대전지방법원 2025타경426. 천안시 동남구 용곡동 ‘이클래스’ 7층 703호, 감정평가상 오피스텔입니다. 감정가는 138,000,000원이지만 9회 유찰돼 현재 최저매각가는 5,569,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 4% 수준이라 극단적으로 싸 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차권 인수액이 훨씬 큰 전형적인 대항력 인수형입니다.
임차권자 조미경은 임대차계약일 2018.07.20, 점유개시일 2018.09.20, 전입일 2018.09.21, 확정일 2018.09.07이고 보증금은 125,000,000원입니다. 현재 경매개시결정은 2025.04.01이므로 임차권은 그보다 훨씬 앞섭니다. 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 구조이고, 현재 최저가 가정에서는 119,931,242원이 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경426 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 용곡동 238-1 이클래스 7층 703호 |
| 도로명 | 충청남도 천안시 동남구 일봉로 87-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사리더스케이알 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 5,569,000원 (9회 유찰) |
| 청구액 | 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 그대로 남는다
현재 소유권은 2024.07.15 강제경매로 인한 매각을 원인으로 주식회사리더스케이알에 이전됐고, 등기는 2025.03.28 접수됐습니다. 그 직후 2025.04.01 조미경이 다시 강제경매를 신청했습니다. 그러나 을구 1번 주택임차권은 2023.09.05 등기돼 있고, 전입일도 2018.09.21이므로 이번 경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 매각으로 소멸하지 않고 미변제 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조미경 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 125,000,000원 | 2018.09.21 / 2018.09.07 | 대항력 있음 우선변제 미배당분 인수 |
조미경은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 현재 최저매각가 자체가 보증금에 크게 못 미치므로, 우선변제를 받아도 보증금 대부분이 남습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 조미경에게 배당되는 금액은 5,068,758원, 매수인 인수 추정액은 119,931,242원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
E클래스의 비교 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 71,675,000원, 최신 거래는 2024.05의 70,090,000원입니다. 현재 최저매각가만 보면 최근 12개월 평균의 7.8%에 불과하지만, 이 사건은 그 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 47.1㎡ | 8 | 70,090,000원 |
| 2023.09 | 47.12㎡ | 6 | 73,260,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.56㎡ | 2건 | 71,675,000원 |
현재 최저가 5,569,000원에 인수 추정액 119,931,242원을 더하면 실질취득 부담은 약 125,500,242원입니다. 이는 최근 12개월 평균 71,675,000원의 약 175.1%, 최신 거래 70,090,000원의 약 179.1% 수준입니다. 따라서 이 사건을 “감정가 대비 4%라 싸다”고 평가하는 것은 권리구조를 빼놓은 계산입니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,569,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 500,242원 |
| 1. 임차인 조미경 보증금 | 125,000,000원 | 5,068,758원 |
| 2. 갑구 12번 경매개시결정 · 조미경 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 집행비용 500,242원을 제외한 5,068,758원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 119,931,242원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 떨어져도 총부담은 그대로다
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 최저가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 9회 유찰 | 5,569,000원 | 119,931,242원 | 125,500,242원 |
| 10회 유찰 시 | 3,898,299원 | 121,571,870원 | 125,470,169원 |
| 11회 유찰 시 | 2,728,809원 | 122,720,310원 | 125,449,119원 |
10회, 11회로 더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 늘기 때문에 총부담은 약 1.25억원에서 거의 움직이지 않습니다. 따라서 이 물건은 “몇 회 더 기다리면 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용소초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 7층 703호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지로 업무시설·근린생활시설·공동주택부지로 이용 중이며, 남동측 및 북서측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류와 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 특이사항 없습니다.
- 거래표본. E클래스는 9세대이며 비교 실거래는 2건, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 9.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 5,569,000원이 아니라 임차보증금 인수까지 포함한 약 125,500,242원을 실질 취득비용으로 봐야 합니다.
- 임차권 원문 확인. 조미경의 전입·확정일자·임차권등기명령과 배당요구 내역을 등기부·매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 명세서 인수액 확인. 매각물건명세서에는 변제되지 못한 보증금 124,154,828원이 명시돼 있으므로 최종 매각조건과 배당관계 확인이 필수입니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 조미경과 강제경매 채권자가 동일인으로 표시돼 있어 임대차관계와 채권 발생 경위를 함께 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 공매 진행 여부와 현재 효력을 교차 확인해야 합니다.
- 시세 상한 점검. 최근 12개월 평균 71,675,000원과 최신 거래 70,090,000원에 비해 실질취득 부담이 크게 높습니다.
맺으며 — “556만원 낙찰”이 아니라 “1.25억 인수형”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 5,569,000원이지만, 가장 중요한 숫자는 125,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 총부담은 거의 고정됩니다. 현재 기준 실질취득은 약 125,500,242원으로 최근 12개월 실거래 평균 71,675,000원보다 훨씬 높습니다. 최저가는 싸지만 취득은 싸지 않습니다. 이 사건은 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차권과 실제 총취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
