서울북부지방법원 2025타경12136. 서울 도봉구 쌍문동 우이천로38길 119에 있는 서후그랑빌 3층 302호입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 전용 52.69㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 2014년 준공된 9세대 소규모 건물이고, 소유자는 김수현입니다. 김수현은 2021년 8월 234,000,000원에 취득했으며, 현재 주택도시보증공사가 257,265,369원의 청구금액으로 강제경매를 신청한 상태입니다.
이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차인의 대항력과 주택도시보증공사의 확약서입니다. 2014년에 설정된 신한은행 근저당은 2021년 이전 경매에서 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023년 9월 27일 도봉구 압류이며, 조두영의 2021년 8월 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 뒤에 이루어졌다는 이유만으로 임차권을 소멸하는 권리라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12136 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-272 서후그랑빌 제3층 제302호 도로명: 서울특별시 도봉구 우이천로38길 119 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 52.69㎡ · 지상 4층 중 3층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2014.11.24 준공 · 9세대 |
| 소유자 | 김수현 (2021.08.26 소유권이전 · 거래가 234,000,000원) |
| 감정가 | 260,000,000원 |
| 최저매각가 | 166,400,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 257,265,369원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2023.09.27 갑구 10번 도봉구 압류 |
| 실제 임차인 | 조두영 1명 · 보증금 234,000,000원 |
| 매수인 실질 인수 | 확약 적용분 0원 · 확약 미적용 시 계산상 부족액 70,729,600원 |
① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인
2023년 8월 14일 등기된 조두영의 주택임차권은 보증금 234,000,000원으로, 매각물건명세서상 우선변제권을 행사하는 임차권입니다. 확정일자 및 전입신고일이 말소기준보다 앞서 있고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 임차권등기의 접수일만 보고 대항력이 없다고 판단하면 안 됩니다.
갑구 10번 도봉구 압류 및 갑구 11번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 도봉구 압류와 관련된 실제 조세채권의 배당 순위나 금액은 별도로 확인해야 하며, 등기의 말소 여부와 조세채권의 배당 순위를 같은 문제로 취급해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확약서가 결정적이다
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 및 승계 판단 |
|---|---|---|---|
| 조두영 3층 302호 |
234,000,000원 | 전입 2021.08.02 확정 2021.07.13 |
대항력 有
우선변제 有
확약 적용분 인수 0 임차권등기 2023.08.14 · 배당요구 있음 |
| 주택도시보증공사 보증기관 대위·승계 |
별도 합산 없음 | 독립 임차인 아님 |
중복신고 제외
확약서 제출 조두영 보증금 관련 승계 권리 |
실제 임차인은 조두영 1명입니다. 주택도시보증공사는 조두영의 보증금에 관한 대위·승계 권리자로 분류되므로 별개의 임차인으로 계산하거나 보증금 234,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
③ 배당과 실질취득 — 숫자만 보면 7,073만원 인수
현재 최저매각가 166,400,000원에 매각된다고 가정한 예상 배당입니다. 집행비용 3,129,600원을 제외한 163,270,400원이 임차보증금 우선변제에 배당되는 구조로 계산됩니다. 임차보증금 234,000,000원과의 차액 70,729,600원이 계산상 미배당액입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,129,600원 |
| 1. 조두영 임차보증금(우선변제) | 234,000,000원 | 163,270,400원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 257,265,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당액 | — | 70,729,600원 |
| 확약 적용분 실질 인수 | — | 0원 |
위 배당은 최저매각가 낙찰을 가정한 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금 승계채권은 별도 독립 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 신청채권자 배당액 0원은 제시된 배당 추정 결과이며 최종 배당표 확정액이 아닙니다.
④ 회차별 시나리오 — 확약 유무의 차이
| 경매 회차 | 최저가 | 확약 미적용 시 부족액 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 166,400,000원 | 70,729,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 133,120,000원 | 103,543,680원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 106,496,000원 | 129,794,944원 | 0원 |
확약이 적용되지 않는 경우에는 회차가 진행될수록 임차보증금 부족액이 증가합니다. 따라서 최저매각가가 감정가의 64%, 51.2%, 40.96%로 내려간다고 해서 실질취득비용도 같은 비율로 감소하는 것은 아닙니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되는 보증금에 대해서는 미배당액을 인수금으로 더하지 않으므로, 입찰가격 자체가 실질취득비용의 중심이 됩니다. 다만 취득세·명도비용·관리비 등 별도 비용은 고려해야 합니다.
