서울북부지방법원 2025타경12105. 서울 강북구 미아동 벽산라이브파크아파트 110동 19층 1902호입니다. 현재 등기상 소유자는 박수연과 이병찬이 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있고, 이번 강제경매개시결정은 이병찬 지분에 대해 내려졌습니다. 따라서 감정가와 최저매각가가 모두 340,000,000원인 신건이라도, 먼저 볼 것은 단순한 가격 할인율이 아니라 공유지분만 취득하는 구조입니다.
말소기준은 2021.03.23. 접수된 고효진의 이병찬 지분 가압류입니다. 청구금액은 460,000,000원이고, 2025.03.24. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 과거 중소기업은행·우리은행·신한은행 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다. 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 1354 벽산라이브파크아파트 110동 19층 1902호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실1·주방및식당1·욕실겸화장실1·화장실1 · 19층 1902호 |
| 현재 소유관계 | 박수연 지분 2분의 1 · 이병찬 지분 2분의 1 |
| 매각 대상 | 이병찬 지분 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 340,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 169,342,349원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 공유관계가 남는다
현재 경매의 말소기준은 2021.03.23. 고효진 가압류입니다. 해당 가압류는 이병찬 지분에 설정됐고, 이후 2025.03.24. 강제경매개시결정으로 이어졌습니다. 배당 시나리오상 매각대금으로 채권이 전액 충족되지 않더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않아 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양정희 | 110동 1902호 | 2024.11.05 | 2025.04.01 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 양정희의 전입일은 2024.11.05.로 말소기준권리인 2021.03.23.보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.04.01. 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 현재 권리분석상 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
③ 지분매각 구조 — 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 340,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 단순 계산상 실질취득 금액도 340,000,000원입니다. 하지만 이번 매각은 아파트 전체가 아니라 이병찬 지분 2분의 1을 대상으로 하므로, 일반적인 아파트 전체 소유권의 매매가격과 같은 방식으로 접근해서는 안 됩니다.
특히 박수연의 지분 2분의 1이 매각 후에도 남아 있다는 사실은 사용·처분·재매각 과정에서 직접적인 제약이 됩니다. 매각물건명세서 비고에도 지분매각임이 명시돼 있고, 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 허용되는 제한이 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,560,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 고효진 | 460,000,000원 | 334,440,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 고효진 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
340,000,000원 매각 가정 시 집행비용 5,560,000원을 제외한 334,440,000원이 고효진 가압류 채권에 배당되고, 125,560,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 미아동 소재 솔샘역 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 우이신설경전철 솔샘역과 버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 방3, 거실1, 주방및식당1, 욕실겸화장실1, 화장실1의 아파트로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트 경사슬라브지붕 19층 건물의 19층 1902호이며 사용승인일은 2004.08.07.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재관련·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계돼 있습니다.
- 용도지역. 1354번지는 제3종일반주거지역, 1354-2번지와 1354-11번지는 제2종일반주거지역이며 일부 고도지구·정비구역 등이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 전체 소유권이 아니라 이병찬 지분 2분의 1 매각이라는 점을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 공유자 구조 확인. 박수연 지분 2분의 1은 그대로 남습니다. 낙찰 이후에도 공유관계가 유지됩니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 허용된다는 비고를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 양정희의 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 배당 및 점유관계 원본 확인이 필요합니다.
- 회차별 채권 미배당. 신건에서는 125,560,000원, 1회 유찰 시 192,608,000원, 2회 유찰 시 246,246,400원의 미배당이 계산됩니다. 다만 매수인 인수는 모두 0원입니다.
- 지분 환금성. 권리 인수액이 없더라도 단독소유 아파트보다 처분과 사용 구조가 복잡하다는 점을 입찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단독소유권”
이 사건에서 임차인 양정희는 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 표면적인 권리 인수만 보면 깔끔합니다. 하지만 이번 매각 대상은 아파트 전체가 아니라 이병찬의 지분 2분의 1입니다. 낙찰 후 박수연의 지분 2분의 1이 그대로 남고, 공유자 우선매수신고 제한도 존재합니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “채권을 얼마나 인수하느냐”가 아니라 지분만 취득한 뒤 무엇을 할 수 있느냐입니다. 현재 최저가 340,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 가격 매력을 판단하기보다, 지분매각에 따른 사용·처분·환금성 제약을 먼저 반영해야 합니다. 금전적 인수는 깨끗하지만, 소유권 구조는 복잡한 경매입니다.
