서울북부지방법원 2025타경6387. 노원구 상계동 노원센트럴푸르지오 102동 22층 2203호의 경매입니다. 감정가 545,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가격은 436,000,000원으로 내려왔습니다. 같은 단지 약 85㎡형의 실거래가가 10억 원 안팎인 것과 비교하면 가격이 크게 낮아 보입니다.

그러나 등기부에 기록된 경매개시결정은 강개수 지분에 관한 것입니다. 소유권은 강개수와 최미경이 각각 2분의 1씩 보유하고 있으며, 매각물건명세서에도 지분매각이라고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 것은 독립된 2203호 전체의 소유권이 아니라 공유지분입니다.

이 사건은 근저당권의 말소 여부만 판단하는 것으로 끝나지 않습니다. 선순위 근저당의 소멸, 공유자 우선매수권, 다른 공유자와의 관계, 점유 상태 및 지분 환금성을 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행, 매각은 강개수 지분

말소기준권리는 2021.03.29 접수된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 308,000,000원으로, 강개수 지분에 대한 조병옥의 400,000,000원 근저당권보다 먼저 설정되었습니다.

조병옥 근저당권, 조문경 가압류, 강개수 지분의 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 최미경 지분에 관한 강제경매개시결정은 취하되어 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 점유·임대관계와 공유자 우선매수권

임차인 신고 내역은 0명입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상이라고 기록되어 있습니다. 임차인이 신고되어 있지 않다는 사정만으로 현재 점유자, 임대차관계, 명도 부담까지 모두 없다고 확정할 수는 없습니다.

최미경은 경매대상이 아닌 나머지 지분 1/2을 보유하고 있습니다. 외부 입찰자가 강개수 지분을 취득하면 최미경과 공유관계를 형성하게 됩니다. 이후 실제 거주·사용·처분을 위해서는 공유자와의 관계를 별도로 고려해야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 아파트 가격과 지분 가격을 구분

같은 단지 노원센트럴푸르지오의 약 85㎡형 실거래 최근 12개월 12건을 기준으로 비교합니다. 전체 아파트의 평균 거래가격은 1,056,250,000원, 최신 거래는 2026년 8월 1,090,000,000원입니다.

전체 실거래는 960,000,000원~1,100,000,000원 범위에 있습니다. 최근 12개월 평균은 1,056,250,000원이며, 최신 거래금액 1,090,000,000원도 확인됩니다. 현재 최저가는 전체 평균의 41.3%이지만, 이 비율을 그대로 가격 할인율로 해석하면 지분매각이라는 핵심 조건을 놓치게 됩니다.

지분 기준으로 다시 계산하면?

전체 평균에 지분비율 1/2을 적용한 금액은 528,125,000원입니다. 최저가 436,000,000원은 이 금액의 약 82.6%입니다. 최신 거래를 같은 방식으로 환산한 545,000,000원과 비교하면 최저가는 80%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 436,000,000원 가정)

매각대금 436,000,000원을 가정하면 집행비용 6,760,000원을 제외한 금액이 채권자에게 배당됩니다. 하나은행 근저당권에 308,000,000원, 조병옥 근저당권에 121,240,000원이 배당되는 구조입니다.

전체 채권액은 1,040,155,615원이며, 예상 채권자 배당액은 429,240,000원입니다. 예상 미배당액은 610,915,615원, 소유자 잔여금은 0원입니다.

집행비용 및 배당액은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국의 압류에 관한 실제 배당 영향도 별도 확인이 필요합니다. 최종 배당은 확정된 채권액과 법정 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액을 매수인이 인수한다는 의미는 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 배당·가격 시나리오

유찰이 진행될수록 최저매각가격은 내려가지만, 채권자의 미배당액은 증가합니다. 현재 회차에서 신청채권자 조병옥의 예상배당액은 121,240,000원이며, 2회 유찰 가정에서는 35,116,800원, 3회 유찰 가정에서는 0원입니다.

