광주지방법원 2026타경30290. 광주 북구 동림동 삼익 109동 3층 306호, 전용 84.87㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김성길 지분 20분의 11, 박선영 지분 20분의 9의 공유 형태입니다. 두 사람은 2024.05.17. 증여를 원인으로 2024.07.15. 소유권을 취득했고, 2024.09.04. 주소를 이 사건 아파트로 변경했습니다.
핵심 권리는 2016.06.28. 설정된 서광주농업협동조합 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 120,000,000원이고 2024.08.30. 변경등기에는 채권최고액 90,600,000원이 기재돼 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 120,000,000원을 기준으로 계산되어 있으며, 그 뒤의 광주광역시 압류·삼우자산대부 근저당·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30290 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 동림동 645 삼익 109동 3층306호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.87㎡ · 지상16층 건물 중 3층 |
| 현재 소유자 | 김성길 지분 20분의 11 · 박선영 지분 20분의 9 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼우자산대부 주식회사 / 48,754,165원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 임차보증금은 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 2024.12.10. 삼우자산대부의 전세권은 전세금 5,000,000원, 건물 전부를 범위로 설정됐지만 말소기준권리 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다
같은 삼익 단지의 동일 전용면적 84.87㎡ 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 179,833,333원, 최고 195,000,000원, 최저 157,000,000원입니다. 현재 최저매각가 182,000,000원은 최근 평균의 101.2%로, 평균보다 낮은 경매가격이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.87㎡ | 12 | 157,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 20 | 182,500,000원 |
| 2025.12 | 84.87㎡ | 8 | 176,000,000원 |
| 2025.12 | 84.87㎡ | 8 | 176,000,000원 |
| 2025.11 | 84.87㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 84.87㎡ | 14 | 172,000,000원 |
| 2025.10 | 84.87㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2025.10 | 84.87㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 2025.09 | 84.87㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 84.87㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2025.08 | 84.87㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 84.87㎡ | 17 | 174,500,000원 |
| 평균 | 84.87㎡ | 12건 | 179,833,333원 |
더 주의할 것은 최신 거래입니다. 가장 최근인 2026.03. 거래가는 157,000,000원으로 현재 신건 최저가 182,000,000원보다 낮습니다. 전체 12건에는 190,000,000원대 거래도 포함돼 있어 평균만 보고 신건 가격을 싸다고 평가하기 어렵습니다. 따라서 현재 회차는 최근 평균보다도 높고 최신 거래보다도 높은 가격으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 근저당 · 서광주농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 삼우자산대부 주식회사 | 67,500,000원 | 58,652,000원 |
| 3. 전세권 · 삼우자산대부 주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 182,000,000원에서 총 채권액 192,500,000원 중 178,652,000원이 배당되고 미배당은 13,848,000원입니다. 신청채권자 삼우자산대부의 청구액은 48,754,165원이며 현재 회차 시뮬레이션에서는 58,652,000원이 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 가정 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 182,000,000원 | 178,652,000원 | 13,848,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 145,600,000원 | 142,761,600원 | 49,738,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 116,480,000원 | 114,049,280원 | 78,450,720원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 1회 유찰 시 신청채권자 배당은 22,761,600원으로 청구액 48,754,165원을 충족하지 못하고, 2회 유찰 시 신청채권자 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 이 미배당은 곧바로 매수인 인수액이 되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 동림동 한울초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트와 근린상가 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 북측 및 동측으로 왕복4차선도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지상16층 건물 중 109동 3층 306호이며, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 인테리어 및 벽지, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 개별 냉난방설비, 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 상대보호구역, 중점경관관리구역입니다. 공시지가는 944,200원/㎡입니다.
- 단지. 삼익은 1,521세대, 1996.05.31. 준공 단지이며 동일 전용면적 84.87㎡의 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 182,000,000원은 최근 12개월 평균 179,833,333원의 101.2%입니다. 신건 자체에는 가격 할인폭이 없습니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 2026.03. 동일 면적 거래는 157,000,000원입니다. 평균뿐 아니라 최신 거래와 층별 거래 편차를 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 145,600,000원, 2회 유찰 시 116,480,000원입니다. 현재와의 가격 차이를 기준으로 응찰 상한을 검토할 필요가 있습니다.
- 등기 원본 대조. 서광주농업협동조합 근저당은 2016년 최초 채권최고액 120,000,000원, 2024년 변경등기 90,600,000원이 함께 나타납니다. 입찰 전 현재 효력과 채권액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 현장 점유자와 실제 인도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 제공된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 할인되지 않았다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.06.28. 서광주농업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 압류·근저당·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없어 제공된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 현재 실질취득액 182,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 179,833,333원을 웃돌고, 최신 2026.03. 거래 157,000,000원보다도 높습니다. 따라서 권리상 인수 위험이 낮다는 이유만으로 신건 가격에 메리트를 부여할 수 없습니다. 이 사건은 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로 검토하는 유형입니다.
