광주지방법원 2026타경30277. 광주 북구 용봉동 도나우270 103동 17층 1701호 아파트입니다. 소유자는 주식회사심산건설이며, 주택도시보증공사가 청구금액 160,300,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 현재 감정가 270,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 189,000,000원입니다.

이 사건의 권리분석은 2016년 우리은행 근저당과 2020년 전입한 임차인의 선후관계에서 출발합니다. 우리은행 근저당이 먼저 설정됐고 임차권등기는 2024년에 이뤄졌습니다. 이에 따라 임차인 보증금 160,800,000원을 매수인이 그대로 떠안는 구조로 분석되지는 않습니다. 그러나 보증금 인수 문제와 별개로 임차권 말소, 현재 점유, 공동담보 및 민간임대주택 관련 사항은 입찰 전 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권

말소기준권리는 2016.06.03 설정된 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 14,719,680,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이는 공동담보 근저당의 채권최고액으로, 이 호실에만 귀속되는 실제 채무액이나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

이진호 임차인의 전입 및 점유개시일은 2020.03.10으로 말소기준보다 늦고, 임차권등기 역시 2024.09.05에 접수됐습니다. 제공된 권리판정에 따르면 대항력이 없으며 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 160,800,000원, 대항력 없음

확인된 실제 임차인은 이진호 1명입니다. 건물 전부를 대상으로 한 주거용 임차권등기가 있으며, 임차권등기명령은 광주지방법원 2024카임5605입니다. 경매신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액을 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

보증금은 최초 확정일자 기재금액 145,950,000원과 증액분 14,850,000원으로 구성됩니다. 확정일자가 존재한다는 사실과 실제 배당을 받는다는 사실은 다릅니다. 선순위 근저당의 배당액과 다른 우선채권의 존재 등에 따라 임차인에게 돌아가는 금액은 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 74.1%라는 숫자의 한계

용봉동도나우270은 230세대, 2016.05.27 준공 아파트입니다. 비교대상 면적은 전용 56.9432㎡이며, 확인된 실거래는 2022년 5월 255,000,000원입니다.

최저매각가 189,000,000원은 2022년 실거래가격 255,000,000원의 74.1%입니다. 감정가 270,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 비교만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.2회로 기재돼 있습니다. 본건 역시 1회 유찰된 상태입니다. 다만 해당 통계만으로 향후 낙찰 여부나 적정 낙찰가를 판단할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정하에, 집행비용을 공제한 금액을 우리은행 근저당에 배당하는 추정입니다. 우리은행은 공동담보 근저당권자로서 채권최고액 14,719,680,000원이 기재돼 있으나, 실제 배당액은 확정된 피담보채무와 공동담보 배당관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용 3,446,000원은 추정치입니다. 우리은행에 185,554,000원이 배당되는 구조로 계산돼 신청채권자 배당 및 소유자 잔여는 0원입니다. 임차인의 실제 배당액은 별도로 확정되지 않았으며, 당해세·최우선변제 및 공동담보 관련 배당조정이 반영되지 않은 추정표입니다.

⑤ 유찰 회차별 가격과 미배당

현재 회차는 감정가의 70%인 189,000,000원입니다. 추가 유찰을 가정한 가격과 채권자 배당액은 다음과 같습니다. 어느 회차에서도 매수인 예상 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

매각가격이 내려가면 채권자에게 돌아가는 배당액도 줄어들고 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아니므로 추정 미배당액이 그대로 매수인 부담으로 전환되지는 않습니다.

신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액 160,300,000원은 각 회차의 추정배당에서 충족되지 않는 것으로 계산됩니다. 이는 채권자 배당 문제이며 매수인 인수액과는 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 용봉동 소재 광주비엔날레 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측과 동측으로 각각 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 단지 내 진입도로가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 17층 아파트입니다. 급배수·위생·승강기·난방·소화전·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다. 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
• 공부 및 건축. 감정평가상 공부와의 차이는 표시되지 않았으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 단지 규모. 용봉동도나우270은 230세대이며 2016.05.27 준공됐습니다.
• 환금성. 비교 가능한 실거래 표본이 2022년 거래 1건에 그쳐 현재 거래량과 매수 수요를 판단하기 어렵습니다. 최근 거래 및 매물 현황을 추가 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 시세 확인. 2022.05 거래가 255,000,000원을 현재 시세로 간주하지 말고, 동일 단지 및 유사 면적의 최근 실거래와 매물가격을 재확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2016.06.03 우리은행 근저당의 존속 상태와 매각물건명세서의 말소·인수 조건을 최종 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록과 근저당 변경등기를 확인하고, 채권최고액 14,719,680,000원을 이 호실의 독립 채무로 오인하지 않아야 합니다.
• 임차권등기 확인. 이진호의 임차보증금 160,800,000원, 전입일, 확정일자, 임차권등기명령 및 배당 관련 사항을 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 과거 점유개시 기록과 현재 점유 상태는 다를 수 있습니다. 현장 방문 및 현황조사 원본 확인으로 실제 점유자를 파악해야 합니다.
• 민간임대주택 확인. 임대의무기간, 민간임대주택 등록 유지 여부, 금지사항등기의 처리와 경매 매수 후 관련 의무를 관할기관에 확인해야 합니다.
• 배당표 검증. 추정표에는 공동담보 관련 실제 채권잔액, 당해세 및 최우선변제 등이 반영되지 않았을 수 있습니다. 배당액을 확정된 금액으로 보지 않아야 합니다.
• 관리비 확인. 체납 관리비와 공용부분 관련 부담 가능성을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 매각 진행 확인. 매각기일 2026.09.30의 진행 여부와 매각조건 변경, 정지·취하 여부 등을 법원 공고에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 전망, 가격은 최신 거래 확인 후”

이 사건은 2016년 우리은행 근저당이 말소기준이고 임차인의 전입은 2020년이라는 점에서 보증금 인수 위험이 낮게 분석됩니다. 현재 추정 인수액은 0원이며, 최저매각가도 감정가의 70%인 189,000,000원까지 내려왔습니다.

그러나 과거 실거래 255,000,000원은 2022년 5월 거래입니다. 이를 근거로 현재 시세 대비 저렴하다고 결론 내리기에는 시차와 표본의 한계가 큽니다. 임차권등기, 공동담보 및 민간임대주택 관련 확인 사항도 남아 있습니다.

권리상 보증금 인수는 0원으로 예상되지만, 가격 메리트는 검증되지 않았습니다. 최신 시세와 실제 점유·등기 처리 상태를 확인한 뒤 입찰 여부와 가격을 판단하는 것이 이 사건 분석의 핵심입니다.