서울북부지방법원 2025타경12129. 서울 성북구 종암동 한강뉴스타 104동 4층 402호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 소유자는 이현도이며 2021.06.10 공유자 전원 지분을 이전받았습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 강숙형의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2021.03.20, 확정일자는 2021.05.12, 전입·점유개시는 2021.06.10이고 보증금은 259,000,000원입니다.
말소기준권리는 2025.03.27 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입과 점유가 이보다 훨씬 앞서고, 2024.06.24 주택임차권등기까지 마쳐 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서도 이 임차권등기가 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12129 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 종암동 1-128 한강뉴스타 104동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 28.71㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 이현도 · 2021.06.10 공유자전원지분전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 282,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강숙형 / 267,510,246원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
등기 순서상 2021.06.10 소유권이 이현도에게 이전됐고, 2024.06.24 강숙형 명의의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 강숙형의 전입·점유개시는 2021.06.10, 확정일자는 2021.05.12입니다. 이후 2025.03.27 강숙형이 채권자로 강제경매를 신청했습니다. 따라서 주택임차권은 말소기준권리보다 앞선 권리이며, 보증금이 배당으로 전액 소진되지 않으면 남은 금액을 낙찰자가 부담하는 인수형 구조입니다.
② 임차인 분석 — 현재는 전액 배당, 유찰되면 승계
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 강숙형 | 제4층 제402호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.10 / 2021.05.12 | 259,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당분 승계 |
현재 회차의 가정 매각대금은 282,000,000원입니다. 집행비용 4,748,000원을 우선 공제한 뒤 임차인에게 259,000,000원이 전액 배당되므로 현재 회차에서는 임차보증금 인수가 0원입니다. 하지만 1회 유찰 시 매각대금 225,600,000원에서 인수액이 37,358,400원, 2회 유찰 시 매각대금 180,480,000원에서 81,846,720원으로 증가합니다.
③ 회차별 부담 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 단순 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 282,000,000원 | 0원 | 282,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 225,600,000원 | 37,358,400원 | 262,958,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 180,480,000원 | 81,846,720원 | 262,326,720원 |
회차별 인수액은 제공된 배당 시나리오 기준입니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄되어 실질 부담이 보증금 수준에 근접합니다.
④ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,748,000원 |
| 1. 임차인 강숙형 보증금 | 259,000,000원 | 259,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 강숙형 | 267,510,246원 | 18,252,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정가에서는 임차보증금 259,000,000원이 전액 배당되어 그 임차권으로 인한 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권 관련 미배당은 249,258,246원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
⑤ 가격·환금성 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
한강뉴스타104동은 12세대, 사용승인일은 2021.03.09이며 대상 전용면적은 28.71㎡입니다. 확인된 경매 통계상 평균 유찰횟수는 15.3회, 매각률은 0.0%입니다. 최근 실거래 금액이 제시되지 않았고 대상 면적의 거래 매칭도 확인되지 않아, 감정가 282,000,000원이나 유찰 후 최저가를 일반 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 서울특별시 성북구 종암동 일신초등학교 동측 인근으로, 주변에 다세대주택·아파트·교육시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 월곡역(동덕여대)이 있습니다. 동측으로 차량 통행 가능한 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별냉난방, 도시가스, 승강기, 주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역이며 토지는 사다리형 평지, 지목은 대, 공시지가는 3,131,000원/㎡입니다.
- 건물 확인사항. 한강뉴스타 104동은 한강뉴스타 103동과 건물 외벽이 서로 맞닿아 있는 것으로 외견상 보인다는 감정평가 내용이 있습니다.
- 등기 특이사항. 주택임차권등기와 민간임대주택등기가 존재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건과 유찰 회차를 분리해 계산. 신건 282,000,000원에서는 임차인 인수 0원이지만, 1회 유찰부터 인수액이 발생합니다.
- 실질 취득부담으로 판단. 유찰 후에는 최저가만 보지 말고 최저가와 임차보증금 미배당 승계액을 함께 계산해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 보증금 전액 배당 여부와 배당 후 임차권등기 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 강숙형은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 보증금과 신청채권을 중복된 별도 임차보증금으로 계산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.21 민간임대주택등기가 있으므로 매각 이후 등기 처리와 관련 의무의 존속 여부를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 104동과 103동 외벽이 서로 맞닿아 보인다는 감정평가 내용은 현장 구조와 독립성 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없는 만큼 감정가나 유찰가만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내리지 말고 주변 유사 다세대 실거래를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건은 인수 0, 유찰은 다른 물건처럼 봐야 한다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 강숙형 1명의 대항력 있는 임차보증금 259,000,000원입니다. 현재 신건 282,000,000원에서는 보증금이 전액 배당되므로 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다. 그러나 한 번만 유찰돼도 37,358,400원, 두 번 유찰되면 81,846,720원의 인수액이 생깁니다. 따라서 이 물건은 유찰될수록 단순히 싸지는 경매가 아니라, 최저가 하락과 임차보증금 승계가 서로 맞물리는 구조입니다.
여기에 최근 실거래 비교 근거가 없고, 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수 15.3회·매각률 0.0%라는 낮은 환금성 지표까지 겹칩니다. 현재 신건에서는 인수 0이라는 장점이 있지만, 가격 적정성을 확인할 자료가 부족하고 유찰 이후 권리부담이 빠르게 커집니다. 결론은 권리구조를 이해하지 않고 할인율만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.
