서울북부지방법원 2025타경12836. 서울 동대문구 용두동 779의 아파트 3동 6층 605호입니다. 현재 등기상 소유자는 이병찬이고, 이병찬은 2019.11.06 매매를 원인으로 2020.03.30 거래가 480,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 권리분석의 핵심 말소기준은 2023.07.10 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권이며 채권최고액은 516,000,000원입니다. 이후 등기된 가압류와 압류, 현재 사건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
임차인 신고 내역은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건은 임차보증금 승계보다 매각가격과 등기·현황 표시 확인이 핵심입니다. 특히 감정평가 관련 비고에는 공부상 3동, 현황상 103동으로 표시되어 있다는 내용이 있어 현장과 집합건축물·등기 표시의 동일성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12836 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 용두동 779 3동 6층 605호 · 도로명주소 서울특별시 동대문구 무학로26길 30 |
| 물건종류 | 아파트 · 동일 면적 실거래 비교 58.59㎡ |
| 소유자 | 이병찬 · 2020.03.30 소유권이전 · 거래가 480,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 685,000,000원 / 685,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 442,463,937원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 표시 확인 | 공부상 3동 · 현황상 103동으로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인은 없습니다. 말소기준은 2023.07.10 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 516,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 비엔케이캐피탈 가압류 60,000,000원, 삼성카드 가압류 17,104,942원, 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험 가압류 11,881,510원, 한국주택금융공사의 경매개시결정, 동대문구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 신건인데 최근 실거래 평균보다 낮다
용두동 신동아, 동일 면적 58.59㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 849,958,333원, 최신 거래는 2026.08 925,000,000원입니다. 현재 최저매각가 685,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 80.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.59㎡ | 1 | 925,000,000원 |
| 2026.07 | 58.59㎡ | 13 | 920,000,000원 |
| 2026.07 | 58.59㎡ | 6 | 922,000,000원 |
| 2026.06 | 58.59㎡ | 12 | 900,000,000원 |
| 2026.06 | 58.59㎡ | 9 | 830,000,000원 |
| 2026.05 | 58.59㎡ | 7 | 825,000,000원 |
| 2026.05 | 58.59㎡ | 6 | 840,000,000원 |
| 2026.03 | 58.59㎡ | 10 | 790,000,000원 |
| 2026.03 | 58.59㎡ | 9 | 830,000,000원 |
| 2026.03 | 58.59㎡ | 7 | 810,000,000원 |
| 2026.03 | 58.59㎡ | 15 | 817,500,000원 |
| 2026.02 | 58.59㎡ | 8 | 790,000,000원 |
| 평균 | 58.59㎡ | 12건 | 849,958,333원 |
최근 12건의 거래가는 790,000,000원~925,000,000원이고, 신건 최저가 685,000,000원은 실거래 최저가 790,000,000원보다도 낮습니다. 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균을 기준으로 해도 최저가 대비 비율은 80.6%입니다. 이 사건은 신건임에도 가격 비교상 할인 폭이 확인되는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 685,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,250,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 516,000,000원 | 516,000,000원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 17,104,942원 | 17,104,942원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 11,881,510원 | 11,881,510원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 70,763,548원 |
현재 회차 685,000,000원 가정에서는 배당표상 채권자 총 청구액 604,986,452원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 70,763,548원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 685,000,000원 | 604,986,452원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 548,000,000원 | 540,120,000원 | 64,866,452원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 438,400,000원 | 431,616,000원 | 173,370,452원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰까지 모두 0원입니다. 즉 이 사건에서는 채권자의 배당 부족이 곧바로 매수인의 추가 인수로 전환되는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지. 신동아 · 772세대 · 사용승인 관련 일자는 1994.10.14로 확인됩니다.
- 실거래. 동일 면적 58.59㎡ 최근 거래 12건이 확인되고, 최근 12개월 평균은 849,958,333원입니다.
- 최신 거래. 2026.08, 58.59㎡ 1층이 925,000,000원에 거래됐습니다.
- 토지. 토지면적 24,170.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 도시지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 5,067,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동 표시 원본 대조. 공부상 3동과 현황상 103동 표시가 같은 대상인지 반드시 확인하세요.
- 임차관계 재확인. 현재 임차인 내역은 없지만 매각물건명세서와 현황조사 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2023.07.10 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 685,000,000원과 최근 12개월 평균 849,958,333원, 실거래 최저 790,000,000원, 최신 거래 925,000,000원을 함께 비교하세요.
- 공법 확인. 제3종일반주거지역과 토지거래계약에관한허가구역 등 표시된 토지이용 규제를 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
- 배당 변동성. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당과 잔여금이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리와 가격은 모두 긍정적, 표시 확인은 필수
이 사건은 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 2023.07.10 말소기준 근저당 이후의 주요 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가격도 신건 최저가 685,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 849,958,333원의 80.6%이고 실거래 최저 790,000,000원보다 낮습니다. 권리와 가격만 보면 경쟁력이 분명합니다. 다만 공부상 3동과 현황상 103동의 표시 차이는 이 사건에서 반드시 입찰 전에 해소해야 할 확인사항입니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 최근 거래보다 낮고, 마지막 체크포인트는 목적물 표시의 일치 여부입니다.