서울북부지방법원 2025타경12076. 동대문구 장안동 청명에버아트3차 제7층 제에이702호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 지하1층·지상18층 건물의 7층에 위치합니다. 동일 단지 거래 비교 면적은 52.96㎡입니다. 현 소유자는 연정화이며, 2017년 8월 29일 매매를 원인으로 325,000,000원에 취득한 등기가 확인됩니다.
권리의 중심은 2017.10.25. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 222,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 전세권과 가압류, 현재 경매개시결정은 모두 이보다 후순위입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현황 확인 없이 점유관계를 단정하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12076 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 372-8외 2필지 청명에버아트3차 제7층 제에이702호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가상 아파트로 이용 중 · 지하1층/지상18층 중 7층 |
| 동일면적 거래기준 | 52.96㎡ |
| 소유자 | 연정화 · 2017.08.29. 매매 · 거래가액 325,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 462,000,000원 / 462,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 2017년 신한은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2017.10.25. 주식회사신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 222,000,000원입니다. 이후 여러 차례 근저당 설정·이전·말소와 신탁, 경매 신청·취하가 반복됐지만, 현재 매각의 기준보다 앞서는 별도의 인수권리는 제시되지 않았습니다. 2022.05.19. 전세권 5,000,000원, 2024.03.29. 서민금융진흥원 가압류 13,372,757원, 2025.03.11. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최신 거래와 같고, 최근 평균보다 높다
청명에버아트3차 동일면적 52.96㎡의 확인된 거래는 9건입니다. 전체 평균은 449,111,111원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 451,400,000원이고, 최신 거래는 2024.11 · 462,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 52.96㎡ | 14 | 462,000,000원 |
| 2024.10 | 52.96㎡ | 14 | 462,000,000원 |
| 2024.06 | 52.96㎡ | 6 | 438,000,000원 |
| 2024.06 | 52.96㎡ | 8 | 440,000,000원 |
| 2024.02 | 52.96㎡ | 13 | 455,000,000원 |
| 2023.05 | 52.96㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 2023.03 | 52.96㎡ | 14 | 465,000,000원 |
| 2023.03 | 52.96㎡ | 15 | 410,000,000원 |
| 2023.01 | 52.96㎡ | 12 | 470,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.96㎡ | 5건 | 451,400,000원 |
신건 최저가 462,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.3%입니다. 최신 거래가 역시 462,000,000원이므로 현재 최저가는 최신 실거래와 동일합니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 비교 추세는 +1.2%로 하락 추세는 아니지만, 그 사실만으로 현재 경매가가 할인돼 있다고 볼 수는 없습니다. 신건에는 가격 할인폭이 사실상 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 462,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,020,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 전세권 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,372,757원 | 13,372,757원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 214,607,243원 |
현재 회차 462,000,000원 가정 시 제시된 채권은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 214,607,243원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격 — 유찰 후부터 할인폭이 생긴다
| 현재 회차 | 462,000,000원 · 감정가 100% · 매수인 인수 0원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 369,600,000원 · 감정가 80% · 매수인 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 295,680,000원 · 감정가 64% · 매수인 인수 0원 |
현재 신건 가격은 최근 시세와 거의 같은 구간이지만, 1회 유찰 시 369,600,000원, 2회 유찰 시 295,680,000원으로 내려갑니다. 제시된 시나리오에서는 두 경우 모두 매수인 인수액이 0원이고, 채권 총액 240,372,757원도 전액 배당되는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울장평초등학교 남서측 인근이며, 주변에 각급학교·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층·지상18층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·CCTV 설비가 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 등고평탄한 정방형 토지로 아파트 건부지로 이용되며 북서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 공시지가. 5,613,000원/㎡이며 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 청명에버아트3차는 34세대, 사용승인일은 2017.05.22.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 462,000,000원은 최근 12개월 평균 451,400,000원의 102.3%이며 최신 거래와 동일합니다. 신건 자체에 할인 메리트를 부여하지 않는 것이 핵심입니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현장 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 등기 재확인. 근저당 이전·질권 설정 등 권리 변동이 여러 차례 있었으므로 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서에서 변동 여부를 다시 대조해야 합니다.
- 전세권. 2022.05.19. 에이파이낸셜대부주식회사 전세권 5,000,000원은 말소기준 이후로 매각소멸 대상으로 분류돼 있습니다.
- 배당 변수. 제시된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 관리비·현황. 체납 관리비와 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 신건 가격은 보류”
이 사건의 말소기준은 2017년 신한은행 근저당이고, 이후 전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 권리 자체보다 판단을 어렵게 하는 부분은 가격과 점유 확인입니다.
신건 최저가 462,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 451,400,000원보다 2.3% 높고, 최신 실거래 462,000,000원과 같습니다. 최근 추세가 +1.2%라고 해도 현재 가격이 할인됐다는 뜻은 아닙니다. 따라서 결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 신건 가격 메리트는 제한적입니다. 특히 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계까지 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 맞습니다.
