서울북부지방법원 2025타경12905. 노원구 상계동 상계주공아파트 1101동 8층 812호, 전용 49.94㎡ 아파트입니다. 소유자 김영균은 2006.07.07 거래가 109,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2015.07.16 설정된 하나은행 근저당 188,400,000원입니다. 이 근저당은 2024.06.26 한국주택금융공사로 이전됐고, 그보다 뒤에 설정된 상상인저축은행 근저당과 우리금융캐피탈 가압류, 노원구·부천시 압류, 오케이에프앤아이대부 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있습니다. 현재 최저가 547,000,000원에 매각될 경우 채권자 전체 청구액 677,699,558원 중 539,130,000원이 배당되고 138,569,558원이 미배당으로 남지만, 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 오히려 이 사건에서 입찰자가 반드시 따로 확인해야 할 부분은 권리금액보다 현재 점유관계입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12905 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 상계동 652 상계주공아파트 1101동 8층 812호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.94㎡ · 지하1층/지상15층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 김영균 (2006.07.07 소유권이전 · 거래가 109,000,000원) |
| 사용승인 | 1988.09.07 |
| 감정가 / 최저가 | 547,000,000원 / 547,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사상상인저축은행 / 351,000,735원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
| 점유·임차 확인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 | 미상 | 확인 필요 | 산정 0원 |
말소기준은 2015.07.16 을구 17번 하나은행 근저당권입니다. 이후 2022.02.09 상상인저축은행 근저당 358,800,000원, 2024.04.23 우리금융캐피탈 가압류 6,243,120원, 2025.08.12 오케이에프앤아이대부 가압류 124,256,438원 및 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기상 후순위 채권의 미배당이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 신건 5.47억이 최근 평균의 91.5%
상계주공11(고층), 동일 전용 49.94㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 598,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 690,000,000원입니다. 현재 최저가 547,000,000원은 최근 평균의 91.5%이고, 최근 거래 표본 최저가 550,000,000원보다도 3,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.94㎡ | 5 | 690,000,000원 |
| 2026.05 | 49.94㎡ | 3 | 630,000,000원 |
| 2026.05 | 49.94㎡ | 1 | 585,000,000원 |
| 2026.05 | 49.94㎡ | 9 | 630,000,000원 |
| 2026.05 | 49.94㎡ | 1 | 560,000,000원 |
| 2026.04 | 49.94㎡ | 7 | 595,000,000원 |
| 2026.03 | 49.94㎡ | 14 | 600,000,000원 |
| 2026.03 | 49.94㎡ | 12 | 550,000,000원 |
| 2026.03 | 49.94㎡ | 13 | 596,000,000원 |
| 2026.03 | 49.94㎡ | 8 | 600,000,000원 |
| 2026.03 | 49.94㎡ | 12 | 570,000,000원 |
| 2026.02 | 49.94㎡ | 12 | 570,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.94㎡ | 12건 | 598,000,000원 |
가격 판단에서 중요한 기준은 전체 과거 평균이 아니라 현재와 가까운 거래입니다. 이 사건은 최근 12개월 평균 598,000,000원보다 최저가가 51,000,000원 낮고, 최신 2026.07 거래 690,000,000원과의 차이는 143,000,000원입니다. 특히 대상과 같은 8층의 2026.03 거래가 600,000,000원으로 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 547,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,870,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 188,400,000원 | 188,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 358,800,000원 | 350,730,000원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 6,243,120원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 124,256,438원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 677,699,558원 중 539,130,000원이 배당되고 138,569,558원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 547,000,000원 | 539,130,000원 | 138,569,558원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 437,600,000원 | 430,824,000원 | 246,875,558원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 350,080,000원 | 344,378,880원 | 333,320,678원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 현재 신건 가격부터 최근 실거래 평균보다 낮기 때문에, 이 사건은 반드시 유찰을 기다려야만 시세 비교상 메리트가 생기는 유형은 아닙니다. 다만 실제 응찰가는 내부 상태와 점유관계를 확인한 뒤 정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 지하철7호선 마들역 서측 인근. 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철7호선 마들역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 콘크리트평지붕, 지하1층/지상15층 아파트 중 8층 812호입니다. 사용승인일은 1988.09.07입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기 설비와 열병합식 지역난방에 의한 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(상계1,2단계택지) 등으로 기재돼 있으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모·거래. 상계주공11(고층)은 1,944세대이며, 동일 전용 49.94㎡ 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 598,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 거주·점유자와 임차관계 존재 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 2015.07.16 을구 17번 근저당권과 2024.06.26 권리이전 관계를 최신 등기사항과 대조하세요.
- 가격 기준. 최저가 547,000,000원은 최근 12개월 평균 598,000,000원의 91.5%이며, 최신 거래는 690,000,000원입니다. 내부 상태 차이를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당 변동요인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건 관련 서류를 확인하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당액 138,569,558원은 크지만, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 마세요.
- 현장 상태. 감정평가에는 아파트 이용 중으로 기재돼 있으므로 입찰 전 내부 상태와 관리 현황을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격도 평균 아래다
이 사건은 신건 최저가만 놓고 봐도 가격 비교가 나쁘지 않습니다. 실질취득 추정액 547,000,000원은 매수인 인수액이 0원이어서 최저가와 같고, 동일 전용 49.94㎡ 최근 12개월 평균 598,000,000원의 91.5%입니다. 최신 2026.07 거래 690,000,000원, 같은 8층의 2026.03 거래 600,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.
권리 측면에서도 2015.07.16 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 자료만 보면 권리와 가격이 동시에 우호적인 편입니다. 다만 임대관계가 미상이라는 한 가지 빈틈은 무시해서는 안 됩니다. 이 물건의 최종 판단을 가르는 것은 “숨은 인수금”보다 실제 점유·임차관계를 얼마나 확실히 확인하느냐입니다.
