서울북부지방법원 2024타경123353. 수유동 청담하이빌 101동 5층 504호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞서 전입한 임차인입니다. 바트바야르보양자야는 2021.05.31 전입·점유했고, 보증금은 213,000,000원입니다. 말소기준은 2022.12.28 주택도시보증공사의 가압류이므로 전입이 더 빠르고, 매각물건명세서도 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
다만 현재 회차는 최저매각가가 240,000,000원으로 충분히 높아, 제공된 배당계산에서는 임차보증금 213,000,000원이 전액 변제되고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 신건에서의 실질취득은 240,000,000원입니다. 이 금액을 최근 실거래 188,000,000원과 비교하면 신건에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경123353 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 인수봉로82길 13-5, 101동 5층504호 (수유동,청담하이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제5층 제504호 |
| 소유자 | 지유리 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 229,489,103원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 단지 | 청담하이빌 · 28세대 · 2018.10.04 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인
말소기준은 2022.12.28 주택도시보증공사 가압류 403,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 강북구 압류들은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 바트바야르보양자야는 2021.05.31 전입·점유하여 말소기준보다 앞섭니다. 2024.06.11 주택임차권등기가 경료됐고, 2026.05.20 경정등기로 확정일자는 2021.04.26으로 경정됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 바트바야르보양자야 | 제5층 제504호 전부 | 2021.05.31 | 213,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
을구 1-2번은 별도의 임차인이 아니라 기존 을구 1번 주택임차권의 확정일자 경정등기입니다. 따라서 실제 이름이 확인되는 임차인은 바트바야르보양자야 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 높다
청담하이빌은 28세대이고, 비교 가능한 최근 거래는 2025.05 전용 33.48㎡·3층의 188,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균 역시 188,000,000원이며, 현재 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균의 127.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 33.48㎡ | 3 | 188,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 34.71㎡ 대상 | 1건 | 188,000,000원 |
표본은 1건으로 적지만, 제공된 최신 거래와 최근 12개월 평균 모두 188,000,000원입니다. 현재 신건 실질취득 240,000,000원이 이를 명확히 웃돌기 때문에 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 바트바야르보양자야 | 213,000,000원 | 213,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 403,000,000원 | 22,840,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 바트바야르보양자야 | 229,489,103원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 240,000,000원 가정에서는 임차보증금 213,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사에는 22,840,000원이 배당되고 미배당이 발생하며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인수중학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 우이신설선 4.19민주묘지역(덕성여대)이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제504호입니다.
- 도로. 남측 약 6미터, 동측 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·고도지구(28m이하)·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,670,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없으나, 현장확인 당시 폐문부재로 내부구조 및 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 청담하이빌은 28세대로 거래 표본이 많지 않고, 제공된 비교 거래도 최근 12개월 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 240,000,000원이 최근 12개월 실거래 188,000,000원의 127.7%이므로, 현재 가격을 할인 물건으로 보지 마세요.
- 유찰 후에는 인수액 합산. 1회 유찰 시 24,488,000원, 2회 유찰 시 62,350,400원의 임차보증금 잔액 인수 가능성이 계산돼 있습니다.
- 임차권 원본 확인. 2026.05.20 확정일자 경정등기와 매각물건명세서의 인수문구를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 관계인 동일성 확인. 임차인과 경매개시결정 채권자가 동일인이므로 임대차계약·보증금 지급·반환채권 관계를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 이용상태와 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 세금·배당 변동 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각기일 전 최신 배당·조세관계를 점검하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질부담은 따로 봐야 한다”
이 물건은 단순한 ‘선순위 임차인 있으니 위험’ 유형도, ‘신건이니 인수 없다’로 끝나는 유형도 아닙니다. 현재 회차에서는 임차보증금 213,000,000원이 전액 배당돼 인수액이 0원이지만, 최저가 240,000,000원 자체가 최근 거래 188,000,000원의 127.7%입니다. 반대로 유찰돼 매각가가 낮아지면 임차보증금 미배당분이 매수인에게 넘어갑니다.
즉 이 사건은 신건에서는 가격이 문제이고, 유찰 후에는 인수액까지 합쳐 실질취득을 봐야 하는 물건입니다. 여기에 임차인과 경매개시결정 채권자가 동일하다는 관계인 이슈까지 있어 원본 확인 중요도가 높습니다. 현재 자료 기준 결론은 권리 구조 확인 필수·신건 가격 메리트 없음입니다.
