광주지방법원 2026타경30336. 광주광역시 동구 학동 146의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 경매 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택(현 공가)입니다. 말소기준권리는 2024.06.21 완도군산림조합 근저당권 111,600,000원이며, 이후 김순자 근저당권, 경매개시결정, 농협은행 주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석을 단순히 “후순위 권리가 모두 소멸한다”로 끝내면 안 됩니다. 이시헌의 전입일은 2023.09.11로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 실제 점유 지속 여부도 확정되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 대항력이 성립하고 보증금 중 미배당액이 남는다면 그 금액은 매수인 부담으로 이어질 수 있어, 현재 최저가만으로 실질취득가를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30336 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 학동 146 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(현 공가) |
| 토지 | 대 · 181.8㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 세멘벽돌조 스라브지붕 2층 주택 |
| 현재 소유자 | 정찬임 7분의 3 · 주재민 7분의 2 · 주재영 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 273,002,600원 / 191,102,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 완도군산림조합 / 119,547,975원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 변수
말소기준권리는 2024.06.21 완도군산림조합 근저당권입니다. 이후 설정된 김순자 근저당권과 농협은행 주식회사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이시헌의 전입은 2023.09.11로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 낙찰자가 실제로 부담할 보증금이 있는지는 현재 확정할 수 없습니다.
임차·점유 확인
| 점유자 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이시헌 | 알수없음 | 2023.09.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 유찰 시나리오 — 가격보다 먼저 실질취득액을 확정
현재 회차는 감정가의 70%인 191,102,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 133,771,399원, 3회 유찰 시 93,639,979원입니다. 하지만 이 사건은 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이라, 낙찰가가 내려가는 것만으로 “싸졌다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 191,102,000원 | 187,626,572원 | 204,016,178원 | 111,600,000원 배당 · 전액 만족 아님 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 133,771,399원 | 131,098,599원 | 260,544,151원 | 111,600,000원 배당 · 전액 만족 아님 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 93,639,979원 | 91,554,459원 | 300,088,291원 | 91,554,459원 배당 · 전액 만족 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 191,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,475,428원 |
| 을구 1번 근저당권 · 완도군산림조합 | 111,600,000원 | 111,600,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 김순자 | 195,000,000원 | 76,026,572원 |
| 갑구 5번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 85,042,750원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오의 총 채권액은 391,642,750원, 채권자 예상배당은 187,626,572원, 미배당은 204,016,178원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이시헌의 보증금이 미상이므로 실제 임차보증금 배당 및 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 동구 학동 소재 양림교 남서측 인근이며, 주위에는 모텔·빌라·주택·점포 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택(현 공가)로 이용 중입니다.
- 토지. 181.8㎡의 대지이며 일반상업지역, 평지, 사다리형, 세로한면(불) 조건입니다. 공시지가는 650,600원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물. 세멘벽돌조 스라브지붕 2층 주택으로 외벽은 타일·몰탈위페인트, 내벽은 벽지 등, 창호는 샷시창입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이시헌의 실제 점유 확인. 전입일 2023.09.11만으로 대항력을 최종 확정하지 말고 현재 점유가 계속되는지 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상이라 매수인 인수 가능액과 우선변제 관계를 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부에 따라 배당 및 잔존 보증금 판단이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 목록2 1층은 공부상 41.32㎡와 현황 실측 21.5㎡가 다르므로 현황과 평가범위를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 제시외 건물을 포함한 일괄매각이므로 현장 경계와 제시외건물 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 순서. 현재 최저가 191,102,000원만 보지 말고, 임차보증금 인수 여부를 확인한 뒤 실질취득가 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔어도 인수액이 먼저다”
이 사건은 감정가 273,002,600원에서 1회 유찰돼 최저가가 191,102,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조지만, 이시헌의 2023.09.11 전입이 말소기준권리보다 앞선다는 점이 결론을 바꿉니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않고 감정상 현황은 공가이므로, 현재 단계의 핵심은 “얼마에 낙찰받을까”가 아니라 “실제 대항력과 인수할 보증금이 있는가”를 먼저 확정하는 것입니다. 그 금액을 확인하기 전에는 현재 회차와 추가 유찰 회차 모두 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
