서울남부지방법원 2025타경11685. 서울 강서구 방화동 해강프리미아 101동 501호, 전용 49.89㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2022년 사용승인된 29세대 규모 건물로, 감정가 367,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 234,880,000원입니다. 표면적으로는 상당한 가격 인하가 이루어진 물건이지만, 권리관계는 단순하지 않습니다.
소유자 조석훈은 2022년 8월 1일 429,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 주택에는 2022년 7월 29일부터 점유·전입한 김기연의 보증금 429,000,000원 임차권이 등기되어 있습니다. 이 임차권은 2025년 8월 22일 강제경매개시결정보다 앞선 권리여서, 특별한 매각조건이 없다면 낙찰대금으로 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
하지만 매각조건에 중요한 예외가 있습니다. 김기연 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 매각에서 그대로 적용되면 김기연 관련 인수위험은 해소됩니다. 문제는 이 확약이 다른 점유자 장유정·지형원의 권리까지 없애주는 것은 아니라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11685 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 360 해강프리미아 제101동 제5층 제501호 도로명: 서울특별시 강서구 금낭화로24가길 25-2 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 49.89㎡ · 지상 6층 중 5층 |
| 건물 규모 | 29세대 · 사용승인 2022.06.07 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.08.01 소유권이전 · 거래가액 429,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 234,880,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 429,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.08.22 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 주요 선순위 권리 | 2024.05.21 을구 1번 주택임차권 · 김기연 · 보증금 429,000,000원 |
| 임차인·점유자 | 조사상 실제 임차인·점유자 3명(김기연·장유정·지형원) · 보증기관 대위·승계 중복신고 1건 별도 제외 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 매각 특별조건
등기상 말소기준은 2025년 8월 22일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 2024년 5월 21일 등기된 김기연의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 가능성을 따져야 하는 권리입니다. 김기연은 2022년 7월 29일 전입·점유, 2022년 7월 11일 확정일자를 갖추었으며 보증금은 429,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사대상 3명, 승계 중복 1건
임차관계에서 가장 중요한 것은 김기연의 확정된 보증금 429,000,000원과 장유정·지형원의 미확정 권리를 구분하는 것입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 기존 임차보증금과 관련된 신고이므로 별도의 독립 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 매수인 인수판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김기연 건물 전부 · 임차권등기 |
2022.07.29 2022.07.11 |
429,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 조건부 포기 | 실질 0원 룰상 미배당 198,208,320원 · 포기·말소 조건 적용 |
| 장유정 점유 부분 미상 |
2025.01.06 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 확인 필요 김기연 확약 적용 대상 아님 |
| 지형원 점유 부분 미상 |
2025.01.06 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 확인 필요 별도 임대차 여부 확인 필요 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 |
해당 없음 | 별도 합산 제외 | 승계·중복신고 | 장유정 관련 보증금 승계 독립 임차인으로 계산하지 않음 |
김기연의 배당요구 관련 기재일은 2024.05.21이며, 확정일자와 전입 시점이 확인됩니다. 장유정·지형원은 전입 사실 외에 독립 임대차와 보증금 규모가 확정되지 않았습니다. 시보증은 장유정 관련 보증금의 대위·승계 신고로 분류되어 실제 임차인 수와 보증금 합계에서 중복 제외합니다.
③ 시세 비교 — 2022년 거래 1건만으로는 저가 매수 판정 불가
해강프리미아 동일 전용면적 49.89㎡의 확인 가능한 거래는 2022년 7월 429,000,000원 1건입니다. 이 거래가격과 현재 최저가 234,880,000원을 비교하면 최저가는 과거 거래가격의 54.8%입니다. 그러나 거래시점이 오래되었고 표본도 1건이어서 현재 시세가 429,000,000원이라고 볼 근거는 부족합니다.
| 거래월 / 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 실거래 | 49.89㎡ | 5층 | 429,000,000원 |
| 감정가 | 49.89㎡ | 5층 | 367,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 49.89㎡ | 5층 | 234,880,000원 |
이번 물건은 감정가보다 최저가가 크게 낮아졌지만, 그 자체가 현재 시장가격보다 싸다는 증거는 아닙니다. 특히 다세대주택은 개별 건물·층·주택 상태에 따른 거래가격 편차가 크고, 이 단지의 거래 표본은 충분하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,088,320원 |
| 1. 임차인 김기연 보증금 | 429,000,000원 | 230,791,680원 |
| 2. 경매신청채권자 주택도시보증공사 | 429,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가를 가정한 배당 모형입니다. 집행비용 4,088,320원 및 김기연 배당액 230,791,680원을 적용했습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당 순위와 금액은 확정 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 승계·대위 관계를 별도의 독립 보증금으로 중복 산입하지 않습니다.
