서울북부지방법원 2025타경6103. 서울 중랑구 면목동 진영리더스 제2층 제201호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택/단지형 다세대주택입니다. 현재 소유자는 방태희이며 2021.06.17. 거래가액 380,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 중심은 2023.04.10. 설정된 김금순 근저당권 150,000,000원보다 앞서 2021.06.17. 전입·점유를 갖춘 임차인 정수환입니다.

정수환은 임대차계약일 2021.05.21., 확정일자 2021.05.24., 전입·점유개시일 2021.06.17.로 근저당권 설정일 2023.04.10.보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 등기부상 임차권등기는 2025.10.31. 이루어졌지만, 매각으로 임차권등기 자체가 말소되더라도 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

등기부상 말소기준은 2023.04.10. 김금순의 근저당권입니다. 이후 중랑구 압류와 강제경매개시결정, 2025.10.31. 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 정수환의 전입·점유는 2021.06.17.로 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음을 명시하고 있습니다.

정수환은 2025.10.31. 배당요구를 한 것으로 정리되어 있고, 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 380,000,000원은 다른 신고와 중복 합산하지 않고 이 임차인 한 명의 보증금으로 봐야 합니다.

② 가격 비교 — 신건은 비교 실거래보다 높다

진영리더스 56.36㎡에 표시된 실거래는 2021.06 2층 380,000,000원 1건입니다. 평균·최저·최고도 모두 380,000,000원이며, 현재 최저매각가 394,000,000원은 이 비교값의 103.7%입니다.

따라서 신건 394,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 제공된 비교 실거래보다 높은 가격입니다. 더구나 거래 표본이 1건뿐이고 표시된 거래월도 2021.06이므로, 380,000,000원을 현재 시점의 충분한 시장가격 표본처럼 과신하는 것도 피해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 394,000,000원 가정)

현재 매각가 394,000,000원 가정에서는 집행비용 6,316,000원 이후 임차인 정수환에게 380,000,000원이 전액 배당되고 김금순 근저당권에는 7,684,000원이 배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.

④ 회차별 실질 부담 — ‘유찰 = 싸짐’이 아니다

이 구조는 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 회차에서 특히 중요합니다. 최저매각가만 보면 394,000,000원 → 315,200,000원 → 252,160,000원으로 빠르게 낮아지지만, 같은 과정에서 인수액은 0원 → 70,012,800원 → 132,170,240원으로 증가합니다. 따라서 유찰 후 가격 판단의 기준은 낙찰가 단독이 아니라 낙찰가와 인수액을 함께 본 실질취득 부담이어야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택/단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 2016.06.03. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제2층 제201호입니다.
• 입지. 서울중목초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
• 도로. 북서측 약 6m, 동측 약 3m 막다른 도로와 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 두 필지 일단의 사다리형 평지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 127.6㎡, 공시지가는 3,627,000원/㎡입니다.
• 규제. 특정개발진흥지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
• 환금성. 진영리더스는 10세대이며 제공된 동일 면적 실거래 표본도 1건입니다. 가격 비교 시 거래 표본의 제한을 함께 감안해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 380,000,000원 원본 확인. 임대차계약일 2021.05.21., 확정일자 2021.05.24., 전입·점유 2021.06.17.의 연결관계를 원본 서류로 대조하세요.
• 정수환의 이중 지위 확인. 임차권자이자 강제경매 채권자로 나타나는 만큼 동일 청구의 중복 여부와 경매신청 채권 발생원인을 확인하세요.
• 가장임차인 가능성 검증. 보증금 실제 지급내역, 계좌 흐름, 점유 정황을 확인해야 합니다.
• 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 70,012,800원, 2회 유찰 시 132,170,240원의 매수인 인수가 제시되어 있으므로 최저가만 비교하지 마세요.
• 현재 가격 검토. 신건 394,000,000원은 표시된 380,000,000원 실거래의 103.7%로, 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
• 현장·점유 확인. 현황조사와 실제 점유상태, 퇴거 여부, 임차권등기 이후 거주상태를 직접 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “신건은 비싸고, 유찰하면 인수가 생긴다”

이 사건은 단순한 “대항력 임차인 있음” 한마디로 끝낼 물건이 아닙니다. 현재 신건 394,000,000원에서는 정수환의 보증금 380,000,000원이 전액 배당되는 계산이어서 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현재 최저가는 표시된 비교 실거래 380,000,000원의 103.7%로 가격 메리트가 없습니다.

그렇다고 유찰만 기다리면 자동으로 싸지는 것도 아닙니다. 1회 유찰 시 70,012,800원, 2회 유찰 시 132,170,240원의 임차보증금 미배당분이 매수인 인수로 전환됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 회차에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에서 쉽게 벗어나지 않는 구조입니다.

게다가 동일 면적 실거래는 2021.06의 380,000,000원 1건뿐이고, 정수환은 임차권자와 강제경매 채권자라는 두 지위로 나타나 관계인·가장임차인 가능성 확인도 필요합니다. 결론은 현재 가격은 보류, 유찰 후에도 최저가만 보고 접근 금지. 이 물건의 승부처는 권리 원본 확인과 임차보증금 미배당 인수를 포함한 실질취득 부담입니다.