서울남부지방법원 2025타경13235. 구로구 개봉동 경인로33길 32-10에 위치한 다빈빌 제2층 제203호, 전용 27.11㎡의 다세대주택입니다. 2019년 준공된 5층 건물의 2층에 위치하며, 해당 건물은 15세대 규모입니다. 현재 소유자는 사형택이고, 신청채권자인 주택도시보증공사가 청구금액 216,000,000원으로 강제경매를 진행했습니다. 감정가의 64%까지 내려온 최저가만 보면 매력적으로 보이지만, 실제로는 선순위 임차권과 조건부 채무 면제의 효력이 가격보다 먼저 확인해야 할 사항입니다.

이 물건에서 가장 중요한 것은 서로 다른 두 가지 권리를 구분하는 일입니다. 2023.08.30 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준이고, 임차인 이진영은 그보다 앞서 2022.01.14 전입 및 점유를 시작했습니다. 따라서 임차인은 선순위 대항력을 가진 것으로 분석됩니다. 이후 등기된 주택임차권 자체가 매각으로 말소되는 것과, 대항력에 기초한 미반환 보증금의 승계 가능성은 별개입니다. 다만 본건은 매각조건에 명시된 포기·말소 약정이 그 위험을 해소하는 핵심 장치입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다

등기상 말소기준은 2023.08.30 갑구 7번 가압류입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 1,279,000,000원이며, 이후의 서초세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 신탁등기와 2021년 압류는 이미 말소되어 있습니다.

그러나 임차인 이진영의 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.12.15로 선행하므로, 선순위 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석해야 합니다. 주택임차권등기는 2024.02.05에 이루어졌지만, 그 등기일만 기준으로 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.16억과 포기 조건

실제 임차인은 이진영 1명입니다. 매각물건명세서에 등장하는 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로, 별도의 거주 임차인이나 추가 보증금 216,000,000원을 가진 사람으로 중복 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 가압류 채권도 임차보증금에 별도로 더해 매수인 인수액으로 처리해서는 안 됩니다.

포기·말소 조건은 이진영과 명시된 주택임차권 승계인에게 적용됩니다. 이 조건이 확인되지 않은 다른 임차인에게까지 자동으로 확대되는 것은 아닙니다. 현장에 별도 점유자나 추가 임차관계가 확인된다면 대항력과 보증금 인수 여부를 독립적으로 조사해야 합니다. 위 인수액은 제시된 배당 추정에 따른 조건 미이행 가정치입니다.

③ 시세 비교 — 가격 차이는 있지만 하락 추세다

다빈빌의 확인 실거래는 총 3건이며, 전체 평균은 206,333,333원입니다. 다만 2021년과 2023년 거래가 포함되어 있어, 전체 평균만으로 현재 가치를 판단하면 과대평가 위험이 있습니다. 가장 최신 거래인 2025.06 거래가 198,000,000원을 우선 비교해야 합니다.

최저가 140,160,000원은 최신 확인 실거래가 198,000,000원의 70.8%이고, 전체 실거래 평균 대비로는 67.9%입니다. 포기·말소 조건이 이행되어 인수액이 0원이 된다면 실질취득 기준으로도 이 가격 차이가 유지됩니다. 그러나 이는 2025년 거래와 비교한 가격 차이이지, 현재 시장에서 확정된 수익이나 할인율이 아닙니다.

단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 제공된 경매 통계상 낙찰률은 0.0%입니다. 표본 범위를 알 수 없어 낙찰 가능성을 단정할 수는 없지만, 15세대 소규모 다세대주택이라는 점까지 고려하면 환금성을 대단지 아파트 수준으로 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,160,000원 가정)

현재 최저가에서는 추정 집행비용을 제외한 금액이 임차보증금 우선변제에 사용되고, 주택도시보증공사의 가압류 및 경매신청 채권에는 배당금이 배정되지 않는 구조입니다. 미배당 보증금 78,602,240원은 일반적인 선순위 임차인 인수 계산상 위험금액이지만, 본건의 명시된 포기·말소 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.