⑤ 시세 비교 — 71.1%라는 숫자의 함정
서후그랑빌의 확인되는 실거래는 2021년 8월 234,000,000원 한 건입니다. 거래 대상은 전용 52.69㎡, 3층으로 이번 경매 대상과 같은 호수입니다. 소유자 김수현의 취득가액도 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 52.69㎡ | 3 | 234,000,000원 |
| 확인 거래 1건 | 52.69㎡ | — | 234,000,000원 |
감정가는 260,000,000원, 현재 최저가는 166,400,000원입니다. 과거 실거래가 234,000,000원과 비교하면 최저가는 71.1% 수준입니다. 그러나 이 수치는 2021년의 거래를 기준으로 한 것입니다. 2026년의 최신 거래가격이나 실질적인 최근 12개월 시세를 입증하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 도봉구 쌍문동 효문중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독·다세대주택과 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2014.11.24 준공된 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물입니다. 대상은 3층 302호이며 난방·위생·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 완경사지대 사다리형 토지이며 대지면적은 343.0㎡입니다. 동측으로 약 6m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·도시지역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 1,801,000원/㎡입니다.
- 규제 확인. 상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지거래허가구역 표시도 있으나 지정 대상은 지목 도로로 한정되어 있으므로 본건 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 건축물현황도와 외부관찰 등을 종합하여 감정했습니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대주택이며 확인되는 실거래가 한 건에 불과해 가격 검증 및 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 권리승계 범위 확인. 조두영의 보증금 반환채권 중 공사에 승계된 범위와 별도로 남아 있는 채권이 있는지를 확인해야 합니다. 확약 밖 청구권이 있다면 인수 위험을 다시 계산해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2014년 신한은행 근저당은 이미 말소됐고 현재 말소기준은 2023.09.27 도봉구 압류입니다. 2021년 전입 임차인의 선순위 대항력을 간과하면 안 됩니다.
- 배당표 재검증. 최저가 기준 예상 배당은 임차보증금 163,270,400원, 부족액 70,729,600원입니다. 집행비용·당해세·우선변제 순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 시세 재검증. 2021.08 거래가 234,000,000원을 현재 시세로 사용하지 말고, 주변 유사 다세대주택의 실제 거래 및 매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 현재 점유자와 점유 권원을 확인해야 합니다. 보증공사의 확약서가 곧바로 실제 점유자의 명도 완료를 보장하지는 않습니다.
- 정비사업 진행 상태. 2026.07.15 기준 조합 미설립 상태입니다. 동의율·사업구역·조합설립·추진 일정 및 소유자 의무를 확인해야 합니다.
- 추가 비용. 체납 관리비의 승계 가능 범위, 취득세, 등기비용, 명도비용 및 수리비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·법원 사건 진행상태를 최신 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 성립해야 1.664억이다”
이 물건은 두 차례 유찰된 다세대주택입니다. 최저가는 166,400,000원으로 내려왔지만, 보증금 234,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재합니다. 확약이 없었다면 계산상 부족액 70,729,600원을 인수할 수 있어, 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 입찰을 판단해서는 안 되는 사건입니다.
다만 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했다는 사실이 중요합니다. 해당 확약이 유효하게 적용되는 보증금의 매수인 인수액은 실질 0원으로 평가합니다. 그러나 공사의 권리승계 범위 밖에 별도로 존속하는 반환채권이 있는지에 대해서는 확인이 필요합니다.
또 하나의 핵심은 현재 시세의 불확실성입니다. 2021년 거래가 234,000,000원과 비교하면 가격 차이가 크지만, 이를 2026년 현재의 시장가치나 확정적인 차익으로 평가할 수는 없습니다. 9세대 소규모 건물, 2회 유찰, 제한적인 거래 이력, 아직 조합이 설립되지 않은 정비사업까지 고려하면 환금성과 가격 적정성을 보수적으로 판단해야 합니다.
결론은 조건부 검토입니다. 확약서의 적용 범위와 말소 효력이 명확하고, 점유·배당·현재 시세까지 확인된다면 입찰을 검토할 수 있습니다. 반대로 확약의 적용 범위가 불분명하거나 별도 인수채권이 확인된다면 계산상 부족액을 포함해 실질취득비용을 재산정해야 합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약의 효력과 실제 시장가치입니다.
