서울남부지방법원 2025타경12146. 서울 금천구 가산동에 위치한 세교예지안10차 903호입니다. 공부상 물건은 다세대이며, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 철근콘크리트구조 9층 건물의 9층에 위치하고, 내부는 방 2개와 거실·주방·욕실·발코니·현관으로 구성되어 있습니다. 소유자는 안병길, 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다.
겉으로 보면 감정가 264,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 168,960,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 물건에는 전입과 확정일자를 갖춘 선순위 대항력 임차인이 있고, 그 보증금은 현재 최저가를 크게 웃돌기 때문입니다. 따라서 일반적인 배당·인수 구조와 실제 매각조건을 나누어 해석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 235-46 세교예지안10차 제9층 제903호 도로명주소: 서울특별시 금천구 가산로3길 70 |
| 물건종류 / 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(주거용) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 중 9층 · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 |
| 사용승인 | 2020.12.28 |
| 소유자 | 안병길 (2021.03.19 소유권이전) |
| 감정가 | 264,000,000원 |
| 최저매각가 | 168,960,000원 (감정가의 64% · 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.28 하나캐피탈 주식회사 가압류 (청구금액 47,893,869원) |
| 선순위 임차권 | 박유빈 · 임차보증금 280,000,000원 · 2024.10.08 임차권등기 |
| 매각조건 핵심 | 미배당 보증금 잔액 청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소
말소기준권리는 2025.04.28 하나캐피탈 주식회사 가압류입니다. 그 이후 등기된 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 스카이저축은행과 조은저축은행의 공동담보 근저당권은 2021.03.19 등기말소되어 현재 존속하는 근저당권으로 계산하지 않습니다.
반면 박유빈의 임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 2022.08.19 전입·점유 개시, 2022.08.04 확정일자, 2024.10.08 임차권등기가 확인되므로, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 별도 조건이 없었다면 배당되지 않은 보증금 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박유빈 을구 4번 임차권등기 |
건물 전부 2022.08.19 |
2022.08.04 | 280,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 승계·포기조건 |
박유빈은 임대차계약일 2022.07.28, 확정일자 2022.08.04, 전입·점유개시일 2022.08.19이며, 보증금은 280,000,000원입니다. 배당요구 사실도 확인됩니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 표시된 보증기관이지, 별도의 실제 거주 임차인이 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 1명이고, 보증금도 280,000,000원 한 번만 계산합니다. 보증기관의 경매신청 청구액을 별도의 임차보증금으로 더하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,165,440원 |
| 1. 임차인 박유빈 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 165,794,560원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 47,893,869원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 제시된 배당 시뮬레이션을 기준으로 합니다. 주택도시보증공사 청구액은 배당상 신청채권 항목이며, 임차인의 보증금에 더하는 별도 임차보증금이 아닙니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 차이가 발생할 수 있습니다. 배당표상 미배당액과 매수인이 최종적으로 인수하는 금액은 서로 다릅니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 무엇이 달라지나
이 사건은 보증금이 매각대금보다 큰 선순위 임차권 구조입니다. 따라서 포기 조건을 적용하지 않는 일반적인 경우라면, 낙찰가가 하락할수록 배당되지 않는 보증금 잔액이 증가하여 실질취득 부담이 크게 낮아지지 않습니다. 반면 포기·말소 조건이 이행되는 경우에는 해당 임차인 보증금의 추가 인수액이 0원이므로, 낙찰가 하락이 취득대금 절감으로 이어집니다.
| 유찰 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수 추정 | 조건 이행 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
168,960,000원 | 114,205,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
135,168,000원 | 147,524,352원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% |
108,134,400원 | 174,179,482원 | 0원 |
룰상 인수 추정액은 각 회차의 배당 시뮬레이션 수치이며, 포기·말소 조건을 적용하기 전의 가정입니다. 각 회차의 실제 배당액·집행비용은 달라질 수 있고, 표의 향후 유찰 가격은 시나리오일 뿐 확정된 매각가격이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 금천구 가산동 세일중학교 남서측 인근입니다. 주변에 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 공동주택, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 사용승인일은 2020.12.28이며, 철근콘크리트구조 9층 건물의 최상층인 9층에 해당합니다. 승강기·기계식 주차장·난방설비·기본 위생설비 등이 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 8m 폭의 포장도로와 접하며, 토지는 대체로 평탄한 세장형 형태입니다.
- 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한·장애물제한표면·대공방어협조구역·과밀억제권역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 임대주택 등기. 2021.03.19 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기상 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 내용이 기재되어 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
- 환금성. 도시형생활주택·다세대 유형이므로 인근 유사 면적·동일 용도 물건의 거래가격과 거래량, 기계식 주차장 이용 여건 등을 별도로 검토해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 임차인 박유빈 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기·임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 어떻게 기재되어 있는지 확인하세요.
- 조건의 이행 가능성. 낙찰 이후 임차권등기 말소 시점, 필요 서류, 승계인의 협조 및 잔액 청구권 포기의 효력 범위를 확인해야 합니다. 조건 미이행 위험을 무시해서는 안 됩니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 박유빈과 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보아 보증금 280,000,000원을 중복 합산하지 마세요. 실제 임차인은 1명입니다.
- 실제 점유자 확인. 임차권등기는 확인되지만 현재 주택의 실제 점유 상태와 인도 가능성은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 인근 다세대·도시형생활주택 중 면적·층·사용승인 시기·주차조건이 유사한 거래사례를 비교하여 실질취득가격의 적정성을 검토하세요.
- 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 취득 후 적용 가능한 행정상 의무를 확인하세요.
- 관리비 및 세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 취득 관련 세금과 기타 부대비용을 확인하세요. 최저매각가가 총 취득비용의 전부는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 법원의 매각조건 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “포기 조건은 권리의 열쇠, 시세는 가격의 기준”
이 사건은 단순히 감정가 264,000,000원짜리 주택을 168,960,000원에 살 수 있는 경매로 접근하면 안 됩니다. 보증금 280,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 일반적인 배당 계산상 현재 회차에서 114,205,440원의 미배당 보증금이 발생합니다.
그러나 임차인과 주택임차권 승계인이 매수인에 대한 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있으므로, 그 조건이 유효하게 이행되면 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 가장 중요한 권리 확인 사항은 포기·말소 조건의 확실성입니다.
그다음 판단해야 할 것은 가격입니다. 현재 2회 유찰되어 감정가의 64%까지 하락했지만, 이를 뒷받침할 최근 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 다세대·도시형생활주택의 환금성도 함께 고려해야 합니다. 종합하면 조건부 인수 위험은 해소 가능하지만, 권리 확인과 시세 검증을 마치기 전까지 입찰 판단은 보류하는 C등급 검토 대상입니다.
