서울북부지방법원 2025타경12824. 서울 강북구 번동 한천로 967 소재 다세대주택(도시형생활주택) 6층 602호입니다. 소유자는 박연주택주식회사이고, 2020년 4월 27일 소유권을 취득하면서 등기된 거래가액은 170,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 관련 압류가 누적됐고, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정으로 경매가 진행됐습니다.

그런데 이 사건의 핵심은 세금 압류의 개수가 아닙니다. 2020년 4월 21일 전입·점유를 시작하고 확정일자를 갖춘 임차인 양재준입니다. 임차인의 권리 취득 시점은 말소기준인 2023년 1월 31일 압류보다 앞섭니다. 이후 2024년 4월 30일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시돼 있습니다.

따라서 이 물건은 일반적인 '후순위 권리 전부 소멸형'이 아닙니다. 등기상 압류가 매각으로 말소되는 것과 임차보증금 반환책임이 남는 것은 별개의 문제입니다. 가격 판단도 단순 최저매각가가 아니라 실제 인수액을 합한 금액으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 먼저 들어온 임차인이 핵심

과거 냉동냉장수산업협동조합 근저당 110,500,000원과 우리은행 근저당 41,800,000원·26,400,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 이들 과거 근저당을 매수인 인수채무로 계산하지 않습니다.

2023년 이후 압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 을구 6번 주택임차권등기는 매각물건명세서에 특별한 인수 조건이 있습니다. 등기 말소 여부만으로 임차인의 보증금 반환청구 문제가 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 전액 변제가 관건

실제 임차인 1명. 임차권등기 접수일은 2024.04.30이며, 임대차계약일은 2020.03.09(1차), 2022.03.24(2차·증액 없음)입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 집계되는 임차인은 없습니다.

단순히 보증금에서 최저가를 빼는 것보다 예상 인수액이 큰 이유는 배당 과정에서 집행비용 2,359,040원이 먼저 차감되기 때문입니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득은 보증금 170,000,000원에 추정 집행비용이 더해진 172,359,040원입니다. 실제 집행비용·조세채권 배당 등에 따라 인수액과 실질취득은 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 111,360,000원 가정)

매수인 인수액은 매각대금에서 배당되는 항목이 아니라 별도 부담입니다. 위 예상배당에서는 신청채권자 한국주택금융공사의 미배당액이 187,882,347원이며, 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세·최우선변제 관련 변동은 반영하지 않은 추정입니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액 증가

현재 회차의 최저가 111,360,000원이 추가 유찰로 89,088,000원, 다시 71,270,400원으로 떨어진다고 해도 실질취득은 각각 약 172,003,584원, 171,682,867원입니다. 가격이 크게 떨어지는 것처럼 보여도 실제 취득 부담은 1.70억원을 웃도는 수준에서 거의 고정됩니다.

실질취득 = 해당 회차 최저가 + 해당 회차 예상 인수액. 회차별 차이는 추정 집행비용 등에 따른 것으로, 조세·실제 배당·별도 취득비용에 따라 최종 부담은 변동될 수 있습니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가 할인율은 착시

감정가는 174,000,000원이고 현재 최저가는 111,360,000원입니다. 외형상 감정가의 64%에 입찰하는 물건이지만, 임차보증금 미배당액을 합치면 실질취득은 172,359,040원입니다. 이는 감정가에 매우 가까운 부담이며, '감정가 대비 36% 할인'이라는 표현을 실제 취득비용의 할인으로 받아들여서는 안 됩니다.

또한 감정가는 현재 거래 가능한 시세와 동일하지 않습니다. 이 물건과 비교할 최근 동일 유형 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득 1.72억원이 시장가격보다 저렴한지 판정할 수 없습니다. 가격 메리트는 인수액을 포함한 실질취득을 기준으로 별도 검증해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강북구 번동 수송중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 6층 602호이며, 외벽은 벽돌붙임 및 일부 석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임 마감입니다. 가스보일러 난방시설·위생설비·급배수시설·승강기가 설치돼 있습니다.
• 도로. 건물 소재 토지는 정방형이며 북동측 광대한 면이 포장도로에 접합니다. 도로상태는 보통입니다.
• 토지이용 규제. 도시지역·제3종일반주거지역으로, 교육환경 관련 절대·상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 건축선 지정구역 등에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다세대주택(도시형생활주택)은 개별 호수별 상태와 매수 수요에 따라 거래가격의 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 이 사건은 보증금 인수 부담이 커서 실제 매수 가능 가격과 처분 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 여부 확인. 매각물건명세서에 기재된 을구 6번 주택임차권등기의 보증금 잔액 인수 조건을 원본으로 재확인하세요.
• 실질취득가 기준 입찰. 111,360,000원이라는 최저가가 아니라 예상 인수액 60,999,040원을 포함한 172,359,040원을 기본 가격 판단 기준으로 삼아야 합니다.
• 임차인 배당 확인. 양재준의 전입·확정일자·점유·배당요구와 실제 배당 순위를 확인하고, 배당금이 줄어들 때 인수액이 얼마나 증가하는지 점검하세요.
• 조세채권 확인. 국세·지방세의 당해세 여부, 법정기일, 배당요구 및 체납액을 확인해야 합니다. 우선배당 세금이 발생하면 현재 예상 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 최저가가 89,088,000원이나 71,270,400원으로 떨어지더라도 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득은 여전히 1.70억원 이상입니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기 후 현재 점유 상태를 직접 확인하고, 보증금 반환과 주택 인도의 선후관계를 검토하세요.
• 실거래 검증. 강북구 번동의 유사 다세대주택 거래사례와 실제 호수의 상태를 확인하고, 인수액을 포함한 총 부담액과 비교하세요.
• 추가 비용 점검. 취득 관련 세금, 등기비용, 미납 관리비, 수선비 및 배당 변동에 따른 추가 인수액 등을 별도로 고려해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 확인하세요.

맺으며 — “유찰된 가격이 싸다고, 취득도 싼 것은 아니다”

이 물건의 가장 큰 함정은 낮아진 최저매각가와 실제 부담액 사이의 차이입니다. 감정가 174,000,000원인 다세대주택이 2회 유찰돼 최저가 111,360,000원까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 임차인 양재준의 보증금 170,000,000원이 남아 있고, 현재 회차 예상배당만으로는 전액 변제가 어렵습니다.

결국 매수인은 낙찰가 외에 60,999,040원을 인수할 것으로 예상되며, 실질취득은 172,359,040원입니다. 추가 유찰이 발생해도 최저가 하락분을 임차보증금 인수가 상당 부분 상쇄합니다. 따라서 경매 최저가만으로 이 물건의 가격 경쟁력을 설명할 수 없습니다.

여기에 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성과 다세대주택의 환금성까지 고려하면 적극적인 입찰에 앞서 확인해야 할 사항이 많습니다. 현재 시세가 검증되지 않은 만큼 실질취득액이 적정한 매수가격인지도 불분명합니다.

결론은 ‘최저가 매력 없음, 선순위 임차보증금 인수 주의, 실질취득 기준 가격 재검증’입니다. 권리분석 종합 평가는 C등급입니다. 이 사건에서 가장 중요한 질문은 '얼마에 낙찰받을 수 있는가'가 아니라 ‘보증금을 포함해 실제 얼마를 부담하게 되는가’입니다.