서울북부지방법원 2025타경12105. 서울 강북구 미아동 벽산라이브파크아파트 110동 1902호에 관한 강제경매입니다. 현재 등기상 소유자는 박수연과 이병찬이 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있고, 이번 경매개시결정은 이병찬 지분에 대해 이루어졌습니다. 따라서 낙찰로 취득하는 대상도 아파트 전체가 아니라 해당 공유지분이라는 점이 권리분석의 출발점입니다.
말소기준권리는 2021.03.23 접수된 고효진의 가압류입니다. 임차인 양정희의 전입일은 2024.11.05로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만 배당요구는 2025.04.01 이루어졌습니다. 권리상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어, 현재 회차의 권리상 실질취득액은 최저매각가와 같은 272,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 1354 벽산라이브파크아파트 110동 19층 1902호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실1·주방및식당1·욕실겸화장실1·화장실1 |
| 매각대상 | 이병찬 지분 2분의 1 · 지분매각 |
| 공유자 | 박수연 지분 2분의 1 · 이병찬 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 272,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 169,342,349원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.03.23 가압류
등기상 과거 중소기업은행·우리은행·신한은행 근저당권은 이미 말소돼 현재 매각의 인수 판단을 좌우하지 않습니다. 현존 핵심 권리는 2021.03.23 이병찬 지분에 설정된 고효진의 가압류이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.03.24 같은 지분에 강제경매개시결정이 내려졌고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준권리보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양정희 | 110동 1902호 | 2024.11.05 | 2025.04.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
양정희의 전입신고는 말소기준권리인 2021.03.23 가압류보다 늦은 2024.11.05입니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정하기 어렵습니다. 배당요구는 2025.04.01 접수되어 있습니다.
③ 지분매각 — 이 사건의 핵심 위험
이 사건은 아파트 전체 매각이 아니라 이병찬의 지분 2분의 1에 대한 매각입니다. 다른 지분 2분의 1은 박수연 소유로 남습니다. 따라서 낙찰 후에도 한 세대를 단독으로 소유하는 구조가 아니며, 공유관계가 계속된다는 점을 전체 매각과 구분해 봐야 합니다.
감정가 340,000,000원에서 현재 최저매각가는 272,000,000원으로 내려왔습니다. 다만 실거래 시세를 근거로 한 할인·할증 판단은 하지 않고, 감정가 대비 회차 가격과 지분매각 자체의 이용·처분 구조를 중심으로 판단하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 고효진 | 460,000,000원 | 267,392,000원 |
| 갑구 6번 · 가압류의 본압류 이행 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권총액 460,000,000원 중 267,392,000원이 배당되고, 미배당액은 192,608,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능액은 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 구조
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 272,000,000원 | 192,608,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 217,600,000원 | 246,246,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 174,080,000원 | 289,157,120원 | 0원 |
유찰이 진행되어 매각가가 272,000,000원에서 217,600,000원, 174,080,000원으로 내려가더라도 현재 권리분석상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 배당재원이 감소하면서 가압류 채권의 미배당액은 커집니다. 이는 매수인 인수금 증가와는 구분해야 합니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 솔샘역 북서측 인근으로 아파트단지·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 우이신설경전철 솔샘역과 버스승강장이 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3·거실1·주방및식당1·욕실겸화장실1·화장실1 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트 경사슬라브지붕 19층 건물 내 19층 1902호이며 사용승인일은 2004.08.07입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재관련설비·주차장시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 다소 완경사지대에 있는 자체기반 평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 전체 소유권이 아니라 이병찬 지분 2분의 1 매각입니다. 입찰가를 전체 아파트 취득가격처럼 해석하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수신고가 1회에 한해 허용되는 조건을 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차인. 양정희의 전입일은 2024.11.05로 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 실제 점유관계는 확인이 필요합니다.
- 배당. 현재 회차 예상배당에서는 192,608,000원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 공유관계. 낙찰 뒤에도 박수연 지분 2분의 1이 남으므로 사용·관리·처분 문제를 전체매각과 별도로 검토해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 거주인이 부재해 임대관계가 확인되지 않았고 내부구조는 집합건축물대장 현황 평면도를 기준으로 평가되었습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 지분은 남는다
이 사건에서 등기·임차 인수만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.03.23 가압류가 말소기준이고, 임차인 양정희는 2024.11.05 전입해 대항력이 없으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 낙찰 대상이 이병찬의 지분 2분의 1이라는 점 때문에 일반적인 아파트 전체 매각과는 성격이 다릅니다. 공유자 우선매수신고 가능성까지 있으므로 이 사건의 핵심은 ‘떠안을 권리가 있느냐’보다 어떤 지분을 취득하고, 낙찰 후 어떤 공유관계가 남느냐에 있습니다.
