신건 응찰 판단의 핵심은 동일 용도 시장가격과 용도 표기를 원본에서 확인하는 데 있습니다.
