광주지방법원 2026타경30445. 광주 광산구 도산동 호반아파트 202동 5층 511호, 전용 59.95㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박부례이며 2016.08.26 소유권을 이전받을 당시 등기 거래가액은 127,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.01.05 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 117,600,000원입니다. 이 근저당권은 2025.11.06 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2026.02.12 임의경매를 신청했습니다.
말소기준권리 이후에는 2024.11.07 광주신용보증재단 가압류 17,200,000원과 경매개시결정이 이어집니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 임차인도 없어 보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 추가 취득비용은 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30445 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 도산동 782 호반아파트 202동 5층 511호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.95㎡ · 지상13층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 박부례 · 2016.08.26 소유권이전 · 거래가액 127,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 109,224,232원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 말소기준은 2024.01.05 현대캐피탈주식회사 근저당권이며, 이후 광주신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025.11.06 한국자산관리공사로 이전됐고, 현재 경매 신청채권자도 한국자산관리공사입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 70.8%
호반2차 동일 평형 59.95㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 138,333,333원, 최신 거래는 2026.03 136,000,000원입니다. 현재 최저매각가 98,000,000원은 최근 12개월 평균의 70.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.95㎡ | 4 | 136,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 11 | 129,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 11 | 157,000,000원 |
| 2025.10 | 59.95㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 59.95㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2025.08 | 59.95㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 59.95㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 2025.05 | 59.95㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2025.05 | 59.95㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2025.05 | 59.95㎡ | 8 | 143,000,000원 |
| 2025.05 | 59.95㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 평균 | 59.95㎡ | 12건 | 138,333,333원 |
실거래 범위는 125,000,000원~157,000,000원입니다. 현재 최저가 98,000,000원은 실거래 최저가보다도 낮고, 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득 기준 역시 98,000,000원입니다. 이 사건에서는 최저가와 실질취득액 사이에 대항력 보증금 승계에 따른 차이가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 2. 을구 17 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 117,600,000원 | 95,836,000원 |
| 3. 갑구 5 가압류 · 광주신용보증재단 | 17,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 98,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 134,800,000원 중 95,836,000원이 배당되고 미배당액은 38,964,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 도산동 송정초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 근린상가 등이 혼재하는 기존 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 동·서·북측으로 왕복2차선 도로에 접하고 남측은 노폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식 슬래브지붕 지상13층 건물 중 5층 511호이며, 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 670,500원/㎡입니다. 비행안전제5구역, 상대보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 호반2차는 462세대, 1998.03.21 준공입니다. 동일 평형 최근 실거래 12건은 125,000,000원에서 157,000,000원 사이에 형성됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.01.05 현대캐피탈주식회사 근저당권과 2025.11.06 한국자산관리공사로의 이전 관계를 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 임차관계 재확인. 현재 분석상 임차인 없음·매수인 인수 0원이지만, 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 138,333,333원, 최신 거래 136,000,000원, 실거래 최저 125,000,000원과 현재 최저가 98,000,000원을 함께 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 현재는 98,000,000원이고, 2회 유찰 시 68,600,000원, 3회 유찰 시 48,020,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 입지 제한 확인. 비행안전제5구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 토지이용 제한을 실제 이용 목적과 함께 확인하세요.
- 배당 부족과 승계 구분. 현재 회차 미배당액 38,964,000원은 존재하지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 승계 부담을 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 없고, 현재 가격은 최근 실거래보다 낮다
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.01.05 현대캐피탈주식회사 근저당권이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 없음, 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 낙찰가 외에 대항력 보증금이 붙어 실질취득액이 상승하는 유형이 아닙니다.
가격은 현재 최저매각가 98,000,000원으로, 동일 평형 최근 12개월 평균 138,333,333원의 70.8%입니다. 최신 거래 136,000,000원과 실거래 최저 125,000,000원보다도 낮습니다. 다만 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.3회이고, 1998.03.21 준공 단지라는 점, 비행안전제5구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등의 입지 조건은 가격 할인과 별도로 확인할 요소입니다. 권리 인수 부담은 없고 현재 가격은 최근 실거래보다 낮지만, 최종 응찰가는 현장 상태와 실제 수요를 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
