서울북부지방법원 2025타경12824. 강북구 번동 410-81, 7층 건물 내 6층 602호 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 박연주택주식회사로 2020.04.27. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 170,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 등기상 후순위 권리 자체보다 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인 양재준의 보증금 170,000,000원을 어떻게 배당하느냐가 핵심입니다.
말소기준권리는 2023.01.31. 접수된 국의 압류입니다. 양재준은 그보다 앞선 2020.04.21. 전입·점유를 갖추고, 확정일자는 2020.04.08.입니다. 이후 2024.04.30. 임차보증금 170,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서상 이 임차권은 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 유찰만 보고 가격이 크게 싸진다고 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12824 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 번동 410-81 6층 602호 · 도로명 서울특별시 강북구 한천로 967 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 (2020.04.27. 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 187,882,347원 |
| 말소기준 | 2023.01.31. 갑구 7번 압류 · 국 · 처분청 기흥세무서장 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 말소기준은 2023.01.31. 국의 압류지만, 임차인 양재준의 전입·점유는 2020.04.21.로 더 빠릅니다. 확정일자도 2020.04.08.이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 2024.04.30. 설정된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하더라도, 보증금이 전액 배당되지 않는 경우 그 미변제액은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양재준 실제 임차인 1명 | 제6층 제602호 전부 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2020.04.21. | 2020.04.08. 배당요구 2024.04.30. | 대항력 有 우선변제 有 승계 조건부 |
② 가격 구조 — 유찰이 곧 ‘할인’은 아니다
이 사건에서 응찰가격을 볼 때는 최저가만 비교하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금이 170,000,000원이기 때문입니다. 현재 신건에서는 최저가 174,000,000원에 추정 인수 0원을 더한 실질취득이 174,000,000원입니다. 1회 유찰 시 최저가는 139,200,000원으로 내려가지만, 미배당 보증금 33,548,800원을 인수해 실질취득은 172,748,800원입니다. 2회 유찰에서도 최저가는 111,360,000원이지만 인수액이 60,999,040원으로 늘어 실질취득은 172,359,040원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 174,000,000원 | 0원 | 174,000,000원 | 187,118,347원 |
| 1회 유찰 시 | 139,200,000원 | 33,548,800원 | 172,748,800원 | 187,882,347원 |
| 2회 유찰 시 | 111,360,000원 | 60,999,040원 | 172,359,040원 | 187,882,347원 |
③ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 1. 임차인 양재준 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 187,882,347원 | 764,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 임차인 보증금 170,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 등 우선 차감 대상이 확인되면 임차인의 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물 내 6층 602호입니다.
- 주위환경. 수송중학교 남서측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물·설비. 외벽은 벽돌붙임 및 일부 석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시창이며 가스보일러 난방·위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 소재 토지는 정방형으로 다세대주택 부지로 이용 중이며 북동측으로 포장도로에 접하고 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·가축사육제한구역·교육환경 상대 및 절대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·3m 건축선 지정구역에 해당합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 1회 유찰 139,200,000원만 보고 할인으로 판단하지 말고 인수 33,548,800원을 합친 172,748,800원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 2회 유찰도 같은 구조. 최저가 111,360,000원에 인수 60,999,040원이 붙어 실질취득이 172,359,040원입니다. 낙찰가 하락폭만큼 경제적 부담이 줄지 않습니다.
- 국세·지방세 우선순위 확인. 압류 5건 중 당해세 등 우선배당 대상이 있으면 임차인 배당 부족액이 발생해 현재 회차에서도 매수인 인수가 생길 수 있습니다.
- 임차인 배당액 확인. 양재준은 대항력과 우선변제권이 있고, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 승계됩니다. 최종 배당표에서 전액 변제 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·인도 상태 확인. 2024.04.30. 주택임차권등기가 경료되어 있으므로 실제 점유 및 인도 상태를 입찰 전 원본 조사자료와 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 우선순위 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 실질취득은 거의 그대로다”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 양재준의 보증금 170,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있기 때문에, 보증금이 배당으로 전액 소진되지 않는 순간 미배당액이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 174,000,000원 신건 가정에서는 보증금 전액 배당으로 인수액이 0원이지만, 1회 유찰에서는 최저가 139,200,000원에 인수 33,548,800원이 붙어 실질취득 172,748,800원, 2회 유찰에서는 최저가 111,360,000원에 인수 60,999,040원이 붙어 실질취득 172,359,040원입니다.
따라서 이 사건은 “유찰될수록 싸진다”는 일반적인 접근이 통하지 않습니다. 오히려 임차보증금 인수 구조 때문에 경제적 취득부담이 약 172,000,000원대에서 크게 움직이지 않습니다. 여기에 국세·지방세 압류 5건의 실제 우선순위가 임차인 배당을 줄일 경우 인수액은 다시 커질 수 있습니다. 현재 배당 가정은 인수 0원, 권리 구조는 대항력 임차인 승계형. 입찰의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 전액 배당 여부와 세금 우선순위입니다.
