서울북부지방법원 2025타경12129. 성북구 종암동 한강뉴스타 104동 4층 402호의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 이현도이고, 2021.06.10 공유자 전원 지분을 이전받았습니다. 문제는 소유권보다 먼저 살펴야 할 임차권입니다. 강숙형은 2021.06.10 주민등록 및 점유를 시작했고, 2021.05.12 확정일자를 받았으며, 보증금은 259,000,000원입니다. 이 임차권은 2024.06.24 주택임차권등기로 등기돼 있습니다.
강제경매개시결정은 2025.03.27 접수됐습니다. 따라서 강숙형의 임차권은 경매개시결정보다 앞서 있고, 제공된 권리분석에서도 “배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다. 이번 회차에서 보증금 중 221,641,600원이 우선변제되고, 남는 37,358,400원이 매수인 부담으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12129 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 종암동 1-128 한강뉴스타 104동 4층402호 |
| 물건종류 / 위치 | 다세대 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 구분건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 이현도 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 225,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강숙형 / 267,510,246원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 공시지가 | 3,131,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
경매개시결정일은 2025.03.27이지만, 임차인 강숙형의 주민등록·점유는 2021.06.10, 확정일자는 2021.05.12입니다. 제공된 분석상 대항력 있음·우선변제 가능으로 판정돼 있고, 주택임차권등기도 2024.06.24 마쳤습니다. 따라서 매각대금에서 보증금 전액이 충당되지 않는 경우 부족분은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강숙형 | 제4층 제402호 전부 | 2021.06.10 / 2021.05.12 | 259,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
현재 최저매각가는 225,600,000원으로 감정가 282,000,000원의 80% 회차입니다. 그러나 이 금액만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 임차인에게 예상되는 우선변제액은 221,641,600원이고, 보증금 잔액 37,358,400원이 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질 부담은 262,958,400원입니다.
다음 회차로 최저가가 내려가도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 매각가는 180,480,000원으로 낮아지지만 인수액은 81,846,720원으로 늘고, 3회 유찰 시 매각가는 144,384,000원으로 내려가지만 인수액은 117,437,376원까지 커집니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 임차보증금이 커지는 대항력 인수형입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 225,600,000원 | 37,358,400원 | 262,958,400원 |
| 2회 유찰 시 | 180,480,000원 | 81,846,720원 | 262,326,720원 |
| 3회 유찰 시 | 144,384,000원 | 117,437,376원 | 261,821,376원 |
또한 동일 단지의 실거래 금액은 제시돼 있지 않으므로, 현재 실질취득액이 실제 매매시세보다 저렴한지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 감정가 282,000,000원과 비교하는 것만으로 시세 메리트를 판단하지 않는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,958,400원 |
| 1. 임차인 강숙형 보증금 · 우선변제 | 259,000,000원 | 221,641,600원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 강숙형 | 267,510,246원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 중 221,641,600원이 배당되고 37,358,400원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 종암동 소재 일신초등학교 동측 인근이며, 주변에는 다세대주택·아파트·교육시설 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 월곡역(동덕여대)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 402호이며, 위생·급배수설비, 개별냉난방설비, 도시가스설비, 승강기, 주차장이 있습니다.
- 도로. 동측으로 차량통행이 가능한 도로와 접해 차량접근이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 등기 특이사항. 주택임차권등기와 민간임대주택등기가 있으며, 한강뉴스타 104동은 한강뉴스타 103동과 건물 외벽이 서로 맞닿아 있는 것으로 외견상 보인다는 감정평가서 기재가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가는 225,600,000원이지만 예상 인수액 37,358,400원을 더한 실질취득은 262,958,400원입니다.
- 유찰 후 인수액 재계산. 2회 유찰 시 인수 81,846,720원, 3회 유찰 시 인수 117,437,376원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 주민등록일 2021.06.10, 확정일자 2021.05.12, 임차권등기 2024.06.24 및 보증금 259,000,000원을 등기부·매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 강숙형으로 표시되므로 제공된 경고사항의 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 동일 단지 실거래 금액이 제시돼 있지 않아 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 환금성 확인. 12세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 14.1회, 낙찰률 0.0%가 표시돼 있습니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 인수액이 따라 올라간다”
이 사건의 승부처는 최저매각가 225,600,000원이 아닙니다. 보증금 259,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 현재 회차에서만 37,358,400원이 매수인 인수로 계산됩니다. 현재 실질 부담은 262,958,400원이며, 추가 유찰 시에도 낮아진 낙찰가만큼 미배당 보증금이 커져 총부담이 보증금 수준에 머무는 구조입니다.
실거래 자료가 없으므로 이 금액이 현재 시세보다 저렴하다고 말할 근거도 없습니다. 여기에 단지 경매 통계상 평균 유찰 14.1회와 낙찰률 0.0%가 함께 나타납니다. 따라서 이 물건은 “유찰됐으니 싸다”가 아니라 “선순위 보증금을 포함한 총취득 부담을 기준으로 판단해야 하는 인수형 경매”로 보는 것이 핵심입니다.
