서울남부지방법원 2025타경12013. 강서구 화곡동 예가채2 제6층 제601호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 박명이고 2022.05.24. 매매가 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 소유권이나 근저당이 아니라 선순위 임차권과 그 인수 여부입니다. 이유미는 2022.04.29. 확정일자를 받고 2022.05.09. 전입·점유를 시작했으며 보증금은 280,000,000원입니다. 2024.05.21. 주택임차권등기까지 마쳐 말소기준인 2024.09.19. 압류보다 앞섭니다.
일반적인 배당 계산만 보면 매각가 243,000,000원에서 집행비용 4,202,000원을 제외한 238,798,000원이 이유미에게 배당되고, 보증금 잔액 41,202,000원이 남습니다. 그러나 이 사건은 매각조건에 이유미와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 매수인의 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12013 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1105-10 예가채2 제6층 제601호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 우장산로16길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 제6층 제601호 · 비교면적 32.84㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건 · 사용승인일 2014.04.25 |
| 소유자 | 박명 (2022.05.24. 매매가 280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 매각조건으로 인수 해소
현재 기준 말소기준은 2024.09.19. 강서구 압류입니다. 그보다 앞선 2014년 우리은행 근저당과 2017년 국민은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐고, 2021.09.09. 광명시 압류 역시 2021.09.17. 해제로 말소됐습니다. 반면 이유미의 임차권은 전입 2022.05.09., 확정일자 2022.04.29., 임차권등기 2024.05.21.로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
이후 2025.09.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.11.20. 행복새마을금고의 가압류 180,400,316원은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 다만 이유미의 선순위 임차권은 단순 소멸 대상으로 볼 수 없고, 매각조건의 반환청구권 포기·임차권 말소 조건 때문에 실질 인수가 제거되는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이유미 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.09 | 2022.04.29 | 280,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 |
| 이영숙 | 미상 | 2025.02.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 이유미는 말소기준보다 빠른 전입과 확정일자를 갖춘 대항력·우선변제 임차인이고, 이영숙은 2025.02.06. 전입으로 말소기준 2024.09.19.보다 늦어 대항력이 없습니다. 이영숙의 보증금은 미상이며, 대항력 없는 점유자로 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 101.2%, 추세는 -14.3%
예가체Ⅱ(1105-10)의 비교면적은 32.84㎡이고 확인된 실거래는 2건입니다. 2022.05. 제6층이 280,000,000원, 2025.03. 제9층이 240,000,000원에 거래됐습니다. 전체 2건 평균은 260,000,000원이지만, 가격 메리트 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 240,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 32.84㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 32.84㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.84㎡ | 2건 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.84㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
최저가 243,000,000원만 전체 평균 260,000,000원과 비교하면 93.5%로 낮아 보입니다. 그러나 최근 시세를 기준으로 하면 결과가 반대입니다. 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 243,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 240,000,000원의 101.2%입니다. 게다가 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세가 -14.3%이므로, 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,202,000원 |
| 1. 임차인 이유미 보증금 | 280,000,000원 | 238,798,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 행복새마을금고 | 180,400,316원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 계산상 이유미 보증금 미배당액은 41,202,000원입니다. 그러나 이유미 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 인수가 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 243,000,000원 | 41,202,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 194,400,000원 | 89,121,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 155,520,000원 | 127,457,280원 | 실질 0원* |
이 표가 이 사건의 권리구조를 잘 보여줍니다. 확약 조건을 무시한 일반 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 이유미에게 배당되지 못하는 보증금이 늘어 매수인 인수액도 증가합니다. 하지만 이 사건은 바로 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권 말소가 매각조건이므로, 조건이 유효하게 적용되는 한 이유미 관련 실질 인수는 각 회차 모두 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 강서구청 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건이며 제6층 제601호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지, 소화전, 기계식주차장 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 장방형 평지이며 다세대주택(도시형생활주택)·업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이고 서측 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 공시지가는 8,072,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 예가체Ⅱ(1105-10)는 16세대이며 확인된 32.84㎡ 실거래는 2건입니다. 최근 가격 판단은 거래 표본이 많지 않다는 점도 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 이유미와 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 유지되는지 확인해야 합니다.
- 41,202,000원 단순 인수 금지. 배당 계산만 보고 미배당액을 그대로 매수인 부담으로 더하면 이 사건의 매각조건을 놓치게 됩니다. 반대로 포기 조건 확인 없이 무조건 0원이라고 단정하는 것도 피해야 합니다.
- 이영숙 점유관계 확인. 전입은 2025.02.06.로 대항력이 없지만, 실제 인도·명도 관계와 보증금·점유 현황은 입찰 전에 확인하는 편이 안전합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 260,000,000원보다 최근 평균·최신 거래 240,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 추세 -14.3%도 함께 반영해야 합니다.
- 신건 가격 메리트 경계. 최저가 243,000,000원은 최근 시세의 101.2%이므로 신건을 ‘할인 매물’로 평가하지 않는 것이 맞습니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 최종 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격까지 풀린 것은 아니다”
처음 권리만 보면 까다로운 물건입니다. 이유미의 보증금은 280,000,000원으로 감정가 243,000,000원보다 크고, 전입·확정일자도 말소기준보다 앞섭니다. 신건 배당만 계산하면 41,202,000원이 미배당되어 매수인에게 넘어오는 전형적인 대항력 임차인 인수형처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 매각조건이 있습니다. 이유미와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 그 조건을 반영하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 243,000,000원입니다.
그다음부터는 가격의 문제입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 240,000,000원이고, 신건 실질취득은 그 시세의 101.2%입니다. 최근 추세도 -14.3%입니다. 전체 평균 260,000,000원만 놓고 싸다고 평가하면 과거 280,000,000원 거래의 영향을 과대평가하게 됩니다. 권리조건은 확인 후 통과, 신건 가격은 보류. 이 사건은 임차보증금 인수보다 매각조건의 유효성 확인과 최근 하락 시세 대비 응찰가격 설정이 승부처입니다.
