광주지방법원 2026타경30318. 신창2차부영아파트 202동 3층 301호로, 사건상 용도는 아파트입니다. 감정 이용상태에는 “연립주택”으로 기재되어 있어 입찰 전 원문상 용도 표기를 함께 대조할 필요가 있습니다. 감정가는 252,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 176,400,000원입니다. 동일 면적 84.79㎡ 최근 거래 12건의 평균은 260,708,333원, 최신 거래는 281,000,000원으로 표면 가격만 보면 최근 거래 수준보다 낮습니다.
다만 이 사건의 중심은 가격보다 선순위 점유관계입니다. 서정래의 전입신고일은 2017.01.18로 말소기준권리인 중소기업은행 근저당 설정일 2019.11.21보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정해서는 안 됩니다. 현재 판정은 대항력 가능·미상이고, 보증금이 확인되기 전까지 매수인의 인수액과 실질취득액 또한 미정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 신창동 1270 신창2차부영아파트 202동 3층 301호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.7886㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 3층 301호 |
| 감정 이용상태 | 연립주택으로 기재 |
| 소유자 | 이성우 (2013.07.02 소유권이전 · 거래가액 124,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 176,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 142,413,322원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.21 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 174,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서정래 | 2017.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다.
등기상 말소기준권리는 2019.11.21 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2020.11.27 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 설정된 안익순·정민자의 근저당권과 현대캐피탈, 우리금융캐피탈, 제이에이치건설중기의 가압류 및 각 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 표시되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 선순위 전입 점유자는 등기권리 소멸과 별개로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 표면 최저가는 낮지만 실질취득액은 아직 미정
신창2차부영 동일 면적 84.79㎡의 최근 거래 12건은 2026년 3~4월에 형성됐습니다. 최근 12개월 평균은 260,708,333원, 최신 거래는 281,000,000원입니다. 현재 최저매각가 176,400,000원은 최근 12개월 평균의 67.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.79㎡ | 4 | 281,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 11 | 294,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 1 | 224,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 17 | 275,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 17 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 11 | 279,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 15 | 258,500,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 18 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 5 | 253,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 평균 | 84.79㎡ | 12건 | 260,708,333원 |
거래 범위는 224,000,000원~294,000,000원이고 최신 거래는 281,000,000원입니다. 따라서 매각대금 자체는 최근 거래대보다 낮습니다. 하지만 이 사건은 선순위 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않아 매수인의 실질취득비용을 176,400,000원으로 고정해서 비교할 수 없습니다. 보증금 및 실제 인수 여부가 확인된 뒤에야 최근 12개월 평균·최신 거래와의 최종 가격 비교가 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,269,600원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 174,900,000원 | 173,130,400원 |
| 2. 근저당 · 안익순 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 안익순 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정민자 | 36,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 정민자 | 36,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 | 142,771,617원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 현대캐피탈 | 62,567,631원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 145,562,677원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 제이에이치건설중기 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션의 총 채권액은 761,801,925원, 배당액은 173,130,400원, 미배당은 588,671,525원입니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상인 상태이므로 권리분석상 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당도 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 점유 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 176,400,000원 | 173,130,400원 | 588,671,525원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 123,479,999원 | 120,951,279원 | 640,850,646원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 86,435,999원 | 84,480,151원 | 677,321,774원 | 0원 |
유찰이 반복되면 법원 최저가는 낮아지지만 선순위 전입 점유자의 보증금과 인수 여부가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 특히 실제 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 존재한다면 법원 최저가와 매수인의 실질취득비용 사이에 차이가 생길 수 있으므로 회차 가격보다 임대차관계 확인이 먼저입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 수문초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 신창2차부영은 1,344세대, 사용승인일은 2005.09.02입니다.
- 도로·토지. 동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 사다리형 아파트 건부지입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 택지개발지구·제1종지구단위계획구역 등에 포함되고, 공시지가는 963,600원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 시설이 구비되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 범위. 동일 면적 최근 12건의 실거래는 224,000,000원~294,000,000원으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서정래 임대차관계 확인. 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 원문과 주민등록 관계에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 점유자가 실제 대항력을 갖고 미배당 보증금이 인수된다면 법원 최저가에 그 인수액을 더해 시세와 비교해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 광산구·남구·국 압류가 확인되며, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 순서와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 근저당 이전관계 대조. 2019.11.21 중소기업은행 근저당권은 2020.11.27 한국주택금융공사로 이전됐으므로 경매신청채권 및 배당관계 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 용도 표기 확인. 사건 용도는 아파트이나 감정 이용상태에는 연립주택으로 기재되어 있어 공부와 감정서 원문을 확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 최저가 176,400,000원만 보지 말고 최근 12개월 평균 260,708,333원과 최신 거래 281,000,000원에 실질 인수액을 반영해 비교해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 것은 선순위 전입이다
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 252,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 176,400,000원으로 내려왔고, 이는 동일 면적 최근 12개월 평균 260,708,333원의 67.7%입니다. 하지만 2017.01.18 전입한 서정래가 말소기준권리보다 앞서며 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “표면 가격은 최근 실거래보다 낮지만, 실질취득액은 미확정”입니다. 후순위 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 전입 점유자는 별도로 확인해야 하고 국세·지방세 압류 역시 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 더 낮은 회차를 기다리는 문제가 아니라, 서정래의 임대차관계와 보증금 규모를 확인해 인수 가능성을 먼저 숫자로 확정하는 것입니다.