서울남부지방법원 2025타경12146. 금천구 가산동 세교예지안10차 9층 903호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건은 등기만 보면 주의가 필요합니다. 임차권자 박유빈은 2022.08.19. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.08.04., 임차보증금은 280,000,000원입니다. 반면 현재 말소기준권리는 2025.04.28. 하나캐피탈 가압류이므로, 임차인은 기준권리보다 앞선 대항력을 갖습니다.
다만 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심 문구가 매각물건명세서에 있습니다. 임차인 박유빈 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 되어 있습니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형 계산과 달리, 이 조건이 이행되는 경우 배당표상 부족분을 낙찰자가 추가 부담하지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 235-46 세교예지안10차 제9층 제903호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제9층 제903호 · 사용승인일 2020.12.28 |
| 소유자 | 안병길 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 조건부 포기로 인수 해소
2021.01.26. 설정된 스카이저축은행·조은저축은행의 각 3,300,000,000원 공동담보 근저당은 2021.03.19. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2025.04.28. 하나캐피탈의 47,893,869원 가압류입니다. 박유빈의 전입·점유는 2022.08.19.로 그보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박유빈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2022.08.19 / 2022.08.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 |
실제 임차인은 박유빈 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 추가 임차인이 아니라 매각물건명세서에 기재된 주택임차권 승계인이므로 보증금을 별도로 더해 계산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 권리구조부터 본다
이 사건에는 비교할 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로 감정가 264,000,000원이나 최저가 264,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 임차보증금이 280,000,000원이라는 이유만으로 이를 곧바로 시세로 간주해서도 안 됩니다.
가격보다 먼저 확인할 것은 매각 조건입니다. 이 조건이 없다면 신건에서는 20,496,000원, 1회 유찰 시에는 72,556,800원, 2회 유찰 시에는 114,205,440원이 배당상 임차보증금 미배당분으로 커집니다. 대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조지만, 이 사건은 명세서의 포기·말소 조건이 그 인수 위험을 해소하는 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 1. 임차인 박유빈 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 259,504,000원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 47,893,869원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 임차보증금 20,496,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서의 조건에 따라 박유빈 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세일중학교 남서측 인근으로 다세대주택, 아파트 단지, 오피스텔, 공동주택, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 도시형생활주택으로 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생설비와 난방설비, 승강기, 기계식 주차장, 옥외 소화전 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 그대로 기재되어 있는지 확인하세요.
- 실제 임차인 수 구분. 실제 임차인은 박유빈 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 이후 조건 이행에 따라 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 이 사건 자료에는 실거래 비교값이 없으므로 감정가 264,000,000원의 가격 적정성은 별도 실거래 자료로 검증해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2021.03.19. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련한 원본 등기·매각조건을 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 매각기일 당시 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 매각조건이다
이 물건을 등기만 보고 판단하면 보증금 280,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 인수 부담이 큰 사건으로 보입니다. 실제 신건 배당 계산에서도 박유빈에게 259,504,000원이 배당되고 20,496,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서가 이 사건의 결론을 바꿉니다. 임차인 박유빈과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하기 때문입니다.
따라서 조건이 그대로 유지되고 실제 이행된다면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 반대로 이 조건을 확인하지 않은 채 “대항력 있으니 무조건 인수” 또는 “HUG가 있으니 무조건 안전”으로 단순화해서도 안 됩니다. 또한 실거래 자료가 없어 264,000,000원의 가격 메리트는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 권리의 승부처는 포기·말소 조건 확인, 가격의 승부처는 별도 시세 검증입니다.
* 배당 계산상 신건 미배당 임차보증금은 20,496,000원이나, 매각물건명세서에 기재된 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우 매수인의 실질 인수액을 0원으로 판단했습니다.