⑤ 유찰 회차별 인수 구조 — 확약 전 위험과 확약 후 판단
선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면, 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 늘어납니다. 따라서 확약이 없는 일반적인 인수형 물건에서는 낙찰가 하락이 실질취득비용 하락으로 이어지지 않을 수 있습니다. 아래는 그러한 위험을 보여주는 회차별 배당 부족분 가정이며, 실제 적용되는 김기연의 포기·말소 특별조건과 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 김기연 룰상 인수 가정 | 특별조건 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 234,880,000원 | 198,208,320원 | 김기연 인수 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 187,904,000원 | 244,526,656원 | 김기연 인수 0원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 150,323,200원 | 281,581,325원 | 김기연 인수 0원 |
회차별 룰상 인수액은 집행비용 등 추정조건이 반영된 가정치이며, 일반적인 선순위 임차권이 존속할 때의 참고 수치입니다. 이 금액을 본건의 확정 인수액으로 사용하지 않습니다. 김기연의 포기·말소 조건은 해당 임차권에 한정되며, 장유정·지형원의 잠재적 인수 부담은 별도 확인 대상입니다. 장래 유찰 회차는 실제 매각 진행에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동 방화3동주민센터 북동측 인근으로, 다세대주택과 아파트 등이 혼재한 공동주택 지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 방화역이 소재합니다. 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건축 상태. 2022.06.07 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본 위생·급배수·시스템 냉난방·도시가스·화재탐지·승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 도로 및 토지. 6필지 일단의 대지이며 동측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역에 해당하고 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역 등의 제한이 있습니다.
- 규제 확인. 과밀억제권역과 대공방어협조구역 등에 속합니다. 토지거래계약 허가구역 기재의 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로, 매각기일 현재 적용 여부는 다시 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 29세대의 소규모 단지형다세대주택으로, 확인되는 실거래는 2022년 7월 1건뿐입니다. 가격 형성과 환금성을 신뢰성 있게 판단할 표본이 부족하며 경매 유찰 이력도 주의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김기연 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에도 동일하게 적용되는지 확인하세요.
- 장유정·지형원 임대차 실체 확인. 각각의 실제 점유 여부, 계약서, 보증금, 확정일자, 임차권 주장 여부와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 전입신고일만으로 독립 대항력 성립을 단정하면 안 됩니다.
- 보증기관 중복신고 구분. 시보증은 장유정 관련 보증금 대위·승계로 분류되어 있으므로 독립 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산하지 마세요. 주택도시보증공사의 임차권 승계·경매신청채권 관계도 원본으로 대조하세요.
- 주택임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 김기연의 임차권등기가 어떠한 절차와 시점에 말소되는지, 인도 및 점유 이전이 가능한지 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 등록 임대주택의 의무기간과 매각 이후 등기·행정상 처리, 잔존 의무 여부를 확인하세요.
- 실거래가 재확인. 2022년 7월 429,000,000원 한 건만으로 현재 매도가격을 정하지 마세요. 인근 신축·준신축 다세대주택의 면적·층·건축상태별 실거래와 현장 매도가를 비교하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 협의 가능성, 점유의 법적 근거, 미납 관리비 및 공용부분 관리비 승계 가능성을 확인하세요.
- 배당 및 원본 대조. 예상배당은 집행비용 등의 추정과 미반영 항목이 있으므로 최종 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당관계 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 임차권은 해소되지만, 전체 권리는 아직 미확정”
서울남부지방법원 2025타경11685 해강프리미아 501호는 2회 유찰로 최저가가 234,880,000원까지 내려왔습니다. 가장 큰 위험처럼 보이는 김기연의 보증금 429,000,000원은 매각조건에 명시된 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 타당합니다.
하지만 여기서 권리분석이 끝나지는 않습니다. 장유정·지형원은 말소기준권리보다 먼저 전입했으나 임대차계약과 보증금, 실제 점유관계가 불명확합니다. 김기연의 포기 조건은 다른 임차인에게 자동 적용되지 않습니다. 이들의 권리가 독립적으로 인정되는지 확인하기 전까지 전체 매수인 인수액을 0원이라고 단정할 수 없습니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 2022년 7월 실거래가격 429,000,000원은 오래된 단일 거래로, 현재 최저가가 최근 시장가격보다 낮다는 증거가 아닙니다. 2회 유찰과 소규모 다세대주택의 제한적인 거래정보는 오히려 보수적인 검토가 필요한 이유입니다.
결론은 ‘김기연 임차권은 조건부 해소, 다른 임차인 권리는 미확정, 가격 판단은 보류’입니다. 장유정·지형원의 임대차 실체와 인수 부담을 먼저 확인하고, 현재 시세를 재검증한 뒤에야 입찰가격을 정할 수 있습니다. 현재 단계에서는 낮은 최저가만 보고 입찰하는 것을 권하지 않습니다.