어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다. 그러나 지분매각이라는 성격과 공유자의 우선매수권은 최저가격이 내려가더라도 그대로 고려해야 할 요소입니다. 또한 유찰 시나리오는 실제 유찰이나 해당 가격에서의 낙찰을 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 노원구 상계동 신상계초등학교 남서측 인근. 주변에 대단지 아파트, 주상용건물, 단독·다가구주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철 4호선 상계역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
• 건물. 2021.02.22 준공된 810세대 단지입니다. 대상 호수는 28층 건물 중 22층이며, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러 및 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역 관련 사항이 있으며, 재정비촉진지구·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 규제 사항이 확인됩니다. 토지거래허가구역의 적용 여부와 실제 취득 절차는 입찰 전 관할기관에 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가 관련 기록상 위반건축물 표시가 없으며, 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
• 전체 소유권 시장. 유사 면적의 최근 12개월 실거래가 12건 확인되지만, 이는 전체 아파트 거래입니다. 이 거래량만으로 공유지분의 환금성이 확보된다고 판단할 수 없습니다.
• 지분 환금성. 매수자가 공유관계와 점유·사용 문제를 함께 고려해야 하므로 전체 아파트 매매보다 거래 상대방이 제한될 수 있습니다. 실제 지분 매매가격은 전체 시세를 지분비율대로 나눈 금액과 다를 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 지분 확인. 경매 대상은 강개수 지분 1/2입니다. 최미경 지분까지 취득하는 것으로 착각하지 않도록 매각물건명세서와 등기부를 대조해야 합니다.
• 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수신고가 1회로 제한되어 있습니다. 실제 신고 여부와 행사 절차를 매각기일에 확인해야 합니다.
• 공유관계 해소. 낙찰 이후 다른 공유자와의 매수·매도 협의, 사용관계 조정, 공유관계 해소 가능성과 관련 비용·기간을 검토해야 합니다.
• 점유·임대차 조사. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 권원을 확인해야 합니다.
• 선순위 근저당. 하나은행 근저당권 308,000,000원이 말소기준권리입니다. 최종 매각조건과 매수인 인수사항을 원본에서 확인해야 합니다.
• 압류·배당 확인. 국의 압류가 기재되어 있습니다. 예상배당에 반영되지 않은 세금과 실제 배당순위가 있는지 확인해야 합니다.
• 가격 비교 방식. 전체 아파트 평균 1,056,250,000원과 지분 최저가 436,000,000원을 직접 비교해 41.3% 가격에 아파트를 취득한다고 판단하면 안 됩니다. 지분의 실제 시장가격을 별도로 검토해야 합니다.
• 토지거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 있으므로 매각기일 당시 적용되는 규제와 경매 취득 시 절차를 관할기관에 확인해야 합니다.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인에게 문제가 될 수 있는 항목을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 입찰 전 최신 원본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “4.36억에 아파트를 사는 경매가 아니다”

서울북부지방법원 2025타경6387은 감정가 545,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가격 436,000,000원으로 진행되는 사건입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이고, 근저당권과 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

그러나 매각 대상은 강개수의 공유지분 1/2입니다. 전체 아파트의 최근 12개월 실거래 평균은 1,056,250,000원이지만, 그 절반인 528,125,000원은 어디까지나 지분비율을 적용한 명목상 비교 기준입니다. 이 가격에 지분을 처분할 수 있다는 근거는 아닙니다.

더 중요한 점은 공유자의 우선매수권입니다. 매각물건명세서에는 지분매각과 함께 우선매수신고 1회 제한이 기재되어 있습니다. 외부 입찰자는 가격뿐 아니라 공유자의 권리 행사에 따른 최종 매수 가능성도 고려해야 합니다.

가격은 전체 시세와 비교해 낮아 보이지만, 지분 자체의 적정가격과 환금성은 별도의 검토가 필요합니다. 인수채무 0원이라는 장점만으로 판단하기보다 공유자 협의, 점유관계, 실제 지분 매각 가능성, 규제 및 비용을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.