서울북부지방법원 2025타경12076. 서울 동대문구 장안동의 청명에버아트3차 제7층 제에이702호, 전용 52.96㎡ 아파트입니다. 2017년 준공된 34세대 규모의 건물로, 감정가 462,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 369,600,000원으로 내려왔습니다.
권리분석의 기준은 2017년 10월 25일 설정된 신한은행 근저당권 222,000,000원입니다. 이후 등기된 근저당권·전세권·가압류 및 이번 경매개시결정은 기본적으로 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 주택 임차인 신고는 없고, 배당표상 매수인에게 승계되는 금액도 없습니다.
다만 이 사건은 등기 이력이 단순하지 않습니다. 신탁등기와 말소, 반복된 경매개시결정과 취하, 근저당권 이전 및 질권 설정 등이 이어졌습니다. 후순위 권리의 소멸과 근저당권 관련 부기등기의 정리 여부, 실제 점유관계는 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12076 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 372-8 외 2필지 청명에버아트3차 제7층 제에이702호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동대문구 장한로23길 11-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 52.96㎡ · 지하 1층/지상 18층 건물 중 7층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2017.05.22 준공 · 34세대 |
| 소유자 | 연정화 · 2017.10.25 소유권 취득 등기 · 당시 거래가 325,000,000원 |
| 감정가 | 462,000,000원 |
| 최저매각가 | 369,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 | 에스비자산관리대부주식회사 |
| 청구금액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.15 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 신한은행 근저당
가장 먼저 확인할 권리는 2017.10.25 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 222,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이번 매각으로 소멸하는 구조로 분석됩니다.
2022.05.19 설정된 에이파이낸셜대부주식회사의 근저당권은 채권최고액 240,000,000원으로, 이후 에스비자산관리대부주식회사를 거쳐 케이드래곤대부주식회사로 권리가 이전된 기록이 있습니다. 이 근저당권에 연결된 질권 설정 기록도 존재합니다. 그러나 근저당권 자체는 말소기준권리보다 후순위이므로 원칙적인 매각 소멸 대상입니다.
같은 날 설정된 에이파이낸셜대부주식회사 전세권 5,000,000원도 말소기준 이후에 설정된 권리입니다. 배당 시뮬레이션에서는 전세금 전액을 배당받고 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다. 이 전세권은 등기상 물권으로, 실제 주택 임차인의 보증금 신고와 별도로 구분해야 합니다.
2024.03.29 등기된 서민금융진흥원의 가압류 13,372,757원과 2025.03.11 경매개시결정 역시 후순위입니다. 기존의 여러 경매개시결정은 취하로 말소된 기록이 있습니다.
② 임차인·전세권 — 주택 임차인 신고와 등기상 전세권 구분
실제 주택 임차인으로 신고된 사람은 0명입니다. 따라서 확인된 임차인의 보증금 승계를 이유로 매수인 인수액을 추가할 근거는 없습니다. 다만 감정평가서에서는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자가 누구인지는 별도로 확인해야 합니다.
| 권리자 | 금액 | 권리 성격 | 매각 후 처리 |
|---|---|---|---|
| 에이파이낸셜대부주식회사 | 5,000,000원 |
등기상 전세권 주택 임차인 신고와 구분 |
소멸 대상 배당 시뮬레이션상 전액 배당 |
전세권 설정일 2022.05.19 · 전세금 5,000,000원 · 건물 전부에 설정. 등기상 존속기간은 2024.05.18까지이며, 등기상 전세권 존재만으로 실제 주택 임차인의 대항력이나 점유관계를 확정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래평균 대비 81.9%
청명에버아트3차의 동일 면적 전용 52.96㎡ 실거래 9건을 기준으로 분석합니다. 전체 거래평균은 449,111,111원이지만, 가격 비교에서는 최근 12개월 평균 451,400,000원과 마지막 확인 거래가 462,000,000원을 우선 참고합니다.
다만 최근 12개월 표본도 2024년 거래이고, 마지막 확인 거래는 2024년 11월입니다. 2025~2026년의 현재 거래가격은 이 자료만으로 확인할 수 없습니다. 아래 비교는 현재 시세 확정이 아니라 확인된 과거 실거래를 이용한 가격 비교입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 52.96㎡ | 14층 | 462,000,000원 |
| 2024.10 | 52.96㎡ | 14층 | 462,000,000원 |
| 2024.06 | 52.96㎡ | 6층 | 438,000,000원 |
| 2024.06 | 52.96㎡ | 8층 | 440,000,000원 |
| 2024.02 | 52.96㎡ | 13층 | 455,000,000원 |
| 2023.05 | 52.96㎡ | 5층 | 440,000,000원 |
| 2023.03 | 52.96㎡ | 14층 | 465,000,000원 |
| 2023.03 | 52.96㎡ | 15층 | 410,000,000원 |
| 2023.01 | 52.96㎡ | 12층 | 470,000,000원 |
| 전체 평균 | 52.96㎡ | 9건 | 449,111,111원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.96㎡ | 5건 | 451,400,000원 |
최저매각가: 369,600,000원
최근 12개월 거래평균: 451,400,000원
최저가 ÷ 최근 12개월 평균: 81.9%
최근 12개월 거래평균 대비 차액: 81,800,000원
감정가 대비 최저가 비율은 80%이고, 최근 12개월 실거래 평균 대비 최저가는 81.9%입니다. 마지막 확인 거래인 2024년 11월의 462,000,000원보다도 낮습니다. 확인된 과거 실거래 기준으로는 가격 차이가 존재합니다.
