대전지방법원 2025타경20489. 충청남도 부여군 홍산면 정동리 434-1에 있는 토지와 단독주택 이용 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 569㎡, 지목은 대이며 건물은 벽돌구조 평슬래브지붕 단층으로 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 백남칠이고, 경매 신청채권자는 유근우, 청구금액은 29,101,278원입니다.
권리의 기준점은 2010년 2월 10일 설정된 홍산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 유근우의 전세권 30,000,000원과 근저당권 30,000,000원, 국가 압류 및 현재 경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 권리 소멸과 현장 안전은 같은 뜻이 아닙니다. 감정평가서에는 임대내역이 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다. 별도 임차인 신고가 확인되지 않더라도 보증금·전입일·점유관계가 확인되지 않은 사람을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20489 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 부여군 홍산면 정동리 434-1 · 충청남도 부여군 홍산면 홍산정동로154번길 7-7 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 569㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌구조 평슬래브지붕 단층 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 백남칠 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 133,731,500원 / 93,612,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유근우 / 29,101,278원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2010년 2월 10일 홍산농업협동조합 근저당권입니다. 유근우의 전세권과 근저당권은 2018년 7월 26일 설정돼 말소기준보다 늦고, 2021년 국가 압류와 2025년 경매개시결정도 후순위입니다. 따라서 등기상 존속하는 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
등기된 전세권자 유근우의 전세금 30,000,000원은 현재 최저가 가정 배당표에서 전액 배당되고, 후순위 근저당권은 일부만 배당됩니다. 미배당 채권은 후순위 권리자의 손실로 남으며, 예상배당 기준 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 93,612,000원으로 감정가 133,731,500원의 70%입니다. 그러나 이 물건은 농촌지역의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 구조이고, 타인 소유 토지를 진출입로로 이용하며 일부 토지는 현황 도로로 사용되고 있습니다. 동일 조건 실거래 확인 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 93,612,000원 | 70% | 16,473,016원 |
| 2회 유찰 시 | 65,528,399원 | 49% | 44,051,112원 |
| 3회 유찰 시 | 45,869,879원 | 34.3% | 63,355,779원 |
③ 예상배당표 (매각가 93,612,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,085,016원 |
| 1. 근저당 · 홍산농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 전세권 · 유근우 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 근저당 · 유근우 | 30,000,000원 | 13,526,984원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 후순위 유근우 근저당권에 16,473,016원의 미배당이 발생합니다. 총 채권액은 108,000,000원, 예상 채권 배당액은 91,526,984원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부여일반산업단지 예정지 서측 인근의 농촌지대로, 주변에는 농가주택·농경지·임야가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고 인근 지방도변에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 건물은 벽돌구조 평슬래브지붕 단층 단독주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 569㎡의 대지로 완경사·자루형이며, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 계획관리지역과 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 제한. 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지와 접합니다. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 포함물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 소나무 등 수목과 조경석은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 환금성. 농촌 단독주택과 토지의 일괄매각이고 진입로와 현황 도로 확인이 필요해, 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대내역이 미상이므로 현장 방문, 전입세대 열람 및 점유자 면담으로 실제 점유 원인을 확인하세요.
- 진입로 권원. 타인 소유 토지 정동리 434-3을 진출입로로 이용 중입니다. 통행 승낙, 지역권, 주위토지통행권 성립 가능성과 분쟁 여부를 확인하세요.
- 현황 도로. 목록2 일부가 도로로 이용되고 있으므로 측량도면과 현황 경계를 대조하고 실제 사용 가능한 면적을 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치·구조·소유관계와 향후 철거·보수 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 근저당 금액. 홍산농업협동조합 근저당권의 최초 채권최고액 48,000,000원과 변경금액 38,400,000원의 적용 관계를 원본으로 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 70%이지만 동일 조건 실거래 확인 없이 할인율만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
- 세금·공과금. 국가 압류가 있었던 물건이므로 당해세와 체납 공과금, 농촌주택 관련 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지대장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 소멸”보다 현장 확인이 중요한 물건
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2010년 홍산농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 설정된 전세권·근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 등기부 바깥에 있습니다.
임대내역이 미상이고, 타인 소유 토지를 진입로로 이용하며, 일부 토지가 현황 도로로 사용됩니다. 농촌 단독주택과 토지의 일괄매각이라는 특성상 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 경쟁력을 확정하기도 어렵습니다. 결론은 등기 권리는 통과, 점유·통행·가격은 보류입니다. 현장 확인과 진입로 권원 검토가 끝난 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
