대전지방법원 2025타경426. 천안시 동남구 용곡동 이클래스 7층 703호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건은 표면 가격과 실제 부담이 완전히 다른 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 현 최저매각가는 감정가 138,000,000원의 5.77%인 7,956,000원까지 내려왔지만, 을구 1번 임차권자인 조미경의 전입일은 2018.09.21, 점유개시는 2018.09.20, 확정일자는 2018.09.07입니다. 현재 말소기준으로 산정된 2025.04.01 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
이 때문에 최저가가 더 떨어져도 총 부담이 그만큼 줄어드는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서는 7,956,000원을 낙찰가로 가정했을 때 임차인에게 7,412,792원이 배당되고, 부족분 117,587,208원이 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 7,956,000원 + 117,587,208원 = 125,543,208원입니다. 9회 유찰 시에도 낙찰가 5,569,200원·인수 119,931,046원, 10회 유찰 시에도 낙찰가 3,898,439원·인수 121,571,733원으로, 총 부담은 계속 보증금 125,000,000원 부근에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경426 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 용곡동 238-1 이클래스 7층 703호 · 도로명 충청남도 천안시 동남구 일봉로 87-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 제7층 제703호 |
| 현재 소유자 | 주식회사리더스케이알 · 2024.07.15 강제경매로 인한 매각, 2025.03.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 7,956,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조미경 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 단지 정보 | E클래스 · 9세대 · 2018.02.27 준공 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다
현재 등기상 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 조미경은 2018.09.20 점유를 시작했고, 2018.09.21 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2018.09.07입니다. 임차권등기는 2023.09.05 접수됐습니다. 이후 2024.07.15 이전 경매의 매각으로 주식회사리더스케이알이 소유권을 취득했고, 2025.04.01 조미경이 다시 강제경매를 신청했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.04.01 강제경매개시결정으로 산정되어 있어, 그보다 앞선 임차권은 배당으로 전액 변제되지 않는 한 매수인에게 남습니다.
임차인 분석
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 조미경 본인의 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자·배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조미경 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 125,000,000원 | 전입 2018.09.21 점유 2018.09.20 | 확정 2018.09.07 배당요구 2023.09.05 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
② 시세 비교 — 7,956,000원이 아니라 약 125,000,000원으로 비교해야 한다
E클래스의 비교거래는 2건입니다. 가격 메리트를 판단할 때 현재 최저가 7,956,000원을 실거래와 직접 비교하면 안 됩니다. 이 사건은 대항력 임차인 인수형이므로 실질취득 기준을 보증금 125,000,000원 부근으로 놓고 비교해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 47.1㎡ | 8 | 70,090,000원 |
| 2023.09 | 47.12㎡ | 6 | 73,260,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 71,675,000원 |
현재 최저가는 비교 평균 71,675,000원의 11.1%에 불과합니다. 하지만 이 11.1%는 경제적 매입비용을 설명하지 못합니다. 보증금 125,000,000원을 실질취득 기준으로 보면 비교 평균의 약 174.4%, 최신 거래 70,090,000원의 약 178.3%입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션의 산술상 실질취득액 125,543,208원으로 보면 부담은 더 커집니다. 따라서 “최저가가 시세의 11.1%라서 싸다”는 결론은 이 사건에서는 틀립니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,956,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 543,208원 |
| 1. 임차인 조미경 보증금 | 125,000,000원 | 7,412,792원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 조미경 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 임차보증금 부족분 117,587,208원이 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 6.8% 추정치이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 업무시설·근린생활시설·공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 입지. 용소초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·규제. 남동측 및 북서측 포장도로에 접하고, 도시지역·제2종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역에 포함되며 소로1류·중로3류에 접합니다.
- 환금성. E클래스는 9세대이고 비교 실거래도 2건입니다. 8회 유찰 상태와 함께 거래층이 두껍지 않은 점을 입찰가격에 반영해야 합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 특이사항이 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 시세와 직접 비교하지 말 것. 이 사건의 비교 기준은 7,956,000원이 아니라 대항력 보증금을 포함한 실질취득 약 125,000,000원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 보증금은 125,000,000원이고 매각물건명세서에는 변제되지 못한 보증금 124,154,828원이 명시돼 있습니다. 최종 배당표와 인수 잔액을 반드시 대조해야 합니다.
- 조미경의 이중 지위 확인. 임차인이면서 현재 경매 신청채권자이므로 임대차계약서·판결 또는 집행권원·이전 배당내역을 함께 확인해야 합니다.
- 이전 경매 내역 확인. 현재 소유자는 2024.07.15 강제경매 매각을 원인으로 2025.03.28 소유권을 취득했습니다. 이전 경매에서 임차보증금이 얼마나 변제됐는지 확인해야 합니다.
- 공매공고 교차 확인. 2022.10.20 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 공매 진행 및 종결 상태를 확인해야 합니다.
- 9·10회 유찰도 총액을 계산할 것. 9회 유찰 시 낙찰가 5,569,200원·인수 119,931,046원, 10회 유찰 시 낙찰가 3,898,439원·인수 121,571,733원으로 낙찰가 하락 효과가 대부분 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·이전 경매 배당표를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “795만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 최저매각가 7,956,000원입니다. 감정가 138,000,000원에서 8회 유찰됐으니 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 조미경의 보증금은 125,000,000원이고, 현 회차 시뮬레이션상 매수인 인수액은 117,587,208원입니다. 따라서 경제적 실질취득은 약 125,000,000원 수준이며, 비교 실거래 평균 71,675,000원과 최신 거래 70,090,000원보다 훨씬 높습니다.
더 유찰돼 최저가가 5,569,200원이나 3,898,439원으로 내려가도 인수액이 각각 119,931,046원, 121,571,733원으로 늘어나는 구조라 총 부담은 거의 줄지 않습니다. 여기에 8회 유찰, 9세대 오피스텔, 공매공고 교차 확인 필요성까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득가는 시세보다 높고, 대항력 인수위험까지 확정적으로 존재하는 고난도 물건입니다.
