서울북부지방법원 2025타경1924. 신내역 북측 인근 신내데시앙플렉스지식산업센터 5층 에이-506호이며, 감정평가상 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사케이프렌즈이고, 말소기준은 2020.08.28. 설정된 하나은행 근저당권 540,000,000원입니다. 그 뒤의 국·중랑구 압류, 기술보증기금 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 권리 소멸 = 안전”으로 끝내면 안 됩니다. 임차·점유 조사에서 서로 다른 형태의 기록이 확인되고, 그중 매각물건명세서의 염선재는 주거 사용으로 기재됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 기록을 대항력 있음으로 단정할 수도, 반대로 완전히 배제할 수도 없습니다. 경매 배당표상 인수액 0원과 별개로 매각물건명세서·전입세대·점유관계 원본 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경1924 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 신내동 신내3지구에이치1 신내데시앙플렉스지식산업센터 5층 에이-506호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 12층 건물 내 제5층 제에이-506호 |
| 소유자 | 주식회사케이프렌즈 |
| 감정가 / 최저가 | 792,000,000원 / 792,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 459,867,944원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2020.08.28. 하나은행 근저당권 540,000,000원입니다. 2023.09.19. 국 압류, 2024.01.09. 중랑구 압류, 2024.02.13. 기술보증기금 가압류 275,196,000원, 2025.06.13. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2020.06.22. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 1건은 대항력 없음, 1건은 판단 유보
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)이엘티 염선재 | 에이동 506호 · 미상 | 2022.03.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 염선재 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
(주)이엘티 염선재의 전입신고일 2022.03.22.은 말소기준권리인 2020.08.28.보다 뒤이므로 이 조사기록만 보면 대항력은 없습니다. 하지만 별도로 매각물건명세서에 기재된 염선재는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 이 두 번째 기록은 정확도 원칙상 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 792,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,320,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 275,196,000원 | 241,680,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 815,196,000원 중 예상 배당액은 781,680,000원, 미배당은 33,516,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 792,000,000원 | 781,680,000원 | 33,516,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 633,600,000원 | 624,864,000원 | 190,332,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 506,880,000원 | 499,411,200원 | 315,784,800원 | 0원 |
현재 자료에는 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 792,000,000원이 시장가보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 대지권과 임차관계에 확인할 부분이 남아 있으므로 가격 시나리오보다 권리·물적 하자의 보완 확인이 우선입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 기준 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 입지. 신내역 북측 인근이며 주위는 공원·아파트단지·근린생활시설·지식산업센터 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신내역(지하철 6호선 및 경춘선)이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 25미터 내외 포장도로, 남동측 약 10미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·화재탐지기·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(신내3)이며 대공방어협조구역·제한보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 지적. ‘신내3지구 국민임대주택단지사업’으로 인해 기준시점 현재 지적 미정리 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 염선재 기록 확인. 주거로 기재된 염선재의 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 점유관계 대조. 현황조사의 ‘(주)이엘티 염선재’와 매각물건명세서의 ‘염선재’ 기록을 동일 점유관계인지 포함해 대조해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권 미등기이며 유무를 알 수 없으므로 분양계약서·신탁 및 대지권 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 지적 미정리 확인. 신내3지구 국민임대주택단지사업에 따른 지적 미정리 상태가 향후 권리관계에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 792,000,000원의 시장 적정성은 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “안전한 입찰”은 다르다
이 사건의 등기 구조 자체는 읽기 어렵지 않습니다. 2020.08.28. 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
그러나 실제 입찰 판단은 여기서 한 단계 더 가야 합니다. 매각물건명세서상 염선재의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 점, 그리고 대지권 미등기·대지권 유무 미상이라는 점이 동시에 남아 있습니다. 게다가 실거래 비교자료도 없어 신건 792,000,000원의 가격 매력도를 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차·대지권 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