배당표는 가정 매각가에 대한 추정치이며 실제 배당순위, 조세채권, 우선변제 범위, 배당절차 등에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 별도 채권액을 임차보증금 인수액으로 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 조건에 따라 완전히 달라진다

이 물건에서 추가 유찰의 효과는 포기·말소 조건의 성립 여부에 달려 있습니다. 조건이 유효하게 이행되면 인수액이 0원이므로 낙찰가 인하가 실질취득 부담 감소로 이어집니다. 반면 조건의 효력이 없다면 낙찰가가 내려가더라도 선순위 보증금의 미배당액이 늘어 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 수준에서 크게 줄어들지 않습니다.

조건 미이행 시 인수액은 회차별 예상배당에 근거한 추정치입니다. 실제 배당금과 인수액은 매각대금, 집행비용, 우선채권 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 포기·말소 조건이 유효한 경우에는 해당 임차인의 인수액을 0원으로 평가합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경인중학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다. 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물의 2층 203호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비 및 승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 대상물건 북동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역(7층), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 내역이 있으므로 매각 시점의 적용 대상과 예외 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 15세대 소규모 다세대주택이고 확인 실거래가 3건에 그칩니다. 거래가격 추세가 -5.9%로 하락하고 있어 매각가격 및 향후 처분기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 가격 비교 유의. 최신 확인 실거래는 전용 26.44㎡의 2층 거래이고, 대상물건은 전용 27.11㎡입니다. 동일 건물 내 유사 면적 비교이지만 면적·내부 상태·향에 따라 가격 차이가 있을 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 확인. 임차인 이진영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기가 유효한 매각조건인지, 매수인에게 추가 보증금반환의무가 발생하지 않는지 매각물건명세서 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 임차권등기 정리. 매각 후 주택임차권등기 말소의 이행 방식과 필요한 절차를 확인해야 합니다. 단순히 후순위 임차권등기라는 이유만으로 선순위 대항력 위험이 사라진다고 판단하면 안 됩니다.
• 점유자 조사. 실제 임차인은 이진영 1명으로 파악되지만, 현장 점유 상태와 명도 가능성을 확인해야 합니다. 다른 점유자나 별도 임대차가 발견된다면 포기 조건과 별개로 조사해야 합니다.
• 추정 인수액 구분. 78,602,240원은 포기 조건 미이행을 가정한 위험금액입니다. 조건이 유효하게 이행될 때 이를 실제 취득비용에 중복 가산하면 안 됩니다.
• 시세 재점검. 2025.06 거래가 198,000,000원 이후의 실제 거래와 매물을 확인해야 합니다. 하락 추세 -5.9% 및 적은 거래 표본을 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·조세채권. 미납 관리비 중 승계 문제가 발생할 수 있는 공용부분과 배당절차상 조세채권의 영향 등을 별도 확인해야 합니다.
• 토지거래 규제. 해당 지역의 허가구역 지정 내역과 매각 시점 적용 범위, 경매취득에 대한 예외 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 관련 서류 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금보다 싸게 사는 경매”가 아니라 “포기 조건을 확인해야 하는 경매”

개봉동 다빈빌 203호는 감정가 219,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 140,160,000원까지 내려왔습니다. 선순위 임차인의 보증금 216,000,000원만 보면 단순한 저가 낙찰 기회가 아니라, 미배당 보증금 인수 위험이 큰 물건입니다.

하지만 본건은 임차인 이진영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원이고, 최저가 기준 실질취득액은 140,160,000원으로 평가할 수 있습니다.

다만 비교 근거인 198,000,000원 실거래는 2025.06의 단일 거래이고, 최근 가격 추세는 -5.9% 하락입니다. 15세대 소규모 다세대주택 특유의 환금성도 고려해야 하므로, 전체 평균 206,333,333원과의 차이만 보고 높은 등급을 부여하기는 어렵습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 포기·말소 조건의 법적 효력이 명확하고 별도 점유·인수 문제가 없다면 가격 비교상 검토할 만하지만, 조건이 불확실하다면 78,602,240원의 인수위험 때문에 저가 낙찰의 의미가 사라질 수 있습니다. 권리 조건 확인이 먼저이고, 현재 시세 검증이 그다음입니다.