서울북부지방법원 2025타경631. 강북구 수유동 서현펠리스 5층 501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김성일이고, 등기상 2020.01.21 매매를 원인으로 거래가액 265,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2020.02.24 농업회사법인주식회사신우에프에스 명의의 채권최고액 180,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 매각의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기부보다 임차인 분석이 먼저입니다. 임차인 민대경은 말소기준권리보다 앞선 2018.09.19 전입, 2018.08.07 확정일자를 갖고 있으며 2025.03.10 배당요구까지 했습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 자료 구조입니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 낙찰 후 남을 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경631 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 482-21 서현펠리스 5층 501호 |
| 도로명 | 서울특별시 강북구 삼양로71길 17-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호 |
| 사용승인일 | 2018.03.07 |
| 소유자 | 김성일 (2020.01.21 매매 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 299,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 민대경 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소보다 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2020.02.24 을구 1번 근저당권입니다. 현재 강제경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 2022.02.14 같은 근저당권자를 채권자로 한 임의경매개시결정은 2023.02.13 취하되어 이미 말소됐고, 강북구 압류와 수원시 압류 역시 해제·말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선결
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민대경 | 501호 · 사용 미상 | 2018.09.19 | 2018.08.07 | 미상 | 2025.03.10 | 대항력 有 우선변제 有 승계 가능 |
민대경은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 문제는 보증금입니다. 대항력이 있는 임차인의 경우 낙찰대금에서 보증금 전액이 배당되지 않으면 남은 금액을 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 따라서 이 사건의 실질취득가는 낙찰가 + 미배당 임차보증금으로 봐야 하지만, 현재 보증금이 확인되지 않아 금액을 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,986,000원 |
| 1. 근저당권 · 농업회사법인주식회사신우에프에스 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 민대경 | 260,000,000원 | 114,014,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 산출표에서는 채권총액 440,000,000원 중 294,014,000원이 배당되고 145,986,000원이 부족합니다. 다만 민대경의 임차보증금이 미상이므로 위 신청채권 260,000,000원과 임차보증금을 동일한 채권으로 볼 수 없으며, 실제 임차보증금의 배당순위·배당액과 매수인 인수액은 임대차 자료 확인 후 다시 계산해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 신청채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 총배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 299,000,000원 | 294,014,000원 | 145,986,000원 | 114,014,000원 |
| 1회 유찰 시 | 239,200,000원 | 235,051,200원 | 204,948,800원 | 55,051,200원 |
| 2회 유찰 시 | 191,360,000원 | 187,880,960원 | 252,119,040원 | 7,880,960원 |
유찰되어 매각가가 낮아지면 일반 채권의 미배당액은 증가합니다. 더 중요한 점은 선순위 대항력 임차인의 보증금입니다. 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당으로 전액 소진되지 않는 구조라면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득가가 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 이 사건은 보증금 숫자를 확인하기 전에는 “유찰되면 싸진다”고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호입니다.
- 입지. 수유초등학교 남서측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·아파트 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 우이신설선 삼양역과 노선버스정류장이 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 노폭 약 4~5미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민대경 보증금 확인. 가장 먼저 임대차계약서와 매각물건명세서 보완자료에서 보증금 액수를 확정해야 합니다.
- 미배당 인수 계산. 보증금 확인 후 예상 배당액을 빼서 실제 매수인 인수액과 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금 분리. 신청채권 260,000,000원과 임차보증금이 동일한 채권인지 별도 채권인지 근거서류로 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 검증. 신청채권자와 임차인의 이름이 민대경으로 동일하므로 임대차의 실체와 채권 발생 원인을 함께 대조해야 합니다.
- 등기 말소 확인. 2020.02.24 근저당 이후 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서로 최종 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실질취득가가 확정되지 않은 상태에서는 최저가 299,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “최저가보다 보증금이 먼저다”
이 사건은 등기만 보면 복잡하지 않습니다. 2020.02.24 근저당권이 말소기준이고, 이후 현재 강제경매는 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 낙찰자 위험은 등기 밖에 있습니다. 민대경은 말소기준보다 앞선 2018.09.19 전입과 2018.08.07 확정일자, 2025.03.10 배당요구를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서는 낙찰 후 얼마가 남아 매수인에게 넘어올지 알 수 없습니다.
따라서 현재 신건 최저가 299,000,000원을 단순한 취득가격으로 보면 안 됩니다. 이 물건의 판단 순서는 보증금 확인 → 배당액 계산 → 미배당 인수액 계산 → 실질취득가 산출입니다. 신청채권자와 임차인이 모두 민대경으로 확인되는 점도 관계와 채권의 실체를 함께 검증해야 할 요소입니다. 등기상 말소는 비교적 명확하지만, 선순위 임차보증금이 닫히지 않은 상태에서는 입찰 판단도 닫을 수 없습니다.
