의정부지방법원 2025타경64404. 파주시 야당동 ‘스페이스’ 102동 2층 202호, 전용 56.595㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 남분자이며 2020.05.25. 매매를 원인으로 거래가액 154,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 광명새마을금고가 채권최고액 108,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
임차인 강신예의 전입신고일은 2022.04.12.입니다. 말소기준권리보다 늦으므로 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금이 배당되지 않더라도 낙찰자가 이를 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계와 명도 협의에 필요한 원본 확인은 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 421-4 스페이스 제102동 제2층 제202호 도로명주소: 경기도 파주시 송학1길 11-16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.595㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 소유자 | 남분자 (2020.05.25. 매매, 거래가액 154,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 108,290,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전정화 / 59,829,589원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 건물 현황 | 총 8세대 · 사용승인 2014.10.17. · 지하에 단독으로 사용 가능한 창고 소재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
2014년과 2018년에 설정됐던 고양동부새마을금고·차옥선 근저당권은 각각 2018.11.28.과 2020.06.05. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.06.05. 설정된 광명새마을금고 근저당권입니다. 이후 전입한 강신예는 말소기준권리보다 후순위이고, 2025.10.13. 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강신예 | 202호 · 주거 | 2022.04.12. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입일이 2020.06.05. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 사정만으로 매수인이 보증금을 떠안는 것은 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아, 임차인의 실제 배당 참여 여부와 점유·명도 일정은 매각물건명세서와 배당요구 종기 내역으로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격차는 크지만 표본은 1건
스페이스102동의 확인 실거래는 전용 56.6㎡, 3층 거래 1건입니다. 대상 물건과 면적은 일치하지만 거래 시점과 층이 다르며, 단지 전체가 8세대여서 한 건의 가격만으로 현재 환금가치를 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 56.6㎡ | 3층 | 213,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 108,290,000원은 확인 실거래 213,000,000원의 50.8%입니다. 금액 차이는 104,710,000원입니다. 감정가 221,000,000원은 같은 실거래보다 8,000,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,316,060원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 고양동부새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 차옥선 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 광명새마을금고 | 108,000,000원 | 59,973,940원 |
| 5. 경매신청채권자 · 전정화 | 59,829,589원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 213,829,589원 중 채권자 예상배당은 105,973,940원, 미배당액은 107,855,649원입니다. 집행비용 2,316,060원을 포함하면 매각대금 108,290,000원이 전액 배분되고, 소유자 잔여와 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 108,290,000원 | 105,973,940원 | 107,855,649원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 75,803,000원 | 74,038,546원 | 139,791,043원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 53,062,100원 | 51,706,982원 | 162,122,607원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 임차인의 대항력이 없고 매수인 인수권리도 없어 각 회차의 실질취득액은 해당 회차 매각가와 같습니다. 다만 낮은 가격 자체가 환금성이나 명도 기간을 보장하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 야당역 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 2층이며, 위생·급배수·전기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 평지의 사다리형 다세대주택 부지입니다. 공시지가는 953,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 부속공간. 지하에 단독으로 사용 가능한 창고가 소재합니다.
- 환금성. 총 8세대이고 확인 실거래는 1건입니다. 실거래 표본과 세대수가 적어 가격 검증 범위가 제한됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 대조. 강신예의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 배당요구 내역에서 확인하세요.
- 명도 상태 확인. 대항력과 보증금 승계는 없지만 현재 점유 상태와 인도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 참가 근거 확인. 말소된 고양동부새마을금고·차옥선 근저당권이 예상배당표에 포함된 근거를 채권계산서와 배당표 원본에서 대조하세요.
- 실거래 보강. 2022.11. 거래 1건 외에 인근 야당동의 유사 면적·유사 연식 다세대 거래를 추가 확인해 현재 매도 가능가격을 검증하세요.
- 지하 창고 확인. 단독 사용 가능한 창고의 실제 위치·상태·사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약 허가구역의 적용 범위와 취득 목적상 제한 여부를 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮지만, 검증 없이 싸다고 단정할 수 없다”
이 물건은 대항력 있는 임차인과 매수인 인수권리가 확인되지 않아 실질취득액이 현재 최저가 108,290,000원으로 고정되는 구조입니다. 확인 실거래 213,000,000원과 비교하면 50.8%로 가격 차이는 분명합니다.
그러나 총 8세대 다세대이고 확인 거래가 2022.11.의 1건뿐이며 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 예상배당표가 등기부상 말소된 과거 근저당권에도 배당을 배정하고 있어, 배당 참가 근거를 원본으로 확인해야 합니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 시세·명도·배당표 검증을 마친 뒤에만 가격 메리트를 인정할 수 있는 물건입니다.