거래 추세 지표는 +1.2%로, 최근 표본 평균이 이전 표본보다 소폭 높게 나타납니다. 그러나 이는 2023~2024년 거래를 바탕으로 한 비교입니다. 2026년 현재에도 상승 추세가 유지된다고 해석할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 369,600,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래의 배당 추정입니다. 집행비용과 채권최고액 등을 반영한 시뮬레이션이며 실제 채권잔액·배당요구·배당순위 및 세금 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,974,400원 |
| 1. 신한은행 근저당 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 에이파이낸셜대부 전세권 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 서민금융진흥원 가압류 | 13,372,757원 | 13,372,757원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 123,252,843원 |
집행비용 5,974,400원은 추정치입니다. 신한은행 근저당 배당은 채권최고액 기준으로 계산되었습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 실제 배당액과 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원, 배당은 달라진다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 369,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 295,680,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 236,544,000원 | 7,940,373원 | 0원 |
매각가격이 낮아지면 채권자에게 배당할 수 있는 금액도 줄어듭니다. 다만 현재 시뮬레이션에서는 세 가지 회차 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다. 채권 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다. 매각으로 소멸하는 권리의 미배당 채권이 곧바로 낙찰자의 부담이 되는 것은 아닙니다.
현재 회차의 예상 소유자 잔여금은 123,252,843원, 2회 유찰 시 50,367,723원, 3회 유찰 시 0원으로 계산되어 있습니다. 단, 앞서 확인한 신청채권자 배당 문제와 실제 채권액 및 집행비용 변동에 따라 이 잔여금 추정은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울장평초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에 학교·아파트·근린생활시설 등이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 18층 건물입니다. 위생 및 급배수설비·난방설비·승강기·CCTV가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 3필지 일단의 정방형 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 여부 및 적용 범위도 확인 대상입니다.
- 건축·공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부는 해당 없음으로 확인됩니다.
- 환금성. 34세대 규모의 아파트로, 확인된 동일 면적 실거래는 9건입니다. 대단지와 동일한 유동성을 전제할 수 없으며, 마지막 확인 거래가 2024년이라는 점을 고려해 현재 거래량과 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 검증. 최근 12개월 거래평균 451,400,000원은 2024년 거래를 기준으로 합니다. 2026년 매매사례와 실제 거래 가능한 가격을 확인한 뒤 입찰가격을 산정해야 합니다.
- 권리 부기등기 정리. 을구 12번·15번 근저당권의 이전 및 질권 설정 기록을 최신 등기부와 대조하고, 매각으로 말소되는 범위를 확인해야 합니다.
- 전세권·점유관계. 전세권 5,000,000원은 후순위 소멸 대상이지만, 실제 점유자와 별도의 주택 임대차관계 존재 여부는 현황조사·전입세대 열람 및 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 모순 확인. 신청채권자 청구금액 160,000,000원에 비해 예상배당액이 0원으로 표시되어 있습니다. 경매신청채권자의 채권관계와 실제 배당순위를 반드시 대조해야 합니다.
- 소유자 점유 여부. 소유자의 주소변경 이력만으로 현재 거주를 확정할 수 없습니다. 실제 점유자 확인 후 명도와 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 관리비·별도 비용. 미납 관리비, 취득 관련 비용, 점유자 인도비용 및 기타 부담을 확인해야 합니다. 매수인 인수액 0원과 총 취득비용 0원은 다릅니다.
- 원본 및 매각기일 확인. 2026.08.15 발행 등기부와 최신 매각물건명세서·현황조사서·법원 매각공고를 대조하고, 2026.09.29 매각 진행 여부와 변경사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — 과거 거래 대비 가격 차이, 최신 시세와 배당 확인이 관건
청명에버아트3차 제에이702호는 말소기준 이후 권리가 소멸하는 구조이며 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 현재 최저매각가는 369,600,000원으로 2024년 최근 12개월 거래평균 451,400,000원의 81.9% 수준입니다.
따라서 확인된 과거 거래를 기준으로는 가격 차이가 존재합니다. 그러나 2024년 11월 이후의 거래가 확인되지 않아 2026년 현재 시장가격에 대한 판단에는 한계가 있습니다. 또한 근저당권 이전·질권 및 신청채권자 배당내역에 확인할 사항이 남아 있습니다.
결론적으로 권리 소멸 구조와 인수액은 비교적 명확하지만, 최종 판단에는 최신 시세·점유관계·배당관계 확인이 필요합니다. 과거 거래평균 대비 할인율만으로 현재 입찰가격의 적정성을 확정해서는 안 됩니다.
