광주지방법원 2026타경30445. 광주 광산구 도산동 호반아파트 202동 5층 511호입니다. 현재 소유자는 박부례이고, 2016.08.26. 거래가 127,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 과거 여러 근저당권과 전세권이 등장하지만 대부분 이미 말소돼 있으며, 현재 경매에서 핵심이 되는 말소기준권리는 2024.01.05. 현대캐피탈주식회사 근저당권 117,600,000원입니다. 이 근저당권은 2025.11.06. 한국자산관리공사로 이전됐고, 그 뒤의 광주신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 따라서 현재 확인되는 권리구조만 보면 인수형 위험보다 입찰가격의 적정성이 핵심입니다. 신건 최저가는 140,000,000원인데 동일 평형 최근 12개월 평균은 138,333,333원, 최신 거래는 136,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30445 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 도산동 782 호반아파트 202동 5층 511호 |
| 물건종류 | 아파트 · 지상 13층 건물 중 5층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 박부례 · 2016.08.26. 소유권이전 · 거래가액 127,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 109,224,232원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 확인되는 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 을구 17번 현대캐피탈주식회사 근저당권이고, 해당 근저당권은 이후 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 갑구 5번 광주신용보증재단 가압류와 갑구 6번 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균도, 최신 거래도 신건보다 낮다
동일 평형으로 매칭된 호반2차 전용 59.95㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 138,333,333원이고, 최신 거래는 2026.03. 136,000,000원입니다. 현재 최저매각가 140,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.95㎡ | 4 | 136,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 11 | 129,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 11 | 157,000,000원 |
| 2025.10 | 59.95㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 59.95㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2025.08 | 59.95㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 59.95㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 2025.05 | 59.95㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2025.05 | 59.95㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2025.05 | 59.95㎡ | 8 | 143,000,000원 |
| 2025.05 | 59.95㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.95㎡ | 12건 | 138,333,333원 |
거래 범위는 125,000,000원~157,000,000원이고 최근 12개월 평균은 138,333,333원입니다. 신건 최저가는 이 평균보다 높습니다. 특히 최신 거래 136,000,000원과 비교해도 최저가가 4,000,000원 높아, 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 을구 17번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 117,600,000원 | 117,600,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 광주신용보증재단 | 17,200,000원 | 17,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,440,000원 |
현재 회차 140,000,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 134,800,000원이 모두 배당되고 소유자 잔여는 2,440,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트와 근린상가 등이 혼재하는 기존 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식 슬래브지붕 지상 13층 건물 중 202동 5층 511호이며, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동·서·북측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 호반2차는 462세대, 1998.03.21. 준공이며 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 138,333,333원의 101.2%입니다. 현재 회차를 할인 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.03. 136,000,000원입니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 112,000,000원, 2회 유찰 시 89,600,000원이며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 말소기준 재확인. 2024.01.05. 현대캐피탈주식회사 근저당권이 말소기준이고 2025.11.06. 한국자산관리공사로 이전된 내역을 원본 등기부에서 대조해야 합니다.
- 임차·점유 확인. 현재 자료에는 임차인이 없지만 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사서를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2024.01.05. 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가 140,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 138,333,333원의 101.2%이고 최신 거래 136,000,000원보다도 높습니다. 단지 평균 유찰 횟수가 2.4회인 점까지 보면, 권리 안정성만으로 신건 가격을 정당화하기는 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 권리 해소가 아니라 어느 회차에서 가격 메리트가 생기는지 확인하는 데 있습니다.
