광주지방법원 2026타경30266. 용봉동 도나우270 101동 9층 906호 아파트입니다. 2016.06.03 소유권보존과 함께 우리은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 방세화 씨가 2020.10.23 전입·점유를 시작하고 같은 날 153,150,000원에 대한 확정일자를 받았으며, 2022.07.29 증액된 7,650,000원에도 확정일자가 있습니다. 최종 임차보증금은 160,800,000원입니다.
핵심은 순서입니다. 말소기준 근저당은 2016.06.03, 임차인의 주민등록·점유개시는 2020.10.23입니다. 제공된 권리판정도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 되어 있어, 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30266 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 101동 9층 906호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 층 / 사용승인 | 15층 건물 중 9층 · 2016.05.27 사용승인 |
| 비교 면적 | 56.9432㎡ |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 203,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,790,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수는 0원
말소기준은 2016.06.03 우리은행 근저당권입니다. 방세화 씨의 전입·점유·확정일자는 2020.10.23로 그보다 늦고, 2024.09.05 등기된 주택임차권 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다. 2026.02.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.04.07 국민건강보험공단 압류도 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 방세화 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 전입 2020.10.23 확정 2020.10.23 증액분 확정 2022.07.29 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
방세화 씨는 2024.09.05 임차권등기를 했고 배당요구도 접수된 것으로 기재돼 있습니다. 그러나 말소기준 근저당권이 2016.06.03이라 임차인의 전입·확정일자는 후순위입니다. 따라서 보증금 160,800,000원 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 79.9% 수치보다 ‘거래 시점’을 먼저 봐야 한다
용봉동도나우270은 총 230세대, 사용승인일은 2016.05.27입니다. 비교 면적은 56.9432㎡이고, 확인되는 동일 면적 실거래는 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 표본 | 56.94㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
현재 최저매각가 203,700,000원은 이 실거래가의 79.9%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 있어 보이지만, 비교 거래가 2022.05 한 건뿐입니다. 매각기일은 2026.09.30이므로 이 거래를 곧바로 현재 시세로 간주해 “시세보다 싸다”고 단정하기는 어렵습니다. 이 사건의 가격 판단에서는 79.9%라는 할인율보다 최신 실거래 표본 부족 자체가 더 중요한 제한입니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,651,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 200,048,200원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 160,790,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 집행비용 3,651,800원을 제외한 200,048,200원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자 배당은 0원입니다. 총 미배당액은 14,680,421,800원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시립미술관 동측 인근. 주위는 아파트·단독주택·소규모 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 9층 906호, 2016.05.27 사용승인. 기본 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·향. 남측과 동측의 왕복 2차선 포장도로에 접하고 동측 도로를 통해 진입 가능하며, 본건은 남향입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역. 공시지가 979,700원/㎡, 지목 대, 평지. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 14,719,680,000원 근저당권과 같은 날 64,080,000원 변경·공동담보 해제 기재의 법적 상태를 등기 원문으로 반드시 대조하세요.
- 임차권 원문 대조. 방세화 씨의 전입 2020.10.23, 보증금 160,800,000원, 확정일자 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 다시 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 금지사항 부기와 2022.11.21 민간임대주택등기의 경매 후 효력을 매각물건명세서·등기 원문과 함께 확인하세요.
- 시세 재확인. 확인 실거래가 2022.05 한 건뿐이므로, 최저가 203,700,000원의 가격 경쟁력은 최신 거래를 추가 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 임차권등기 여부와 별개로 실제 현 점유자가 누구인지 현황조사와 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 근저당 원문 확인이 승부처
이 사건은 보증금 160,800,000원의 임차권이 보이지만, 전입일이 말소기준인 2016.06.03 우리은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수도 0원으로 정리됩니다. 권리승계 위험 자체는 낮은 편입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 203,700,000원으로 확인 실거래 255,000,000원의 79.9%지만, 그 거래가 2022.05 단 한 건이어서 현재 시세의 충분한 기준이 되지 못합니다. 여기에 우리은행 근저당의 14,719,680,000원 기재와 64,080,000원 변경등기가 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원”만 확인하고 끝낼 물건이 아니라, 근저당 변경등기와 최신 시세를 원문으로 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
