147,000,000원
광주지방법원 2026타경30300. 광주역한국아델리움 4층 407호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부상 말소기준권리는 2022.09.16. 우리은행 근저당입니다. 임차인 이금경의 임대차계약일과 확정일자는 2022.11.18., 점유개시는 2022.11.30., 주민등록일자는 2023.10.25.로 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 자료상 대항력 판정 역시 없음으로 정리되어 있습니다.
보증금은 168,300,000원이고 2024.10.28. 주택임차권 등기가 접수됐지만, 선순위 우리은행 근저당보다 뒤입니다. 현재 최저가 147,000,000원을 전제로 한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금이 최저가보다 크다는 사실만으로 매수인이 차액을 승계하는 구조는 아닙니다. 대항력이 없는 임차인이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30300 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 4층 407호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 20층 지하 2층 건물 내 4층 407호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 대항력은 없다
말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 23,047,920,000원으로 공동담보목록이 기재됐고, 같은 날 근저당권 변경등기에는 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 이후 이금경의 임차권등기와 2026.01.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 주요일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이금경 건물전부 · 주거(임차권등기) | 168,300,000원 | 계약·확정 2022.11.18. 점유개시 2022.11.30. 주민등록 2023.10.25. 배당요구 2024.10.28. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 아님 |
이금경은 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 보증금 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 별도의 보증기관 신고액을 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다. 다만 주민등록일자가 2023.10.25.로 2022.09.16. 말소기준 근저당보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 확정일자 역시 2022.11.18.로 말소기준권리보다 뒤에 있어 배당순위상 선순위 근저당 뒤에 놓입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 확인 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 147,000,000원으로 감정가 210,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 유찰됐다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 이 사건에서 확인되는 실질취득액은 현재 최저가 147,000,000원에 매수인 인수액 0원을 더한 147,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,858,000원과 우리은행 배당 144,142,000원으로 매각대금 147,000,000원이 소진되는 시나리오입니다. 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당자료입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근이며, 주변은 노선상가 지대와 주상용건물·단독주택이 혼재한 주상복합지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 가능하고 간선도로에 접하며, 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 왕복4차로, 남동측 왕복3차로, 남서측 왕복2차로 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·소화전·화재탐지·스프링클러·승강기·기계식주차 설비가 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 이금경의 주민등록일자·확정일자·점유개시일과 임차권등기 내용을 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기가 현재 매각조건과 이용에 미치는 영향을 입찰 전 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 147,000,000원이 감정가 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 오피스텔 이용형태에 맞는 최근 거래를 별도로 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용이라는 점을 건축물대장·현황과 대조하세요.
- 배당 변동. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “보증금이 커도, 대항력이 없으면 인수형은 아니다”
이 사건의 핵심은 168,300,000원의 임차보증금 자체가 아니라 순위입니다. 말소기준인 2022.09.16. 우리은행 근저당보다 이금경의 계약·점유·주민등록·임차권등기가 모두 뒤에 있어, 현재 자료상 대항력은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 147,000,000원입니다.
다만 권리가 비교적 단순하다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개입니다. 최근 실거래 비교값이 없는 상태에서는 감정가 210,000,000원에서 1회 유찰돼 147,000,000원이 됐다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 검증과 민간임대주택등기·용도 확인이 남아 있는 사건으로 보는 것이 자료에 가장 충실합니다.
