광주지방법원 2026타경30336. 광주광역시 동구 학동 146 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택(현 공가)입니다. 토지는 181.8㎡이며 건물은 세멘벽돌조 스라브지붕 2층 주택입니다. 현재 소유자는 정찬임 지분 7분의 3, 주재민 지분 7분의 2, 주재영 지분 7분의 2로, 2025.10.26 상속을 원인으로 2026.01.27 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
등기부상 핵심은 2024.06.21 설정된 완도군산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 111,600,000원이고 채무자는 주승열이며, 이 권리가 말소기준입니다. 뒤이어 2024.08.02 김순자 근저당권 195,000,000원, 2026.04.16 농협은행 가압류 85,042,750원이 붙었지만 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 다만 권리분석의 승부처는 등기부보다 앞선 2023.09.11 전입자 이시헌입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30336 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 학동 146 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택(현 공가) |
| 토지 | 181.8㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 세멘벽돌조 스라브지붕 2층 주택 |
| 소유자 | 정찬임 7분의 3 · 주재민 7분의 2 · 주재영 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 273,002,600원 / 273,002,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 완도군산림조합 / 119,547,975원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 단순, 선순위 전입은 미확정
말소기준은 2024.06.21 완도군산림조합 근저당권 111,600,000원입니다. 그 뒤의 김순자 근저당권 195,000,000원과 농협은행 가압류 85,042,750원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 낙찰자에게 남는 담보권은 없습니다.
하지만 이시헌의 전입신고일은 2023.09.11로 말소기준보다 약 9개월 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 이 리포트에서는 정확도 원칙에 따라 대항력 가능·미상으로 분류합니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
임차인 확인
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이시헌 | 알수없음 | 2023.09.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 신건 가격보다 임차관계 확인이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 273,002,600원이고 0회 유찰된 신건입니다. 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가만으로 “싸다” 또는 “비싸다”고 단정할 수 없습니다. 특히 선순위 전입자의 보증금이 미상인 상태에서는 단순 최저가보다 최저가 + 실제 인수되는 미배당 보증금이 실질취득가가 되므로, 임차관계 확인 전에는 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,002,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,036원 |
| 완도군산림조합 근저당 | 111,600,000원 | 111,600,000원 |
| 김순자 근저당 | 195,000,000원 | 156,780,564원 |
| 농협은행 주식회사 가압류 | 85,042,750원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 391,642,750원 중 예상 배당액은 268,380,564원, 미배당액은 123,262,186원입니다. 신청채권자 완도군산림조합의 청구액은 119,547,975원이지만 근저당 채권최고액 기준 배당액은 111,600,000원으로 계산됩니다. 이시헌의 보증금·우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 273,002,600원 | 268,380,564원 | 123,262,186원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 218,402,080원 | 214,544,451원 | 177,098,299원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 174,721,664원 | 171,475,561원 | 220,167,189원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 동구 학동 소재 양림교 남서측 인근이며 주위에 모텔, 빌라, 주택, 점포 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 감정평가상 단독주택이며 현황은 공가로 조사됐습니다.
- 토지. 181.8㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 650,600원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 확인. 이시헌의 임대차계약서, 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 미배당액을 낙찰가에 더해 판단해야 합니다.
- 현황 공가 재확인. 감정평가상 공가이지만 전입신고가 존재하므로 현장 점유 상태와 주민등록 관계를 함께 대조해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 목록2 1층은 공부상 41.32㎡, 현황 실측 21.5㎡로 차이가 있으므로 실제 사용면적과 건축물 현황을 확인해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 제시외건물 1-1이 포함된 일괄매각이므로 경계·현황·이용상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 자료 없이 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 지워져도 선순위 전입은 따로 봐야 한다”
이 사건의 등기부 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2024.06.21 완도군산림조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 붙은 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 2023.09.11 전입한 이시헌이 그보다 앞에 있습니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 만큼 대항력과 최종 인수액은 아직 확정할 수 없습니다.
게다가 감정평가상 건물은 단독주택·공가인데 선순위 전입신고가 존재하고, 1층 면적도 공부상 41.32㎡와 현황 실측 21.5㎡가 다릅니다. 따라서 이 물건은 신건 최저가 273,002,600원이 싸냐 비싸냐보다 임차관계와 현황을 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 전입이 실제 대항력 있는 임차인으로 확인되는 순간 실질취득가는 달라질 수 있습니다.
