서울남부지방법원 2025타경13235. 서울 구로구 개봉동 다빈빌 제2층 제203호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 사형택이고, 이 물건의 핵심은 소유권이나 일반 가압류가 아니라 보증금 216,000,000원의 대항력 임차인 이진영입니다. 이진영은 2021.12.13 임대차계약, 2021.12.15 확정일자, 2022.01.14 주민등록·점유를 갖췄고, 말소기준인 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서에는 임차인 이진영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 이 확약은 이진영 관련 보증금에 적용되므로, 현재 회차 배당표상 부족분 866,000원은 계산상 존재하지만 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13235 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 139-89 다빈빌 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 27.11㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 해소
말소기준권리는 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2022.01.14에 이진영이 주민등록과 점유를 갖춰 대항력 있음으로 분류됩니다. 이후 2024.02.05 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 일반적인 사건이라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으나, 이 사건은 명세서상 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 붙어 있다는 점이 핵심입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이진영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 216,000,000원 | 2022.01.14 / 2021.12.15 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원* |
* 룰상 미배당 인수액은 현재 회차 866,000원, 1회 유찰 시 44,052,800원, 2회 유찰 시 78,602,240원이지만, 명세서 기재 확약이 이진영 관련 미배당 잔액에 적용되는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 21,000,000원 높은 신건
다빈빌은 2019.10.10 준공, 15세대이며 대상 면적은 27.11㎡입니다. 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 206,333,333원이지만, 가격 판단에는 과거 거래를 섞은 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 가격을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.06의 198,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 198,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 26.44㎡ | 2 | 198,000,000원 |
| 2023.05 | 26.19㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2021.09 | 27.11㎡ | 4 | 206,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 206,333,333원 |
최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균 198,000,000원의 110.6%입니다. 즉 최근 가격보다 21,000,000원 높습니다. 게다가 최근 가격은 과거 거래 대비 -5.9%의 하락 추세입니다. 전체 평균 206,333,333원과 비교해도 최저가가 높은 만큼, 신건을 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 1. 임차인 이진영 보증금 | 216,000,000원 | 215,134,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 216,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이진영 보증금 미배당액은 866,000원입니다. 다만 명세서상 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 해당 금액의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경인중학교 북서측 인근으로 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물의 제2층 제203호이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4M 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층)·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·장애물제한표면구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 2,961,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 132.0㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 다빈빌은 15세대로 확인된 실거래가 3건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격은 198,000,000원이며 최근 추세는 -5.9%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 이진영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
- 대항력 자체는 존재. 전입·점유 2022.01.14가 말소기준 2023.08.30보다 빠르므로 확약이 없었다면 미배당 보증금 승계 위험이 있는 구조입니다.
- 가격은 최근 거래 중심. 전체 평균 206,333,333원보다 최신 거래 198,000,000원과 최근 12개월 평균 198,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세가 -5.9%이고 현재 최저가가 최근 시세의 110.6%이므로 신건 가격을 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정요항표에 기재된 규제 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 안 풀렸다”
이 사건의 첫인상은 보증금 216,000,000원의 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 현재 회차 계산에서도 866,000원의 미배당이 발생합니다. 그러나 명세서에 이진영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명확히 기재돼 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 실질취득액 219,000,000원은 최근 12개월 거래가 198,000,000원의 110.6%이고, 최근 거래 추세도 -5.9%입니다. 전체 평균 206,333,333원을 기준으로 보더라도 신건 최저가는 그보다 높습니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크는 확약으로 크게 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세 이상인 다세대입니다. 결론은 “권리 확인 후 가능, 가격은 보수적으로.”입니다.
