광주지방법원 2026타경30290. 광주 북구 동림동 삼익 109동 3층 306호 아파트입니다. 감정가는 182,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 127,400,000원입니다. 말소기준권리는 2016.06.28 설정된 서광주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 삼우자산대부주식회사 근저당과 전세권, 광주광역시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 등기상 2024.12.10 삼우자산대부주식회사 명의의 전세금 5,000,000원 전세권이 존재하지만 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리로, 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 채권자에게 미배당이 발생하더라도 그 부족액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30290 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 동림동 645 삼익 109동 3층 306호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.87㎡ · 지상16층 중 3층 |
| 소유자 | 김성길 20분의 11 · 박선영 20분의 9 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼우자산대부 주식회사 / 48,754,165원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.06.28 서광주농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당은 최초 채권최고액 120,000,000원으로 설정됐고, 2024.08.30 채권최고액 90,600,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이후 2024.12.10 삼우자산대부주식회사 근저당 67,500,000원과 전세권 5,000,000원, 2025.06.24 광주광역시 압류, 2026.02.03 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래가격 아래
삼익 아파트 동일 면적 84.87㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 179,833,333원, 최신 거래는 2026.03의 157,000,000원입니다. 현재 최저매각가 127,400,000원은 최근 12개월 평균의 70.8%로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.87㎡ | 12 | 157,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 20 | 182,500,000원 |
| 2025.12 | 84.87㎡ | 8 | 176,000,000원 |
| 2025.12 | 84.87㎡ | 8 | 176,000,000원 |
| 2025.11 | 84.87㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 84.87㎡ | 14 | 172,000,000원 |
| 2025.10 | 84.87㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2025.10 | 84.87㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 2025.09 | 84.87㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 84.87㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2025.08 | 84.87㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 84.87㎡ | 17 | 174,500,000원 |
| 평균 | 84.87㎡ | 12건 | 179,833,333원 |
실거래 범위는 157,000,000원~195,000,000원입니다. 현재 최저매각가 127,400,000원은 이 범위의 최저 거래인 157,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율은 70.8%입니다. 감정가 182,000,000원에서는 실거래 평균과 가까웠지만, 한 차례 유찰로 가격 조건이 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 2. 근저당 · 서광주농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 삼우자산대부주식회사 | 67,500,000원 | 4,816,400원 |
| 4. 전세권 · 삼우자산대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 192,500,000원 중 예상 배당액은 124,816,400원이며 미배당액은 67,683,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 127,400,000원 | 124,816,400원 | 67,683,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 105,325,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 131,597,669원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 삼우자산대부 주식회사의 청구액은 48,754,165원이고, 예상 배당은 4,816,400원입니다. 2회 또는 3회 유찰 시에는 신청채권자 예상 배당이 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 채권자의 회수 문제이며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 동림동 한울초등학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트와 근린상가 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 북측 및 동측으로 왕복4차선도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지상16층 건물 중 109동 3층 306호입니다. 개별 냉난방설비, 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비가 설치되어 있습니다.
- 단지. 삼익은 1,521세대이며 1996.05.31 준공된 단지입니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 944,200원/㎡, 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 상대보호구역·중점경관관리구역과 관련된 제한이 있고 중로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 재확인. 말소기준 근저당에 2024.08.30 채권최고액 90,600,000원 변경 기록이 있으므로 매각 전 최신 등기와 채권계산서를 대조하세요.
- 전세권 소멸 확인. 삼우자산대부주식회사 전세권은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리되어 있고 예상 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서 최종본과 다시 대조하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 동일 면적 평균은 179,833,333원, 최신 거래는 157,000,000원, 현재 최저가는 127,400,000원입니다. 층·향·내부상태 차이를 현장에서 확인하세요.
- 유찰 이력. 현재 1회 유찰이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다. 추가 유찰 시 가격은 89,180,000원, 62,425,999원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 관리비·세금. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며 관리비 체납 여부도 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 시세 아래
이 사건의 핵심은 매수인 인수액 0원과 1회 유찰 후의 가격입니다. 2016.06.28 서광주농업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후의 삼우자산대부주식회사 근저당·전세권, 광주광역시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없습니다.
가격은 감정가 182,000,000원에서 현재 127,400,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 179,833,333원의 70.8%입니다. 최신 거래 157,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 다만 단지 평균 유찰 횟수가 2.2회이고, 실제 가치는 3층 개별 호수의 향·내부상태·체납관리비 등에 따라 달라질 수 있으므로 현재 가격의 간격과 현장 상태를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
