서울북부지방법원 2024타경6113. 서울 성북구 삼선동2가 212-3의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지면적은 90.6㎡, 지목은 대이며 감정평가상 건물은 1949.07.05 사용승인된 목조 기와지붕 단층 건물로 현재 주택으로 이용 중입니다. 소유자는 한상진으로, 2006.10.26 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다.
현재 살아 있는 권리의 핵심은 2011.11.21 설정된 도드람양돈협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 300,000,000원이고 2017.05.31 변경등기에는 채권최고액 180,000,000원이 기재되어 있습니다. 경매개시결정은 2024.12.03 같은 도드람양돈협동조합을 채권자로 하여 등기됐습니다. 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인의 전입 역시 말소기준권리보다 뒤에 있어 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경6113 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 삼선동2가 212-3 · 삼선교로14길 47-5 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 90.6㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,278,000원/㎡ |
| 건물 | 목조 기와지붕 단층 · 사용승인 1949.07.05 |
| 소유자 | 한상진 · 2006.10.26 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 643,053,500원 / 643,053,500원 (신건) |
| 청구금액 | 152,388,357원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
과거 삼선동새마을금고·삼선새마을금고 및 성남제일새마을금고의 근저당권, 서울신용보증재단의 가압류·근저당권과 과거 경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2011.11.21 도드람양돈협동조합 근저당권이고, 2024.12.03 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 현재 계산상 매수인이 별도로 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 1명, 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김덕임 | 1층전체 | 2022.06.09 | 미상 | 미상 | 2025.01.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
김덕임은 1층 전체를 점유하고 2022.06.09 전입했습니다. 말소기준일인 2011.11.21보다 전입이 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 2025.01.10 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자는 미상이라 우선변제 범위는 확정하기 어렵습니다. 다만 대항력이 없으므로 현재 권리분석상 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실질취득 643,053,500원, 시세 평가는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 643,053,500원이고 매수인 인수액이 0원이므로, 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득도 643,053,500원입니다. 즉 대항력 임차인의 보증금을 더 얹어 계산해야 하는 인수형 물건은 아닙니다.
다만 이 사건에서 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않으므로 감정가 또는 최저가가 최근 시장가격보다 낮다거나 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 현재 회차는 감정가 100%의 신건이므로 가격 메리트 판단은 권리 안전성과 별개로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 643,053,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,830,535원 |
| 2. 근저당 · 도드람양돈협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 334,222,965원 |
현재 회차 배당 계산에서는 채권자 미배당액이 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여액은 334,222,965원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 643,053,500원 | 300,000,000원 | 0원 | 334,222,965원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 514,442,800원 | 300,000,000원 | 0원 | 206,898,372원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 411,554,240원 | 300,000,000원 | 0원 | 105,038,698원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 514,442,800원, 2회 유찰 시 411,554,240원으로 계산되며 세 시나리오 모두 채권자 미배당과 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 회차가 내려가더라도 대항력 보증금이 늘어나 실질취득액이 고정되는 인수형 구조는 아닙니다. 다만 실제 시세와의 비교 없이 어느 회차가 “싸다”고 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 삼선초등학교 서측 인근이며, 학교·단독주택·다가구주택·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 목조 기와지붕 단층 건물로 외벽은 벽돌 및 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시이며 위생·급배수·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 90.6㎡, 대, 완경사·가로장방이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시돼 있습니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 추가 표시. 토지거래계약에관한허가구역 포함으로 표시돼 있으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 재확인. 김덕임의 전입일은 2022.06.09로 말소기준 이후지만, 보증금·확정일자와 실제 점유 상태를 매각물건명세서 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황상 어떤 구조물이 포함되는지 매각 대상과 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 사용승인 1949.07.05의 목조 기와지붕 단층 주택이므로 외관·내부 상태와 설비 상태를 직접 점검하는 것이 중요합니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가가 동일한 신건입니다. 실거래 비교 없이 감정가 자체를 시세로 간주하지 말고 별도로 가격을 검증해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당표와 임차인의 보증금 자료를 최종 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2011.11.21 도드람양돈협동조합 근저당권이 말소기준이고, 임차인 김덕임의 2022.06.09 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
그러나 권리가 단순하다는 이유만으로 신건 최저가 643,053,500원을 가격 메리트가 있는 금액으로 평가해서는 안 됩니다. 실질취득액 역시 643,053,500원이고, 이를 비교할 최근 실거래 가격이 확인되지 않는 만큼 시세 대비 할인 여부는 보류가 맞습니다. 여기에 1949.07.05 사용승인의 목조 단층 주택, 일괄매각, 제시외 건물 포함 조건까지 고려하면 이 물건의 승부처는 권리보다 현장 상태와 가격 검증입니다.
