서울북부지방법원 2025타경12136. 도봉구 쌍문동 서후그랑빌 3층 302호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건은 겉으로 보면 선순위 주택임차권 때문에 복잡합니다. 조두영의 임대차계약일은 2021.07.12, 확정일자는 2021.07.13, 주민등록·점유개시는 2021.08.02이고 보증금은 234,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2023.09.27 도봉구 압류이므로 임차인의 대항력 발생시점이 그보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.

하지만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에게 남은 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 조두영 보증금과 관련해 매수인이 실제로 떠안을 금액은 실질 0원*으로 판단합니다. 다만 이 확약은 해당 보증금의 대위·승계 관계에 한정됩니다. 현장에서 별도의 점유 임차인이 확인된다면 그 사람의 권리까지 이 확약이 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심

2014년 설정된 신한은행 근저당권 177,000,000원은 2021.03.08 임의경매로 인한 매각 후 2021.03.11 말소됐으므로 이번 사건의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 사건의 말소기준은 2023.09.27 도봉구 압류입니다. 조두영은 그보다 앞선 2021.08.02 주민등록·점유개시와 2021.07.13 확정일자를 갖추고, 2023.08.14 보증금 234,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

② 가격 비교 — 권리 해소와 가격 메리트는 별개

서후그랑빌의 확인된 실거래 표본은 1건입니다. 2021.08 전용면적 매칭 52.69㎡, 3층 거래가 234,000,000원이고, 최신 거래와 최근 12개월 평균 지표도 234,000,000원입니다. 거래 표본이 한 건뿐이라 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 최저가이자 확약을 반영한 실질취득액은 260,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 지표 및 최신 거래가 234,000,000원의 111.1%입니다. 따라서 전체 평균 대비 할인처럼 보이는 다른 지표가 있더라도, 현재 회차를 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 현재 확인 거래 기준으로는 오히려 최근 가격 수준 이상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)

현재 매각가 260,000,000원 가정에서는 조두영 보증금 234,000,000원이 전액 우선변제되고, 주택도시보증공사에는 21,560,000원이 배당되는 구조입니다. 신청채권자 미배당액은 235,705,369원입니다. 주택도시보증공사의 청구액을 조두영의 보증금과 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 ‘실질 인수’를 구분

대항력 있는 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지면 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 사건도 일반 계산만 적용하면 유찰 시 인수액이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면, 조두영 보증금 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

* 29,712,000원·70,729,600원은 대항력 있는 임차인의 미배당액을 일반 승계 규칙으로 계산한 금액입니다. 이 사건은 해당 보증금에 관해 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약이 있어 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 입찰 전 확약서 원문과 매각물건명세서의 적용 범위를 다시 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 이용. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상4층 건물 내 제3층 제302호입니다.
• 입지. 효문중학교 북동측 인근으로 단독·다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측으로 약 6미터 내외 도로와 접하며, 토지는 완경사의 사다리형입니다.
• 용도·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 정비사업. 2026.07.15 도봉구청 사실조회 회신 기준 소규모주택정비 관리지역 사업은 조합설립을 위한 동의서를 징구하는 단계이며, 조합은 설립되지 않았습니다.
• 환금성. 총 9세대이며 확인된 실거래는 1건입니다. 대규모 공동주택처럼 거래 표본이 풍부하지 않으므로 매도 시 가격 검증을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 조두영 보증금에 정확히 연결되는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 말소 동의가 실제 등기 말소로 이어지는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 별도 점유 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재였고 임대내역은 미상이므로 현재 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다. 확약은 별도 임차인에게 자동 확장되지 않습니다.
• 가격 상한. 현재 실질취득 260,000,000원은 최근 거래·최근 12개월 평균 지표 234,000,000원의 111.1%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
• 거래 표본. 확인 실거래가 1건뿐이므로 한 건의 거래가격을 절대적인 시세로 보지 말고 개별 상태·층·현장 수요를 추가 확인해야 합니다.
• 정비사업 단계. 소규모주택정비 관리지역이지만 2026.07.15 기준 조합은 아직 설립되지 않았습니다. 정비사업 가치를 확정된 개발이익처럼 선반영하지 않는 것이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 확약으로 풀리지만, 가격까지 싸지는 것은 아니다”

이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 조두영의 보증금 234,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이라 원래는 중요한 인수 리스크입니다. 하지만 주택도시보증공사가 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출해 확인된 보증금의 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다.

둘째, 그 권리 해소만으로 현재 신건 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득액 260,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 지표 234,000,000원의 111.1%입니다. 총 9세대 다세대에 실거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 이 물건은 “선순위 임차권 때문에 무조건 피할 물건”은 아니지만, “확약이 있으니 260,000,000원에도 싸게 살 수 있는 물건” 역시 아닙니다. 현재 회차의 승부처는 권리보다 가격과 실제 점유 확인입니다.