서울남부지방법원 2025타경12013. 서울 강서구 화곡동 예가채2 제6층 제601호, 전용 32.84㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 소유자 박명은 2022년 5월 24일 거래가 280,000,000원에 취득했습니다. 현재 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 280,000,000원입니다. 등기부의 핵심은 2024년 9월 19일 강서구 압류가 말소기준권리로 잡힌다는 점입니다. 그보다 앞선 2024년 5월 21일 이유미의 주택임차권이 존재해 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 대항력 임차권입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 이유미와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 배당표상 이유미의 미배당액 127,457,280원은 룰상 인수액으로 표시되지만, 확약 조건이 실제 이행되면 실질 취득비용에 추가되는 금액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 이유미와 그 승계인에 한정되며, 확약 밖 이영숙의 보증금 미상 사항은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12013 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1105-10 예가채2 제6층 제601호 도로명: 서울특별시 강서구 우장산로16길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 32.84㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건 내 6층 601호 |
| 소유자 | 박명 (2022.05.24. 거래가 280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 155,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약으로 정리된다
핵심 말소기준은 2024.09.19. 강서구 압류입니다. 그 이전인 2024.05.21. 이유미의 주택임차권이 설정됐고, 임대차계약일은 2022.04.16., 전입은 2022.05.09., 확정일자는 2022.04.29.입니다. 따라서 이유미는 대항력 있음 및 우선변제권 있음으로 정리됩니다. 반면 2025.02.06. 전입한 이영숙은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 이유미 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.05.09 / 2022.04.29 | 280,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 · 주택도시보증공사 |
| 이영숙 | 미상 | 2025.02.06 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 이유미 임차권의 승계인으로 별도 임차인 또는 보증금으로 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득가는 최근 거래보다 낮다
동일 단지 예가체Ⅱ(1105-10), 대상면적 32.84㎡의 실거래는 확인된 2건입니다. 전체 2건 평균은 260,000,000원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균 240,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 32.84㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 32.84㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 260,000,000원 |
현재 최저매각가이자 확약 조건 충족 시 실질취득가는 155,520,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 240,000,000원 및 최신 거래 240,000,000원의 64.8%로, 두 기준보다 84,480,000원 낮습니다. 반면 감정가 243,000,000원은 최근 12개월 평균보다 1.25% 높습니다. 즉 감정가 자체의 가격 메리트가 아니라, 2회 유찰 후 내려온 현재 최저가에 가격 메리트가 생긴 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,977,280원 |
| 1. 임차인 이유미 보증금 (우선변제) | 280,000,000원 | 152,542,720원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 행복새마을금고 | 180,400,316원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,977,280원과 이유미 보증금 152,542,720원이 배당됩니다. 이유미의 배당 부족분은 127,457,280원이지만, 매각 조건의 포기 확약이 이행되면 매수인에게 실질적으로 추가 청구되지 않아 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사와 행복새마을금고에는 각각 0원이 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 회차별 가격 시나리오 — 확약 충족 시 실질취득은 낙찰가와 같다
| 회차 | 감정가 대비 | 낙찰가 | 룰상 인수액 | 확약 충족 시 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 64% | 155,520,000원 | 127,457,280원 | 155,520,000원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 124,416,000원 | 158,125,824원 | 124,416,000원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 99,532,800원 | 182,658,790원 | 99,532,800원 |
이 표에서 중요한 것은 룰상 인수액과 실질취득액을 구분하는 것입니다. 이유미의 확약이 유효하게 이행된다면 미배당 잔액은 매수인의 실질 부담으로 남지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 155,520,000원이고, 3회·4회 유찰 시나리오에서도 확약 충족을 전제로 실질취득가는 각각 124,416,000원, 99,532,800원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 2014.04.25입니다. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지, 소화전 및 기계식주차장설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역에 해당하고 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 8,072,000원/㎡, 토지면적은 328.3㎡입니다.
- 환금성. 단지 규모가 16세대이고 확인된 실거래가 2건뿐입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각성공률은 0.0%로 나타나므로 환금성은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 우선 확인. 이유미의 미배당 잔액 127,457,280원이 룰상 인수액으로 표시되지만, 매각 조건의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 경우 실질 인수는 0원입니다.
- 확약 범위 분리. 확약 대상은 이유미와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 한정됩니다. 이영숙의 보증금 미상 사항은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 실거래 평균 260,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 240,000,000원을 우선합니다. 현재 실질취득가 155,520,000원은 최근 기준의 64.8%입니다.
- 하락 추세 반영. 2022.05 280,000,000원에서 2025.03 240,000,000원으로 14.3% 하락했으므로 과거 평균만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 2회 유찰 상태에서 155,520,000원이며, 3회 유찰 시 124,416,000원, 4회 유찰 시 99,532,800원입니다. 확약 충족 여부와 함께 회차별 가격을 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서의 이유미·주택도시보증공사 관련 조건 및 이영숙의 보증금 관련 내용을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있어도, 확약이 핵심이다”
이 물건은 단순한 무인수 경매가 아닙니다. 이유미의 임차보증금은 280,000,000원이고 말소기준권리보다 앞선 전입·확정일자로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 일반적인 구조라면 현재 배당 부족분 127,457,280원이 매수인 인수 문제로 이어질 수 있습니다.
하지만 매각물건명세서에는 이유미와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 확약이 있습니다. 이 조건이 이행되는 순간 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격도 현재 회차에서는 긍정적입니다. 최저매각가이자 확약 충족 시 실질취득가인 155,520,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 240,000,000원의 64.8%입니다. 다만 거래가 2022년 280,000,000원에서 2025년 240,000,000원으로 14.3% 하락했고, 16세대 소규모 단지에 경매 평균 2.0회 유찰·매각성공률 0.0%라는 점도 함께 봐야 합니다.
결론은 명확합니다. 권리는 ‘확약 이행’이 전제된 조건부 안전형, 가격은 현재 회차에서 메리트가 있습니다. 다만 이영숙의 미상 보증금과 확약의 실제 이행 여부를 확인하지 않고 가격만 보고 입찰해서는 안 됩니다.
