서울남부지방법원 2025타경11685. 방화동 해강프리미아 101동 501호, 전용 49.89㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 조석훈이 2022년 7월 5일 매매를 원인으로 거래가액 429,000,000원에 취득했고, 2022년 8월 1일 소유권이전과 민간임대주택등기가 함께 접수됐습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 주택임차권과 현재 확인되는 전입자들입니다.

김기연은 임대차계약일자 2022년 7월 8일·2022년 8월 1일, 확정일자 2022년 7월 11일, 주민등록·점유개시 2022년 7월 29일이고 보증금은 429,000,000원입니다. 2024년 5월 21일 주택임차권등기가 접수됐으며, 2025년 8월 22일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 현재 최저가 367,000,000원을 전제로 한 배당표에서는 김기연에게 361,062,000원이 배당되고 67,938,000원이 부족하게 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 전입은 별도 확인

등기상 2022년 신탁은 이미 말소됐고, 현재 소유자는 조석훈입니다. 2024년 5월 21일 김기연 명의 주택임차권이 등기됐으며 보증금은 429,000,000원입니다. 이 주택임차권은 2025년 8월 22일 강제경매개시결정보다 앞서 있으나, 매각조건상의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약 때문에 김기연 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지

실제 임차인은 김기연·장유정·지형원 3명으로 봅니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 시보증은 장유정 보증금의 중복 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 김기연 보증금 역시 주택임차권 승계인을 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 가격 비교 — 85.5%지만 비교거래가 한 건뿐

해강프리미아는 총 29세대, 사용승인일은 2022.06.07입니다. 전용 49.89㎡와 면적이 일치하는 거래는 2022.07, 5층, 429,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 367,000,000원은 집계상 이 가격의 85.5%입니다.

다만 확인되는 비교 거래가 2022년 7월 한 건뿐이므로 429,000,000원을 현재 시점의 촘촘한 시세로 보기에는 표본이 제한적입니다. 따라서 367,000,000원이 85.5%라는 숫자만으로 “시세보다 충분히 싸다”거나 가격 가점을 크게 주는 것은 위험합니다. 특히 장유정·지형원의 미상 인수액이 확인되면 실질취득비용은 367,000,000원을 초과할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 367,000,000원 가정)

현재 회차 계산상 김기연 보증금의 미배당액은 67,938,000원입니다. 1회 유찰 시 계산상 140,310,400원, 2회 유찰 시 198,208,320원으로 표시되지만, 김기연 및 주택임차권 승계인의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 김기연 관련 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 이 확약은 장유정·지형원의 미상 임대차까지 없애는 조건은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 다세대주택입니다.
• 입지. 서울특별시 강서구 방화동 방화3동주민센터 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트 등이 소재하는 공동주택 지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 방화역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 5층 501호이며, 사용승인일은 2022.06.07입니다. 승강기·도시가스·시스템 냉난방·화재탐지·급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 6필지 일단의 사다리형 평지이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중이고, 동측으로 폭 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 2,720,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김기연 확약 원문 대조. 배당받지 못한 잔액 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
• 장유정·지형원 보증금 확인. 두 사람은 2025.01.06 전입 사실이 있으나 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 전체 인수액을 결정하는 가장 중요한 미확정 요소입니다.
• 보증기관 중복 계산 금지. 장유정 관련 보증기관 대위·승계 신고는 별도 임차인·별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
• 시세 표본 주의. 비교 가능한 실거래가 2022.07의 429,000,000원 한 건이므로 85.5% 수치만으로 현재 가격 메리트를 확정하지 않습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.08.01 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 효력과 처리 상태를 원문에서 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 장유정·지형원의 실제 보증금과 승계 여부가 확인되면 최저가가 아니라 그 인수액을 더한 총액으로 가격을 다시 비교해야 합니다.

맺으며 — “429,000,000원 임차권보다 미상 2명이 더 중요하다”

겉으로 가장 커 보이는 위험은 김기연의 보증금 429,000,000원입니다. 현재 최저가에서는 67,938,000원의 미배당이 계산되지만, 매각조건상 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 김기연 관련 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 67,938,000원을 매수인 부담으로 더해 434,938,000원의 실질취득비용이라고 계산하면 안 됩니다.

반대로 아직 닫히지 않은 부분은 장유정·지형원입니다. 두 사람 모두 2025.01.06 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 김기연에게 적용되는 확약의 대상도 아닙니다. 그래서 이 사건은 “선순위 429,000,000원 때문에 위험한 물건”이라기보다 큰 선순위 임차권은 조건부로 정리됐지만 별도의 미상 임차인 2명이 남은 물건으로 보는 것이 정확합니다.

가격도 같은 이유로 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 367,000,000원은 비교 거래 429,000,000원의 85.5%지만, 확인되는 거래는 2022.07 한 건뿐입니다. 가격은 할인돼 보이지만 권리 확인이 끝나지 않았습니다. 장유정·지형원의 실제 임대차와 인수액을 확정한 뒤 그 금액까지 포함한 실질취득비용으로 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.