서울북부지방법원 2025타경12196. 등기상 여러 공유자가 소유한 서울 노원구 월계동 485-8 건물·토지 중 강윤경의 지분 15분의 3에 강제경매가 진행되는 사건입니다. 경매의 출발점은 2024.07.19. 주식회사대한채권관리대부가 강윤경 지분에 설정한 청구금액 40,122,207원의 가압류입니다. 2025.03.25. 이 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부에는 2003년 국민은행 근저당권이 있었지만 2011.08.29. 이미 말소됐습니다. 따라서 이번 지분경매에서 실질적인 말소기준 역할을 하는 권리는 2024.07.19. 강윤경 지분 가압류입니다. 이 가압류와 이어지는 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기채권보다 공유지분 취득 후의 이용·처분 문제와 임차관계 미확정에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12196 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 월계동 485-8 · 서울특별시 노원구 석계로11길 37-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 112.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 |
| 매각대상 | 지분매각 · 강윤경 지분 15분의 3 |
| 공유자 | 강명심, 강명희, 강수연, 강윤경, 강윤서, 강윤재, 부희빈 |
| 감정가 / 최저가 | 155,086,920원 / 155,086,920원 (신건) |
| 청구액 | 41,696,795원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 지분구조가 핵심
1978년 강선렬 명의 소유권이전 후, 2023.03.20. 상속을 원인으로 강명심·강명희·강윤경·강수연·강윤수·강윤재·강윤서가 공유하게 됐고, 2024.09.06. 강윤수 지분 15분의 1은 부희빈에게 증여됐습니다. 이번 경매는 그 전체 공유지분 중 강윤경 지분에 대한 가압류와 본압류에서 시작됐습니다.
등기부상 국민은행 근저당권 32,500,000원은 2011.08.29. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 2024.07.19. 가압류와 2025.03.25. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기권리가 소멸한다는 사실만으로 이 사건 전체가 안전하다고 볼 수는 없습니다. 임차관계와 공유자 관계가 별도의 핵심 위험입니다.
② 임차관계 — 3명 모두 보증금이 확인되지 않는다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영진 | 미상 | 2008-08-12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜수 | 1층 | 2024-05-28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유인서 | 2층 | 2023-03-02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 조사 대상은 3명입니다. 세 사람의 전입일은 모두 2024.07.19. 가압류보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 “대항력 있는 임차인”이라고 확정해서는 안 되고, 이 사건에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.
③ 공유자 우선매수 — 일반 단독소유 경매와 다른 경쟁구조
매각물건명세서에는 공유자 우선매수신고 제한 있음(1회에 한하여 허용)이라고 기재돼 있습니다. 즉 공유지분 경매 특유의 우선매수 구조가 존재합니다. 외부 입찰자는 낙찰가격만이 아니라 공유자의 우선매수 가능성까지 함께 고려해야 합니다.
④ 건물 현황 — 공부와 실제 층·면적이 다르다
감정평가서상 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 연와조 세멘와즙 구조로, 현황은 금속기와지붕이며 위생·급배수설비, 난방설비, 태양광설비가 되어 있습니다.
매각물건명세서 비고에는 중요한 현황 차이가 적혀 있습니다. 공부상 지층/지상1층 건물이나 현황은 지층/지상2층 건물이고, 지층은 공부상 14.84㎡이지만 현황 실측면적은 약 62.9㎡입니다. 일괄매각이며 제시외건물도 포함됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 155,086,920원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,971,217원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 40,122,207원 | 40,122,207원 |
| 3. 강제경매개시결정 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 111,993,496원 |
배당 시뮬레이션상 가압류 청구금액 40,122,207원은 전액 배당되고 111,993,496원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차인 3명의 보증금도 미상입니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 155,086,920원 | 0원 | 111,993,496원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,069,536원 | 0원 | 81,410,355원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,255,628원 | 0원 | 56,946,820원 |
유찰 시 매각가는 124,069,536원, 99,255,628원으로 낮아지지만, 지분매각·공유자 우선매수·임차보증금 미상·현황 면적 차이는 가격이 내려간다고 없어지는 문제가 아닙니다. 특히 실거래 비교자료가 없어 현재 감정가나 유찰가격을 시장가격보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다.
⑦ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 노원구 월계동 소재 석계역 북서측 인근. 단독주택·근린생활시설·다세대주택·아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·6호선 석계역이 있습니다.
- 토지. 대 112.0㎡, 평지·정방형이며 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 공시지가. 2,723,000원/㎡.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 단독주택 이용, 위생·급배수·난방·태양광 설비가 되어 있으며 위반건축물 표시 자료는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 전체 부동산 매각이 아니라 강윤경 지분 15분의 3에 관한 지분매각입니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수신고가 1회에 한해 허용된다는 매각물건명세서 기재를 확인해야 합니다.
- 최영진. 전입일 2008-08-12, 보증금·확정일자·점유 부분 미상 — 대항력 가능 여부를 원본으로 보완 확인해야 합니다.
- 유인서. 2층, 전입일 2023-03-02, 보증금·확정일자 미상 — 실제 점유 범위와 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 김혜수. 1층, 전입일 2024-05-28, 보증금·확정일자 미상 — 매수인 인수 여부를 확정할 자료가 부족합니다.
- 건물 현황. 공부상 지층/지상1층, 현황 지층/지상2층이며 지층 공부면적 14.84㎡와 현황 실측 약 62.9㎡의 차이를 확인해야 합니다.
- 제시외건물. 일괄매각·제시외건물 포함 조건을 감정평가서 도면과 현황에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 155,086,920원이 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “안전한 낙찰”은 다르다
서울북부지방법원 2025타경12196은 2024.07.19. 강윤경 지분 가압류가 말소기준 역할을 하고 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 낙찰자가 사는 것은 공유물 전체가 아니라 강윤경 지분 15분의 3입니다. 여기에 공유자 우선매수신고가 가능하고, 최영진·김혜수·유인서 3명의 보증금·확정일자·배당관계가 확인되지 않았습니다.
더구나 공부상 지층/지상1층과 현황 지층/지상2층이 다르고, 지층도 공부상 14.84㎡와 현황 약 62.9㎡로 차이가 큽니다. 배당 시뮬레이션의 채권 미배당액 0원만 보고 “인수 0원”으로 결론 내릴 수 없는 이유입니다. 등기권리는 비교적 단순하지만, 실제 취득 구조는 복잡합니다. 이 물건의 핵심은 가격보다 먼저 지분 범위·공유관계·임차보증금·실제 점유구획을 확정하는 것입니다.
