광주지방법원 2026타경30318. 광주 광산구 신창동 신창2차부영아파트 202동 3층 301호입니다. 소유자 이성우는 2013.07.02 거래가 124,000,000원에 소유권을 취득했고, 2019.11.21 중소기업은행 앞으로 채권최고액 174,900,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2020.11.27 한국주택금융공사로 이전됐고 한국주택금융공사가 2026.01.29 임의경매를 신청했습니다. 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 후순위 권리 정리는 명확하지만, 임차관계에서는 결정적인 예외가 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 서정래의 전입일은 2017.01.18로 말소기준보다 약 2년 10개월 빠릅니다. 자료상 대항력이 있는 것으로 표시되어 있으나 보증금이 미상이고, 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 인수액 0원이라는 숫자를 그대로 매수인 부담 0원으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 신창동 1270 신창2차부영아파트 202동 3층301호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.7886㎡ · 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 3층 |
| 감정 이용상태 | 연립주택 |
| 소유자 | 이성우 (2013.07.02 매매 · 거래가액 124,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 142,413,322원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차인은 별도
말소기준은 2019.11.21 중소기업은행 근저당권 174,900,000원입니다. 이 권리는 2020.11.27 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 안익순 근저당 60,000,000원·24,000,000원, 정민자 근저당 36,000,000원·36,000,000원, 현대캐피탈·우리금융캐피탈·제이에이치건설중기 가압류와 각 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 최우선
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서정래 | 2017.01.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일만으로 보면 말소기준보다 선순위이고, 자료에도 대항력 있음으로 기재돼 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 현재 최저가 252,000,000원보다 보증금이 큰지, 배당 후 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서는 “매수인 인수 0원”을 결론으로 사용할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 최근 평균보다 3.3% 낮다
신창2차부영은 1,344세대, 2005.09.02 준공 단지입니다. 대상 면적은 84.7886㎡이고, 동일 면적 최근 12건 평균은 260,708,333원입니다. 신건 최저가 252,000,000원은 최근 평균의 96.7%이며, 최신 거래 2026.04의 281,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 가격 비교는 임차보증금 인수액을 제외한 경매 최저가만의 비교입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.79㎡ | 4 | 281,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 11 | 294,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 1 | 224,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 17 | 275,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 17 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 11 | 279,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 15 | 258,500,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 18 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 5 | 253,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 평균 | 84.79㎡ | 12건 | 260,708,333원 |
실거래 범위는 224,000,000원~294,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 8,708,333원 낮지만, 2026.04의 245,000,000원 거래와 224,000,000원 거래보다 높습니다. 따라서 신건 가격이 절대적으로 싸다고 단정할 수는 없고, 특히 선순위 임차보증금이 존재한다면 실질취득원가는 최저가보다 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 174,900,000원 | 174,900,000원 |
| 2. 근저당 · 안익순 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 안익순 | 24,000,000원 | 12,772,000원 |
| 4. 근저당 · 정민자 | 36,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 정민자 | 36,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 | 142,771,617원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 현대캐피탈 | 62,567,631원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 145,562,677원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 제이에이치건설중기 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 761,801,925원 중 예상 배당은 247,672,000원, 미배당은 514,129,925원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있습니다. 또한 이 표의 매수인 인수 0원 계산에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 임차인의 실제 미배당 보증금이 반영되지 않았으므로, 임차보증금 인수 판단에는 사용할 수 없습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 514,129,925원 |
| 1회 유찰 · 80% | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 563,824,325원 |
| 2회 유찰 · 64% | 161,280,000원 | 158,222,080원 | 603,579,845원 |
유찰될수록 최저매각가는 201,600,000원, 161,280,000원으로 내려가지만 채권자의 미배당액은 각각 563,824,325원, 603,579,845원으로 커집니다. 선순위 임차보증금은 이 시나리오에 금액이 반영되지 않았으므로, 유찰로 가격이 낮아진다는 사실만으로 안전성이 높아지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수문초등학교 남서측 인근. 주위는 아파트단지와 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 유사 사다리형 평지의 아파트 건부지이며, 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 택지개발지구·제1종지구단위계획구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다. 중로2류·보행자전용도로·어린이공원·완충녹지에도 접합니다.
- 공시지가. 963,600원/㎡.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 20층 건물 중 3층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 거래. 1,344세대 단지로 동일 면적 최근 12건이 224,000,000원~294,000,000원에 거래됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 서정래 보증금부터 확인. 현재 자료에서 가장 중요한 미확정 요소입니다. 보증금과 배당 후 잔액을 알아야 실질취득원가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 실제 배당액을 판단하는 핵심입니다.
- 최저가 96.7%만 보고 입찰 금지. 최근 평균보다 낮다는 가격 장점은 인수보증금이 발생하면 사라질 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 광산구·남구·국 압류가 존재하며 당해세라면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2019.11.21 중소기업은행 근저당이 2020.11.27 한국주택금융공사로 이전됐고 한국주택금융공사가 경매를 신청했습니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정요항표에도 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유·사용관계 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차보증금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “96.7% 할인보다 선순위 보증금이 먼저다”
가격만 보면 나쁘지 않습니다. 신건 최저가 252,000,000원은 동일 면적 최근 12건 평균 260,708,333원의 96.7%이고, 최신 281,000,000원 거래보다도 낮습니다. 하지만 이 사건은 가격이 결론을 결정하는 물건이 아닙니다. 2017.01.18 전입한 서정래가 2019.11.21 말소기준보다 선순위이고 자료상 대항력이 있으며, 정작 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인의 실질취득원가를 계산할 수 없고, 현재 최저가를 곧바로 시세와 비교해 “싸다”고 결론내리는 것도 위험합니다.
등기 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 임차인 리스크는 남아 있습니다. 이 물건은 보증금·확정일자·배당요구와 실제 배당 후 잔액이 확인되는 순간 평가가 크게 달라질 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 가격은 보통 이상, 권리확정은 보류입니다.