대전지방법원 2024타경115269. 천안시 동남구 봉명동 109-26 일원의 기타 + 토지 일괄매각 사건으로, 감정평가상 건물은 교회 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 대한예수교장로회벧엘교회이며, 2023.05.26. 설정된 당진새마을금고 근저당권 채권최고액 4,800,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2024.10.31. 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐고, 해당 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 말소기준 자체는 명확하지만, 이 사건은 단순한 “근저당만 지우면 끝나는” 유형은 아닙니다. 김준태가 1층을 점유하고 있고 전입신고일이 2020.08.31로 말소기준권리보다 앞섭니다. 월차임은 300,000원으로 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 대항력 있는 임차인으로 확정하거나, 반대로 인수액을 0원으로 확정해서도 안 됩니다. 실질취득비용은 현재 최저가 639,573,000원에 실제 인수액이 더해질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경115269 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 봉명동 109-26 · 충청남도 천안시 동남구 양지2길 36 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 교회 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 대한예수교장로회벧엘교회 |
| 감정가 / 최저가 | 1,864,644,670원 / 639,573,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 4,233,860,640원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.26. 근저당권 · 당진새마을금고 · 채권최고액 4,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
과거 2004년부터 설정됐던 조은새마을금고 계열 근저당, 2019년 우리에프앤아이제37차유동화전문유한회사 근저당, 2020년 이후 조은새마을금고· 김윤희·대전새마을금고 등의 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 판단의 기준은 2023.05.26. 당진새마을금고 근저당입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준태 | 1층 | 2020.08.31 | 미상 / 300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김준태는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 확인되는 임차인입니다. 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수 위험을 제거했다고 볼 수 없습니다.
② 가격 구조 — 34.3%라고 곧바로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 639,573,000원으로 감정가 1,864,644,670원의 34.3%입니다. 3회 유찰로 가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 동일 유형의 최근 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 639,573,000원 | 34.3% | 4,169,222,730원 |
| 4회 유찰 시 | 447,701,100원 | 24.01% | 4,359,175,911원 |
| 5회 유찰 시 | 313,390,770원 | 16.81% | 4,491,796,701원 |
③ 예상배당표 (매각가 639,573,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,795,730원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 당진새마을금고 | 4,800,000,000원 | 630,777,270원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당권 채권최고액 4,800,000,000원 중 630,777,270원이 배당되고 4,169,222,730원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김준태의 보증금과 우선변제 여부가 확인되면 실제 배당 결과도 달라질 수 있습니다.
④ 유치권 — 신고는 있었지만 확정판결로 부존재 확인
새만남순복음교회는 2024.11.29. 유치권신고서를 제출했습니다. 그러나 채권자들이 2026.04.17. 천안지원 2025가합30565 유치권부존재확인소송 확정판결을 제출했고, 새만남순복음교회에 대한 배당배제 신청서도 제출했습니다.
⑤ 일괄매각·건물·토지 체크
- 일괄매각. 목록 1·2 지상의 제시외 건물인 차양·창고 등과, 목록 3·4 지상의 창고·차양·교회탑·보일러실·관정은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 5 지상의 제시외 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 토지 이용. 목록 3·5 토지는 2필 일단토지로 현재 이용 중입니다.
- 맹지. 목록 6·7은 지적도상 맹지입니다.
- 현황 차이. 목록 6은 공부상 전이지만 현재는 주거나지 상태입니다.
- 건축물 용도 차이. 목록 2 건물은 일반건축물대장상 2022.03.17. 1~3층이 교육연구 및 복지시설에서 제2종근린생활시설(교회)로 용도변경됐지만 건물등기사항증명서에는 정리되지 않아 서로 상이합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안고등학교 북동측 인근이며 단독주택·아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호 2는 일반철골구조 철근콘크리트 4층 건물로 사용승인일은 2004.02.21., 기호 4는 철근콘크리트조 및 경량철골조 판넬지붕 2층 건물로 사용승인일은 2002.07.03.입니다.
- 설비. 기호 2·4는 위생 및 급배수 시설, 난방시설, 주차시설 등을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 일부 토지는 소로2류 또는 소로3류에 접합니다.
- 토지 특성. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 788,100원/㎡, 면적은 198.0㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김준태 보증금 확인. 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 범위와 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성을 판단하는 핵심입니다.
- 34.3% 착시 경계. 감정가 대비 최저가 비율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 실제 교회·토지 일괄물건의 환금성과 이용가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 목록 6·7 접근성. 지적도상 맹지인 토지가 포함되므로 실제 통행·진입 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건축물대장·등기 대조. 목록 2의 1~3층 용도변경 내용이 등기사항증명서와 일치하지 않습니다.
- 제시외 물건 구분. 매각에 포함되는 차양·창고·교회탑·보일러실·관정과 매각 제외 컨테이너를 현장에서 구분해야 합니다.
- 유치권 판결 확인. 2025가합30565 유치권부존재확인소송 확정판결 및 배당배제 신청 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3%보다 임차인 보증금이 먼저다”
이 사건은 감정가 1,864,644,670원에서 3회 유찰되어 639,573,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 순서는 반대입니다. 1층 김준태의 전입이 말소기준권리보다 약 3년 앞서 있고 보증금·확정일자가 미상인 만큼, 실질취득비용부터 확정되지 않았습니다.
반면 새만남순복음교회의 유치권 신고는 유치권부존재확인소송 확정판결이 제출돼 핵심 위험에서 상당 부분 정리됐습니다. 결국 남는 승부처는 선순위 가능 임차인의 실제 보증금, 교회·토지 일괄물건의 환금성, 맹지 토지와 공부·현황 차이입니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리 확인은 아직 끝나지 않은 물건으로 보는 것이 적절합니다.
