서울북부지방법원 2025타경1849. 서울 중랑구 상봉동 미건빌라 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 에스아이유동화전문유한회사와 주식회사아미팰리스리조트가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 현재 등기에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2024.08.05 국 압류이며, 이후 국민건강보험공단 압류와 이춘화의 강제경매개시결정, 포천세무서장 관련 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

표면적인 등기만 보면 후순위 권리는 정리되지만, 이 물건의 핵심은 등기권리가 아니라 임차인 선순위 가능성입니다. 이춘화의 전입일은 2021.05.10으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이나 우선변제권을 확정해 표현할 수 없고, 실제 매수인이 부담할 금액도 지금 단계에서는 고정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인

현재 말소기준은 2024.08.05 국 압류입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 이춘화의 강제경매개시결정, 2026.01.13 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행·국민은행 근저당과 2020년 경매 관련 가압류·경매등기는 2020.11.25 강제경매 매각으로 정리됐고, 이후 설정됐던 이기풍 근저당 130,000,000원도 2021.05.03 해지로 말소됐습니다.

이춘화는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 조사된 점유자 본인입니다. 또한 현재 강제경매 신청채권자 이춘화와 이름이 동일합니다. 가장임차인 또는 관계인 여부를 확인해야 하는 사안이며, 신청채권 260,000,000원을 임차보증금으로 곧바로 간주해서도 안 됩니다. 신청채권과 임차보증금의 법적 원인은 원문으로 각각 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가부터 최근 거래 이상

미건빌라는 총 4세대, 사용승인일은 2001.11.20입니다. 대상면적은 45.3㎡이고, 비교 가능한 실거래는 46.74㎡의 2층 거래 2건입니다. 최근 12개월 평균은 235,000,000원, 최신 거래는 2024.05 240,000,000원입니다.

현재 최저가 241,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 102.6%입니다. 최신 거래 240,000,000원보다도 높은 가격입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 보고 ‘경매라서 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 임차보증금 인수 가능성까지 남아 있어, 확인 전에는 실질취득가가 최근 실거래보다 낮다고 볼 수도 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)

현재 배당 계산에서는 신청채권 260,000,000원 중 236,826,000원이 배당되고 23,174,000원이 미배당됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 선순위 차감이 생길 수 있으며, 임차보증금도 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 상봉삼거리 남동측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트·주상복합·근린생활시설이 혼재하고, 주거용 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 상봉역이 있습니다. 상봉역은 지하철 7호선·경의중앙선 등이 이용 가능한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 제5층 건물 내 제4층 제401호이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·상봉3존치관리구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 5,555,000원/㎡이고 대지 전체 면적은 100.5㎡입니다.
• 재정비 제한. 상봉재정비촉진지구의 상봉3존치관리구역에 위치해 공법상 건축제한 및 행위제한 가능성이 있으므로 관할 구청 확인이 필요합니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 설비 작동 및 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 4세대 규모의 다세대이고 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 최근 실거래 표본이 적어 매수·재매각 가격은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 이춘화 임대차 원문 확인. 전입일 2021.05.10, 점유 전부로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 임대차계약관계를 대조해 대항력과 미배당 보증금 여부를 확정해야 합니다.
• 신청채권과 보증금 구분. 이춘화의 강제경매 청구액 260,000,000원을 임차보증금으로 임의 해석하면 안 됩니다. 두 채권의 원인을 각각 확인해야 합니다.
• 가격 기준. 최저가 241,000,000원은 최근 12개월 평균 235,000,000원의 102.6%입니다. 임차인 인수 가능액이 해소되기 전에는 실질취득가가 시세보다 낮다고 평가할 수 없습니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부 설비와 인테리어를 확인하지 못했습니다. 현장 확인 없이 감정가만으로 수선비를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
• 재정비촉진지구. 상봉3존치관리구역의 건축·행위제한을 관할 구청에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건을 직접 대조해 권리관계를 최종 확인하세요.

맺으며 — “신건 시세 이상 + 임차인 인수 미상”

이 물건은 단순히 241,000,000원짜리 신건 다세대로 보면 안 됩니다. 최근 12개월 실거래 평균은 235,000,000원이고 최신 거래는 240,000,000원으로, 현재 최저가가 이미 최근 시세보다 높은 구간입니다. 여기에 이춘화가 말소기준보다 앞선 2021.05.10 전입자로 조사됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수금도 확정할 수 없습니다.

등기상 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하지만 그것만으로 안전한 물건이라고 결론 내리기 어렵습니다. 특히 신청채권자와 점유 임차인의 이름이 모두 이춘화로 동일하므로 임대차의 실체와 채권 원인을 반드시 구분해서 확인해야 합니다. 가격은 현재 시세 이상, 권리는 임차인 부분이 미확정. 이 두 문제가 해소되기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.