서울북부지방법원 2025타경6103. 서울 중랑구 면목동 진영리더스 2층 201호로, 감정평가상 도시형생활주택/단지형 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 394,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 315,200,000원입니다. 등기부상 말소기준권리는 2023.04.10. 김금순 근저당권 150,000,000원입니다. 그 이후의 중랑구 압류, 경매개시결정, 임차권등기 자체는 매각으로 소멸 대상이지만, 임차인 정수환은 주민등록과 점유를 2021.06.17. 시작해 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기의 등기 순위가 늦다는 이유만으로 인수 위험이 없어지는 구조가 아닙니다.
정수환의 임대차계약일은 2021.05.21., 확정일자는 2021.05.24., 주민등록·점유개시는 2021.06.17.이며 보증금은 380,000,000원입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가 315,200,000원에서 집행비용 5,212,800원을 먼저 빼면 임차인 예상배당은 309,987,200원에 그칩니다. 나머지 70,012,800원은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경6103 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 148-16 진영리더스 2층 201호 · 도로명 서울특별시 중랑구 겸재로23가길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형 다세대주택 · 전용 56.36㎡ · 6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 방태희 · 2021.06.17. 매매 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 315,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정수환 / 380,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.10. 을구 5번 근저당권 · 김금순 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
권리분석의 기준점은 2023.04.10. 김금순 근저당권입니다. 정수환은 이보다 앞선 2021.06.17.에 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.05.24.입니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 2025.10.31. 임차권등기 역시 존재하며, 매각물건명세서에는 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정수환 | 제2층 제201호 전부 | 380,000,000원 | 2021.06.17 | 2021.05.24 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 중복 합산할 항목 없이 380,000,000원 한 건입니다. 배당요구가 이뤄졌기 때문에 배당에서 먼저 변제받지만, 현재 회차에서는 전액 변제가 불가능합니다.
③ 가격 비교 — 최저가 82.9%가 아니라 실질취득 101.4%
진영리더스 전용 56.36㎡의 확인 거래는 2021.06, 2층, 380,000,000원 한 건이며 비교 시세도 380,000,000원입니다. 표면 최저가는 315,200,000원으로 이 금액의 82.9%이지만, 이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형입니다.
| 구분 | 금액 | 시세 대비 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 394,000,000원 | 103.7% | 비교 시세 상회 |
| 현재 최저가 | 315,200,000원 | 82.9% | 표면 입찰가 |
| 예상 인수액 | 70,012,800원 | — | 임차보증금 미배당분 |
| 실질취득 | 385,212,800원 | 101.4% | 비교 시세 이상 |
| 비교 시세 | 380,000,000원 | 100.0% | 전용 56.36㎡ 확인 거래 기준 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액은 315,200,000원 + 70,012,800원 = 385,212,800원입니다. 비교 시세 380,000,000원보다 5,212,800원 높습니다. 따라서 최저가가 시세의 82.9%라는 수치만으로 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 315,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,212,800원 |
| 1. 임차인 정수환 보증금 | 380,000,000원 | 309,987,200원 |
| 2. 근저당 · 김금순 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정수환 | 380,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 380,000,000원 중 309,987,200원이 배당되고 부족분 70,012,800원이 매수인에게 인수될 수 있는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2016.06.03. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층으로, 도시형생활주택/단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울중목초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 6m 도로와 동측 약 3m 막다른 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 특정개발진흥지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 3,627,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 난방·위생·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 진영리더스는 총 10세대이며 전용 56.36㎡ 확인 거래는 1건입니다. 비교 가능한 거래표본이 제한적이므로 가격 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 315,200,000원에 인수 예상액 70,012,800원을 더한 385,212,800원이 실제 비교 기준입니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 2회 유찰 시 인수액 132,170,240원, 3회 유찰 시 181,896,192원으로 늘어나 실질 부담은 각각 384,330,240원, 383,624,192원입니다.
- 임차인 원본 확인. 정수환의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입·점유 경위, 배당요구 및 임차권등기 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
- 동일인의 역할 중첩 확인. 임차인 정수환이 경매 신청채권자이기도 하므로 관계 및 채권 발생 원인을 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 점검. 집행비용, 당해세 등 실제 우선배당 항목이 달라지면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 관리비·점유 상태 확인. 현장 점유자와 관리비 체납 여부를 매각 전 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인 거래가 2021.06 한 건이므로 층·상태·시장 변화가 충분히 반영됐다고 단정하지 말고 추가 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “3.15억 낙찰”이 아니라 “약 3.85억 취득”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 315,200,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 정수환의 보증금 380,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서는 배당 후 남는 70,012,800원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 실질취득액은 385,212,800원입니다.
비교 시세는 380,000,000원이고 실질취득액은 그보다 약 1.4% 높습니다. 더 유찰되더라도 낙찰가 하락만큼 임차보증금 인수액이 증가해 총 부담은 3.84억 안팎에서 크게 내려가지 않습니다. 여기에 비교 거래가 1건뿐인 10세대 다세대라는 점과 임차인이 신청채권자를 겸한다는 확인 과제도 남습니다. 이 물건은 “최저가 할인율”보다 “대항력 임차보증금의 인수 구조”가 가격과 권리분석을 동시에 지배하는 사건입니다.
