대전지방법원 2024타경115269. 천안시 동남구 봉명동 109-26 일원의 교회 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호 2와 4 건물은 교회 등으로 이용 중이며, 소유자는 대한예수교장로회벧엘교회입니다. 감정가는 1,864,644,670원이지만 3회 유찰돼 현재 최저가는 639,573,000원까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2023.05.26. 설정된 당진새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 4,800,000,000원이고, 이 사건 신청채권자의 청구액도 4,233,860,640원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다. 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 등기권리보다 더 중요한 쟁점이 있습니다. 1층 임차인 김준태의 전입일이 2020.08.31.로 말소기준보다 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경115269 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 봉명동 109-26 · 충청남도 천안시 동남구 양지2길 36 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(2), 기호(4) 교회 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 대한예수교장로회벧엘교회 |
| 감정가 / 최저가 | 1,864,644,670원 / 639,573,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 당진새마을금고 외 / 4,233,860,640원 |
| 말소기준 | 2023.05.26. 을구 15번 근저당권 · 채권최고액 4,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순해졌지만 임차인이 핵심
과거 조은새마을금고·우리에프앤아이제37차유동화전문유한회사·김윤희·대전새마을금고의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.05.26.의 을구 15번 근저당권이며, 2024.10.31. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부 자체만 보면 말소 구조는 비교적 명확합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수액은 아직 계산 불가
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준태 | 1층 | 2020.08.31. | 보증금 미상 / 300,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
확정일자와 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 보증금 규모를 산정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수를 0원으로 놓은 값만으로는 실제 권리위험을 제거할 수 없습니다. 이 물건의 첫 번째 확인사항은 김준태의 임대차계약서상 보증금과 배당요구 상태입니다.
③ 가격 — 3회 유찰보다 ‘실질취득 미상’이 먼저다
현재 최저매각가는 639,573,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 447,701,100원, 5회 유찰 시 313,390,770원입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 없고, 대항력 임차인의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 유찰률 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 639,573,000원 | 630,777,270원 | 4,169,222,730원 |
| 4회 유찰 시 | 447,701,100원 | 440,824,089원 | 4,359,175,911원 |
| 5회 유찰 시 | 313,390,770원 | 308,203,299원 | 4,491,796,701원 |
④ 예상배당표 (매각가 639,573,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,795,730원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 당진새마을금고 | 4,800,000,000원 | 630,777,270원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션은 집행비용과 근저당권을 기준으로 한 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김준태의 보증금이 미상이므로 이 표의 매수인 인수 0원 가정을 실제 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 특수조건 — 교회·토지 일괄매각, 맹지·공부 차이 확인
- 일괄매각. 목록 1·2 지상의 제시외 차양·창고 등과 목록 3·4 지상의 창고·차양·교회탑·보일러실·관정은 매각에 포함됩니다.
- 컨테이너 제외. 목록 5 지상의 제시외 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 토지 이용. 목록 3과 5 토지는 2필 일단토지로 현재 이용 중입니다.
- 맹지. 목록 6과 7은 지적도상 맹지입니다.
- 공부 차이. 목록 6은 공부상 전이지만 현재 주거나지 상태입니다.
- 건물 용도 차이. 목록 2 건물은 일반건축물대장상 2022.03.17. 1~3층이 교육연구 및 복지시설에서 제2종근린생활시설(교회)로 용도변경됐으나 건물등기사항증명서에는 정리되지 않아 서로 상이합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안고등학교 북동측 인근으로 단독주택·아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호 2는 일반철골구조 철근콘크리트 4층, 기호 4는 철근콘크리트조 및 경량철골조 판넬지붕 2층이며 위생·급배수·난방·주차시설 등을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 주요 토지는 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함됩니다.
- 토지. 확인된 토지는 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형·소로한면이며 면적 198.0㎡, 공시지가 788,100원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김준태 보증금 확인. 최우선 확인사항입니다. 임대차계약서·매각물건명세서와 배당요구 여부를 대조해 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이면 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수를 합친 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 중 매각 포함 항목과 목록 5 지상의 컨테이너 제외를 현장에서 대조해야 합니다.
- 맹지 필지 확인. 목록 6·7의 실제 진입·이용 관계와 다른 토지와의 일체 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 공부 차이 확인. 목록 6의 전→주거나지 현황과 목록 2의 건축물대장·등기 용도 불일치를 확인해야 합니다.
- 유치권 서류 원본 확인. 2025가합30565 확정판결과 배당배제 신청서의 범위·당사자·확정 여부를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
감정가 1,864,644,670원에서 최저가 639,573,000원까지 내려온 숫자만 보면 낙폭이 큽니다. 그러나 이 사건에서 가장 중요한 금액은 현재 최저가가 아니라 김준태의 미확인 보증금입니다. 전입일이 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이므로 보증금 미배당분이 매수인에게 남는 구조라면 실질취득가가 크게 달라집니다.
여기에 교회 용도, 토지 일괄매각, 일부 맹지, 공부와 현황의 차이가 겹칩니다. 유치권 신고는 부존재확인소송 확정판결이 제출돼 위험이 완화됐지만, 임차보증금은 아직 해소되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “3회 유찰이라 싸다”가 아니라 “보증금을 확인하기 전에는 실질취득가도, 가격 메리트도 판정할 수 없다”입니다.
