서울북부지방법원 2025타경6387. 노원센트럴푸르지오 102동 22층 2203호 아파트의 지분경매입니다. 등기상 소유자는 강개수와 최미경으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2026.01.09 강개수 지분에 대해 조병옥이 임의경매를 신청했습니다. 따라서 545,000,000원이라는 최저가를 같은 아파트 한 채의 실거래가와 단순 비교해 “절반 가격”이라고 판단해서는 안 됩니다. 낙찰자가 취득하는 것은 강개수의 지분이고, 다른 공유자의 소유권은 경매 뒤에도 남습니다.
등기 순위는 비교적 명확합니다. 2021.03.29 설정된 하나은행 근저당권 308,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 강개수 지분에 설정된 조병옥 근저당 400,000,000원, 조문경 가압류 332,155,615원, 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경6387 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 상계동 1355 노원센트럴푸르지오 102동 22층 2203호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·실외기실·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 28층 건물 내 22층 2203호 |
| 대상 면적 | 84.999㎡ |
| 소유자 | 강개수 2분의 1 · 최미경 2분의 1 |
| 매각 형태 | 지분매각 · 공유자의 우선매수신고 1회 허용 |
| 감정가 / 최저가 | 545,000,000원 / 545,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 공유지분은 남는다
말소기준권리는 2021.03.29 하나은행 근저당권 308,000,000원입니다. 이후 2023.11.03 강개수 지분에 설정된 조병옥 근저당 400,000,000원, 2024.12.23 조문경 가압류 332,155,615원, 2026.01.09 임의경매개시결정과 2026.02.10 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2026.03.23 최미경 지분에 등기됐던 강제경매개시결정은 2026.07.29 취하되어 2026.07.30 말소됐습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 임차보증금의 인수는 계산되지 않았고 예상배당의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 지분경매이므로 ‘인수 0원’이 곧바로 단독 점유·사용까지 보장한다는 의미는 아닙니다.
② 시세 비교 — 전체 호실 가격과 지분 가격을 분리해서 봐야 한다
노원센트럴푸르지오 전용 84.99~85.0㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최신 거래는 2026.07 1,080,000,000원, 최근 12개월 평균은 1,052,083,333원입니다. 하지만 아래 거래는 모두 전체 호실 실거래이고, 이번 경매는 2분의 1 지분매각이라는 차이가 핵심입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 13 | 1,080,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 14 | 1,100,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 18 | 1,100,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 14 | 1,100,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 25 | 1,030,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 2 | 960,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 12 | 1,045,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 19 | 1,040,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 14 | 1,050,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 11 | 1,000,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 26 | 1,100,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 18 | 1,020,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.999㎡ | 12건 | 1,052,083,333원 |
실거래 범위는 960,000,000원~1,100,000,000원이고 최신 거래는 1,080,000,000원입니다. 데이터상 최저가 545,000,000원은 최근 12개월 평균의 51.8%입니다. 그러나 이 비율은 전체 호실 가격과 지분 최저가를 나눈 값입니다. 2분의 1 지분이라는 조건을 제거한 순수한 할인율이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 545,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,850,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 308,000,000원 | 308,000,000원 |
| 2. 근저당 · 조병옥 | 400,000,000원 | 229,150,000원 |
| 3. 가압류 · 조문경 | 332,155,615원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,040,155,615원 중 예상 배당액은 537,150,000원이고, 미배당은 503,005,615원입니다. 조병옥 근저당은 229,150,000원 배당돼 미배당이 발생하며, 조문경 가압류 예상배당은 0원입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 공유구조는 그대로다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 545,000,000원 | 537,150,000원 | 503,005,615원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 436,000,000원 | 429,240,000원 | 610,915,615원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 348,800,000원 | 343,116,800원 | 697,038,815원 | 0원 |
유찰되면 매각가는 436,000,000원, 348,800,000원으로 내려가지만 지분매각이라는 본질은 변하지 않습니다. 또한 각 시나리오에서 데이터상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 가격이 낮아질수록 채권자의 미배당이 커질 뿐, 낙찰자가 최미경의 2분의 1 지분까지 취득하는 구조로 바뀌지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신상계초등학교 남서측 인근. 대단지 아파트·주상용건물·단독 및 다가구주택·중소규모 공동주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 시내버스정류장과 지하철 4호선 상계역이 인근에 위치합니다.
- 이용. 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·실외기실·현관 등으로 이용 중인 아파트입니다.
- 설비. 급·배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 단지. 노원센트럴푸르지오 · 810세대 · 2021.02.22 준공.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 공시지가 4,355,000원/㎡.
- 규제. 재정비촉진지구·과밀억제권역·지구단위계획구역 등이 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 여부 재확인. 이번 입찰은 아파트 전체가 아니라 강개수의 2분의 1 지분매각입니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 허용된다는 조건을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
- 전체 호실 시세와 직접 비교 금지. 최근 평균 1,052,083,333원 대비 최저가가 51.8%라는 수치만으로 할인폭을 판단하지 않아야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 공유관계 확인. 낙찰 후에도 최미경의 2분의 1 지분이 남는 구조를 전제로 사용·관리·처분 가능성을 검토해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2021.03.29 하나은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 아파트”가 아니라 “절반 지분”
이 사건에서 가장 위험한 오해는 숫자 하나입니다. 최저가 545,000,000원이 최근 12개월 전체 호실 실거래 평균 1,052,083,333원의 51.8%라는 점만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 매각대상은 강개수의 2분의 1 지분입니다. 낙찰 후에도 최미경의 2분의 1 소유권은 남고 공유자의 우선매수신고도 1회 허용됩니다.
반면 등기 권리만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 2021.03.29 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 소멸하며 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 등기 인수 리스크는 낮지만, 지분 소유의 사용성과 환금성 리스크는 높습니다. 이 물건의 판단 기준은 “10억원대 아파트를 5억원대에 산다”가 아니라, 545,000,000원을 주고 2분의 1 공유지분을 취득하는 조건이 적정한가입니다.
