광주지방법원 2026타경30266. 광주 북구 용봉동 도나우270 101동 9층 906호 아파트입니다. 감정가는 291,000,000원, 최저매각가도 291,000,000원인 신건입니다. 말소기준은 2016.06.03 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 방세화의 전입·점유가 2020.10.23에 시작됐고, 2024.09.05 주택임차권이 등기됐습니다. 전입일이 말소기준보다 늦기 때문에 제공된 권리판정상 대항력은 없으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원이니 안전하다”로 끝내기 어렵습니다. 첫째, 2016.06.03 우리은행 근저당의 최초 채권최고액은 14,719,680,000원이지만 같은 날 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 64,080,000원·공동담보 해제가 등기돼 있습니다. 둘째, 신건 291,000,000원은 확인된 실거래 255,000,000원보다 36,000,000원 높습니다. 권리의 금전 인수와 별개로 배당 원본 확인과 가격 검증이 이 물건의 승부처입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30266 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 101동 9층906호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교 대상 면적 56.9432㎡ · 15층 건물 중 9층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 · 남향 |
| 사용승인 | 2016.05.27 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 291,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,790,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 근저당 변경은 반드시 확인
말소기준은 2016.06.03 우리은행 근저당권입니다. 방세화는 2020.10.23 전입·점유를 시작했고 확정일자도 같은 날 받았으므로, 제공된 판정대로 말소기준 이후 전입 → 대항력 없음입니다. 2024.09.05 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 방세화 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 방세화 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 2020.10.23 / 2020.10.23 증액 7,650,000원 확정일자 2022.07.29 | 2024.09.05 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
임대차계약은 2020.06.17, 2021.08.30, 2022.07.29 세 차례가 기재돼 있고, 최종 보증금은 160,800,000원입니다. 최초 확정일자 대상 보증금은 153,150,000원이며 2022.07.29 증액된 7,650,000원에도 별도 확정일자가 기재돼 있습니다. 다만 기준이 되는 우리은행 근저당 설정일이 2016.06.03이므로 임차인의 전입·확정일자는 그보다 후순위입니다.
③ 가격 비교 — 신건 2.91억은 확인 거래보다 14.1% 높다
용봉동도나우270의 비교 가능한 면적은 56.94㎡이며, 확인된 실거래는 2022.05 4층 255,000,000원 1건입니다. 제공된 최근 비교평균도 같은 255,000,000원이고 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 비교평균 | 56.9432㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
신건 최저가이자 인수 0원을 반영한 실질취득금액은 291,000,000원입니다. 확인된 거래 255,000,000원보다 36,000,000원 높고, 비율로는 114.1%입니다. 따라서 현재 확인 가능한 거래 자료만 놓고 보면 신건을 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,874,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 286,126,000원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,790,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 14,880,470,000원, 총 배당은 286,126,000원, 미배당은 14,594,344,000원이며 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 291,000,000원 | 286,126,000원 | 14,594,344,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 232,800,000원 | 228,740,800원 | 14,651,729,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 186,240,000원 | 182,832,640원 | 14,697,637,360원 | 0원 |
방세화가 대항력 없는 후순위 임차인이므로 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 유지됩니다. 따라서 유찰에 따라 매수인의 실질취득금액도 별도 보증금 인수로 고정되는 구조가 아니라 해당 회차 매각가와 동일하게 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시립미술관 동측 인근이며, 주위는 아파트·단독주택·소규모 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 9층 906호, 2016.05.27 사용승인. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·향. 남측과 동측 왕복 2차선 포장도로에 접하며 동측 도로로 진입 가능하고 남향입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 8,114.2㎡, 공시지가 979,700원/㎡입니다.
- 단지. 용봉동도나우270은 230세대, 사용승인일은 2016.05.27입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 변경 원문 확인. 최초 14,719,680,000원과 같은 날 변경된 64,080,000원의 관계, 공동담보 해제 내용을 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 배당 시뮬레이션은 우리은행에 286,126,000원을 배당하고 방세화 임차권자에게 별도 배당 항목을 두고 있지 않습니다. 근저당 변경의 실제 효력에 따라 배당구조가 달라질 수 있으므로 원본 배당순위를 대조해야 합니다.
- 임차권 확인. 방세화의 전입·점유·확정일자는 2020.10.23이고 보증금은 160,800,000원입니다. 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.07.21 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 처리·말소 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 291,000,000원은 확인된 2022.05 거래 255,000,000원의 114.1%입니다. 확인된 거래만으로 신건 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 시세 표본 한계. 실거래 표본은 1건입니다. 동일 단지·동일 면적의 추가 거래 확인 없이 255,000,000원을 현재 시세로 단정하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 가격과 근저당 변경이 더 중요하다
이 사건의 임차인 구조 자체는 비교적 명확합니다. 실제 임차인은 방세화 1명이고, 전입일 2020.10.23이 말소기준 2016.06.03보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 회차와 1·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 신건 291,000,000원은 확인된 실거래 255,000,000원보다 14.1% 높은 가격입니다. 더구나 시세 표본이 1건뿐이어서 신건 가격을 적극적으로 정당화할 자료도 충분하지 않습니다. 여기에 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 14,719,680,000원과 같은 날 기재된 64,080,000원 변경·공동담보 해제를 정확히 읽어야 합니다. 결론은 “임차 인수는 0원, 그러나 가격은 보류·배당 원본은 확인 필수”입니다.
