서울북부지방법원 2024타경123353. 서울 강북구 수유동 청담하이빌 101동 504호, 전용 34.71㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건은 단순히 채권자의 압류가 여러 건 붙어 있는 물건이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입하고 점유를 시작한 임차인이 존재하며, 그 임차인이 보증금을 온전히 회수하지 못하면 매수인이 남은 보증금을 부담하는 구조입니다.

등기부에는 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정, 지방자치단체의 압류가 기록되어 있습니다. 그러나 권리분석의 중심은 이러한 후순위 등기보다 2021년부터 형성된 임차인의 대항력입니다. 최저가가 감정가의 64%라는 숫자만으로 투자가치를 판단하면 실제 취득비용을 크게 잘못 계산할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 임차인의 선순위 대항력이 중요하다

이 사건의 말소기준권리는 2022.12.28 접수된 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 지방자치단체 압류등기는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 바트바야르보양자야의 전입신고 및 점유개시일은 2021.05.31로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기가 2024년에 이루어졌다는 사실만으로 기존 대항력을 후순위로 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 213,000,000원

을구 1-2번은 별도의 임차인이 아니라 을구 1번 주택임차권의 확정일자를 경정한 등기입니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 보증금도 중복하여 합산하지 않습니다. 경정 전후 확정일자가 다르게 나타나므로 배당순위와 배당액을 확정하기 전 경정결정 및 원본 서류를 대조해야 합니다.

또한 강제경매 신청채권자와 주택임차권자가 모두 바트바야르보양자야로 기재되어 있습니다. 동일인이 임차보증금 반환을 위해 경매를 신청한 구조인지, 각 청구액이 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다. 이러한 명의 일치만으로 가장임차인이라고 단정할 근거는 없으며, 신청채권액과 임차보증금을 서로 독립된 인수채무처럼 중복 합산해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가 81.7%가 아니라 실질취득 114.9%로 판단

청담하이빌의 확인된 비교 거래는 아래와 같습니다. 거래 표본은 1건이고 거래 면적은 33.48㎡로, 경매 대상 전용면적 34.71㎡와 완전히 같지는 않습니다. 따라서 시세를 단정하기보다는 실질취득금액이 비교 거래보다 높은지를 살피는 기준으로 활용해야 합니다.

최저매각가 153,600,000원은 비교 실거래의 81.7%에 불과합니다. 하지만 낙찰대금에 인수할 보증금 잔액을 더하면 215,950,400원으로 바뀝니다. 이는 확인된 거래금액보다 27,950,400원 높습니다. 따라서 최저가만 기준으로 시세보다 저렴하다고 평가하는 것은 잘못입니다.

더욱이 비교 거래는 2025.05에 이루어진 1건으로 표본이 적고, 거래 시점도 현재 매각기일보다 앞섭니다. 면적·층·내부 상태의 차이도 있어 최신 시세나 가격 추세를 확정하기 어렵습니다. 이런 불확실성은 가격 가점을 주는 이유가 아니라 보수적인 입찰 판단이 필요한 이유입니다.

④ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정)

제시된 추정 배당구조 기준입니다. 임차인과 경매신청채권자의 명의가 동일하므로 경매신청채권 항목을 별도의 임차인이나 추가 인수액으로 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제, 확정일자 경정에 따른 배당순위 변동은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 떨어져도 실질취득은 거의 그대로

최저매각가가 153,600,000원에서 98,304,000원으로 내려가는 시나리오에서도 실질취득 예상액은 215,950,400원에서 215,169,472원으로 소폭 변하는 수준입니다. 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 미배당 인수액이 커지기 때문입니다. 차이는 회차별 추정 집행비용의 변화에서 발생합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강북구 수유동 인수중학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장과 우이신설선 4.19민주묘지역(덕성여대)을 이용할 수 있는 입지로 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2018.10.04 준공된 청담하이빌로, 철근콘크리트구조의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 급배수·위생·난방·승강기설비 등이 마련되어 있습니다.
• 도로. 남측 약 6m, 동측 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역 및 대공방어협조구역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 2,670,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 28세대 규모의 다세대주택이며, 확인된 실거래 표본도 1건에 불과합니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 매각률 통계는 0.0%로 표시되어 있어, 충분한 거래 사례 없이 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
• 현장상태. 현장확인 당시 폐문부재 등으로 내부구조와 실제 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 내부구조도 등을 참고한 감정 내용과 실제 상태가 다를 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 최우선. 임차인 보증금 213,000,000원 중 미배당 잔액이 매수인에게 인수됩니다. 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 확정일자 경정 확인. 을구 1번의 확정일자가 2026.05.20 경정등기로 2021.04.26으로 정정되었습니다. 기존 확정일자 2024.03.22와 함께 원본을 대조하고 실제 배당순위에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 동일인 채권관계. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일합니다. 보증금 반환채권과 신청채권의 관계, 채권액의 산정 및 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 가압류. 청구금액 403,000,000원의 가압류가 말소기준권리로 기재되어 있습니다. 가압류 채권과 임차인의 보증금 관계를 추정만으로 단정하지 말고, 관련 권리 서류를 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 서울특별시 강북구 명의 압류등기가 기록되어 있습니다. 세금의 법정기일과 우선순위에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 당해세 등 조세채권을 확인해야 합니다.
• 실거래 재확인. 확인된 비교 거래는 2025.05의 188,000,000원 거래 1건입니다. 입찰 전 대상 면적과 유사한 최신 거래 및 인근 다세대 매매사례를 추가로 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하며 실제 현장 점유상태는 직접 확인되지 않았습니다. 점유자 확인과 보증금 반환 및 인도 협의 가능성을 점검해야 합니다.
• 관리비·내부 상태. 체납 관리비와 건물 내부상태, 누수·설비 상태 및 원상회복비용을 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 경정결정, 배당요구 관련 서류와 감정평가서를 최신 상태로 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 싸도, 취득비용은 싸지 않다”

이 물건의 핵심 위험은 명확합니다. 감정가 240,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 153,600,000원까지 낮아졌지만, 대항력 임차인의 보증금이 213,000,000원입니다. 현재 예상배당에 따른 매수인 인수액은 62,350,400원으로, 실질취득 예상액은 215,950,400원입니다.

이는 확인된 실거래 188,000,000원을 웃돕니다. 거래 표본이 적어 시세 자체에도 불확실성이 있고, 28세대 규모의 다세대주택이라는 환금성 제약도 존재합니다. 여기에 확정일자 경정, 조세 압류 및 민간임대주택등기의 확인 사항까지 고려하면 적극적인 가격 평가를 할 근거가 부족합니다.

특히 추가 유찰을 기다려도 실질취득비용은 보증금과 집행비용 수준에서 거의 유지됩니다. 결국 이 물건은 최저매각가의 할인율보다 선순위 임차보증금 인수 구조와 실제 취득총액이 투자판단을 좌우합니다.