광주지방법원 2026타경30277. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동 도나우270’ 103동 17층 1701호 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사심산건설이고, 2016.06.03 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.09.05 이진호 명의의 주택임차권등기가 존재하지만, 전입·점유 개시가 2020.03.10으로 말소기준보다 뒤입니다. 임차인 자료에도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다.
따라서 보증금 160,800,000원이라는 숫자만 보고 낙찰자가 그대로 떠안는 구조로 보면 안 됩니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 오히려 입찰 판단의 핵심은 가격입니다. 최저매각가 270,000,000원은 확인되는 동일면적 거래 255,000,000원보다 높고, 비율은 105.9%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30277 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 103동 17층 1701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 제17층 제1701호 |
| 비교 면적 | 56.9432㎡ |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권, 매수인 인수 0원
말소기준은 2016.06.03 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 14,719,680,000원으로 기재돼 있고 같은 날 채권최고액 64,080,000원·공동담보 해제의 근저당권 변경등기도 존재합니다. 2024.09.05 등기된 이진호의 주택임차권과 2026.02.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준보다 뒤이며, 경매로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.608억이지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진호 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.10 | 160,800,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 0원 |
이진호의 임대차계약은 2020.02.25, 2020.06.10, 2022.02.28, 2022.08.03 순으로 기재돼 있고, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.03.10입니다. 임차권등기에는 확정일자 2020.03.10(145,950,000원)과 2022.08.03(증액된 14,850,000원)이 기재돼 있습니다. 그러나 말소기준인 2016.06.03 근저당보다 뒤이므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
배당요구는 2024.09.05 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 다만 우선변제 여부 자체는 별도 확정값이 없으므로, 확정일자·배당요구·배당순위는 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원문을 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 현 회차는 최근 확인 거래보다 높다
‘용봉동도나우270’은 230세대, 2016.05.27 준공으로 확인됩니다. 동일면적 비교가 가능한 거래는 1건이며, 2022.05 전용 56.94㎡ 4층이 255,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 270,000,000원은 이 거래의 105.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
최근 12개월 평균으로 제시된 금액도 255,000,000원, 최신 거래도 255,000,000원이며 비교 표본은 1건입니다. 따라서 현재 270,000,000원은 최근 거래 기준보다 15,000,000원 높습니다. 표본 수가 적다는 한계가 있지만, 최소한 현 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 265,420,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 270,000,000원 가정 시 집행비용 4,580,000원을 제외한 265,420,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 14,614,560,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 270,000,000원 | 265,420,000원 | 14,614,560,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 14,667,804,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 14,710,399,200원 | 0원 |
유찰돼도 임차인 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아니므로, 회차별 실질취득액은 매각가와 동일하게 움직입니다. 즉 현재는 270,000,000원, 1회 유찰 시 216,000,000원, 2회 유찰 시 172,800,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 소재 광주비엔날레 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 아파트 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측과 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 단지 내 진입도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 17층 아파트의 17층 1701호이며, 급배수·위생·승강기·난방·소화전·화재탐지설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다. 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
- 단지. 용봉동도나우270은 230세대, 2016.05.27 준공으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 확인. 이진호의 임차보증금은 160,800,000원이지만 전입일 2020.03.10은 말소기준 2016.06.03 이후입니다. 대항력 없음과 매수인 인수 0원 판단을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 근저당 채권최고액 14,719,680,000원과 같은 날 64,080,000원·공동담보 해제 변경기록의 관계를 등기 원문에서 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 민간임대주택등기와 금지사항등기의 현재 효력 및 경매 매각 이후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 상한 점검. 신건 270,000,000원은 확인 거래 255,000,000원의 105.9%입니다. 현 회차를 시세보다 싸다고 전제한 입찰은 피해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 동일면적 실거래 표본이 1건이므로 255,000,000원 하나만으로 현재 시세를 단정하지 말고 추가 현장 시세를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 커도 인수형은 아니다, 다만 신건 가격은 높다”
이 사건에서 가장 먼저 분리해서 볼 숫자는 임차보증금 160,800,000원과 매수인 인수액 0원입니다. 임차인의 전입·점유가 2020.03.10으로 2016.06.03 말소기준근저당보다 늦기 때문에, 보증금이 크다는 이유만으로 낙찰자가 이를 떠안는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 270,000,000원은 확인되는 최근 거래 255,000,000원의 105.9%로, 현 회차에는 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 실거래 표본도 1건뿐이므로 현재 시세를 단정할 수는 없지만, 최소한 ‘신건이라도 싸다’는 결론은 데이터와 맞지 않습니다. 권리 인수는 0원, 가격은 보류. 이 물건은 임차권·민간임대 관련 등기를 원문 대조한 뒤, 현장 시세와 유찰 가격을 함께 보고 접근하는 편이 합리적입니다.
