광주지방법원 2026타경30300. 광주역한국아델리움 4층 407호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태와 매각물건명세서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 2022.09.16 소유권보존과 함께 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2024.10.28 등기된 이금경의 주택임차권과 2026.01.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가장 먼저 볼 부분은 보증금 168,300,000원 자체가 아니라 임차인의 대항력 여부입니다. 이금경의 임대차계약일과 확정일자는 2022.11.18, 점유개시일은 2022.11.30, 주민등록일은 2023.10.25입니다. 모두 말소기준권리인 2022.09.16 우리은행 근저당보다 뒤에 놓여 있습니다. 따라서 이 임차권은 매수인이 보증금을 떠안는 대항력 인수형이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30300 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 4층 407호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 20층 지하 2층 건물 내 4층 407호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 168,300,000원, 그러나 인수는 0원
말소기준은 2022.09.16 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 등기 내용에는 채권최고액 23,047,920,000원과 공동담보목록 제2022-834호가 기재돼 있고, 같은 날 1번 근저당권 변경등기로 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 이후 이금경의 주택임차권등기는 2024.10.28 접수됐으며, 강제경매개시결정은 2026.01.28 접수됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이금경 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 168,300,000원 | 2023.10.25 | 2022.11.18 | 대항력 없음 | 말소기준 후순위 | 승계 없음 |
이금경은 보증기관의 중복신고로 분류된 사람이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일 2022.11.18, 점유개시일 2022.11.30, 확정일자 2022.11.18, 주민등록일 2023.10.25이고, 2024.10.28 배당요구가 접수돼 있습니다. 임차권등기 내용에는 보증금 168,300,000원과 차임 110,000원이 기재돼 있습니다.
② 가격 해석 — 감정가와 최저가가 같은 신건
현재 회차는 감정가 100%인 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 210,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 168,000,000원, 2회 유찰 시 시나리오는 134,400,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에서는 감정가나 유찰률 자체만으로 “시세보다 저렴하다”고 결론 내리지 않습니다. 동일 물건의 최신 실거래와 최근 거래 평균을 함께 비교하지 않은 상태에서는 210,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단을 유보하는 것이 맞습니다. 특히 사건상 용도는 근린시설이고 실제 이용상태는 오피스텔이므로, 가격 판단 역시 이 이용상태에 맞춰 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 206,260,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
210,000,000원 매각 가정에서 집행비용 3,740,000원을 제외한 206,260,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사의 신청채권 168,300,000원은 예상배당 0원으로 계산돼 있습니다. 전체 채권 미배당액은 23,009,960,000원이며, 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당계산에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 23,009,960,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 23,051,372,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 23,084,501,600원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근. 주변은 노선상가 지대이고 후면에는 주상용건물과 단독주택 등이 소재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 접근이 가능하고 간선도로에 접하며, 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이므로 두 표현을 함께 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 20층·지하 2층. 위생·급배수, 소화전, 도시가스, 난방, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기, 기계식주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 4차로, 남동측 왕복 3차로, 남서측 왕복 2차로 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로2류, 중로2류, 소로2류에 접하고 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 3,026.1㎡, 공시지가 1,115,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.09.16 우리은행 근저당이 말소기준이며, 이금경의 전입 2023.10.25와 임차권등기 2024.10.28은 그 이후입니다.
- 임차보증금 오인 금지. 보증금 168,300,000원이라는 숫자만 보고 매수인 인수액으로 더하지 마십시오. 제공된 판정과 배당 시나리오상 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부 갑구에는 2022.09.16 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 해당 등기의 매각 후 처리와 잔존 여부는 입찰 전 원본 서류에서 확인할 사항입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태와 매각물건명세서상 오피스텔 이용이라는 점을 함께 대조하십시오.
- 가격 판단 분리. 권리상 인수 0원과 가격 메리트는 별개입니다. 신건 최저가 210,000,000원을 실거래와 대조하기 전에는 시세보다 싸다고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당표 해석. 우리은행 공동담보 근저당의 미배당과 주택도시보증공사의 예상배당 0원은 곧바로 매수인 승계를 뜻하지 않습니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “보증금은 크지만, 대항력은 없다”
이 사건의 핵심은 숫자가 큰 임차보증금에 압도되지 않는 것입니다. 이금경의 보증금은 168,300,000원이지만 말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당이고, 주민등록은 2023.10.25입니다. 따라서 대항력 없는 후순위 임차권이며 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 210,000,000원은 감정가 100%의 신건 가격이고, 감정가 자체만으로 시장보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 결국 이 물건은 권리 쪽은 인수 0원으로 정리되지만, 가격 쪽은 실거래 대조 전까지 유보가 맞습니다. 사건상 근린시설이고 실제로는 오피스텔 이용 중이라는 특성까지 함께 확인하는 것이 이 사건의 최종 체크포인트입니다.
