서울북부지방법원 2025타경13010. 성북구 길음동 1284 길음뉴타운 상가에이동 지하 1층 6호입니다. 감정평가 이용상태는 공실이고, 감정평가서 및 현황조사보고서에도 공실로 기재돼 있습니다. 현재 확인된 임차인은 없으며 임대관계는 미상입니다. 권리의 기준점은 2016.05.31. 설정된 우리은행 채권최고액 180,000,000원 근저당권입니다. 이후의 우리은행 근저당, 경매개시결정, 2025.10.02. 설정된 근저당권들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 이 사건은 최저가 916,000,000원에 매각된다고 가정할 때 매수인이 별도로 떠안을 금액이 0원이고 실질취득도 916,000,000원입니다. 다만 가격 판단은 별개입니다. 길음뉴타운8단지(래미안)의 최근 12개월 거래 평균은 1,414,000,000원, 최신 거래는 1,600,000,000원이지만, 해당 거래들은 대상면적 48.37㎡와 면적이 일치하지 않으므로 이 숫자만으로 본건을 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13010 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 길음동 1284 길음뉴타운 상가에이동 지1층6호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 길음뉴타운 제상가에이동 지하3층 내 제지1층 제6호 · 공실 |
| 대상면적 | 48.37㎡ |
| 소유자 | 김규철 · 2016.05.31. 소유권이전 · 거래가액 600,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 916,000,000원 / 916,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 죽이야기 / 105,999,268원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인 없음. 감정평가서와 현황조사보고서상 공실이며, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 말소기준은 2016.05.31. 을구 9번 우리은행 근저당권 180,000,000원입니다. 그 뒤의 을구 10번 우리은행 근저당권 120,000,000원, 갑구 4·5번 경매개시결정, 을구 12번 양재화·이정애·김은숙 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 64.8%지만 ‘직접 비교 가능한 시세’는 아니다
길음뉴타운8단지(래미안)의 최근 거래 12건은 2026.06~2026.07 거래입니다. 최근 12개월 평균은 1,414,000,000원, 최저 거래는 1,170,000,000원, 최고 거래는 1,650,000,000원, 최신 거래는 1,600,000,000원입니다. 데이터상 최저매각가는 최근 12개월 평균의 64.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 114.98㎡ | 22 | 1,600,000,000원 |
| 2026.07 | 114.98㎡ | 6 | 1,650,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 8 | 1,590,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 7 | 1,230,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 5 | 1,170,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 21 | 1,320,000,000원 |
| 2026.07 | 114.98㎡ | 4 | 1,570,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 22 | 1,235,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 14 | 1,423,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 5 | 1,400,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 9 | 1,530,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 11 | 1,250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,414,000,000원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 다만 이 수치 역시 개별 상가 지하층 호실의 적정가격을 직접 증명하지는 않습니다. 이 사건의 가격 판단에서는 64.8%라는 비율보다 비교 대상의 면적·용도 불일치를 먼저 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 916,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,560,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사 죽이야기 | 105,999,268원 | 105,999,268원 |
| 5. 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사 죽이야기 | 105,999,268원 | 105,999,268원 |
| 6. 을구 12번 근저당권 · 양재화 | 182,000,000원 | 182,000,000원 |
| 7. 을구 12번 근저당권 · 이정애 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 8. 을구 12번 근저당권 · 김은숙 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,441,464원 |
916,000,000원 매각 가정 시 채권자 총 청구 881,998,536원은 시뮬레이션상 881,998,536원 전액 배당되고, 소유자 잔여는 22,441,464원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철4호선 “길음역” 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 및 근거리에 버스정류장과 지하철역이 배치돼 대중교통상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지하3층 내 제지1층 제6호이며 감정 당시 공실입니다. 공동 위생설비·중앙냉난방설비·소화전설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 4,714,000원/㎡, 지목 대, 평지·부정형·중로각지로 기재돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·재정비촉진지구·가축사육제한구역·대공방어협조구역·절대보호구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 기재돼 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 길음뉴타운8단지(래미안)는 1,497세대, 2010.06.30. 준공으로 집계돼 있으나, 제공된 거래는 대상면적 48.37㎡와 면적이 맞지 않아 본건의 환금성과 적정가격을 아파트 실거래만으로 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 64.8% 착시 경계. 최저가가 최근 12개월 평균의 64.8%여도 비교 거래 면적이 본건 48.37㎡와 일치하지 않습니다. 단순 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 공실 재확인. 감정평가서·현황조사보고서에는 공실로 기재돼 있지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 말소기준 확인. 2016.05.31. 을구 9번 우리은행 근저당권 180,000,000원이 기준이며, 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 시뮬레이션은 916,000,000원 매각 기준으로 채권자 총 청구 881,998,536원 전액 배당, 매수인 인수 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교군 확보. 현재 거래표는 59.99㎡·84.82㎡·84.92㎡·114.98㎡ 아파트 거래입니다. 본건과 같은 용도·위치·면적 조건의 거래 근거 없이 916,000,000원의 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2016.05.31. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정 및 현황조사상 공실인 점도 확인됩니다. 하지만 가격에서는 같은 방식으로 단순화하면 안 됩니다.
최저가 916,000,000원이 최근 12개월 거래 평균 1,414,000,000원의 64.8%라는 수치는 눈에 띄지만, 해당 거래들은 대상면적 48.37㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 본건은 길음뉴타운 상가에이동 지하층 공실이라는 특성도 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 합격, 가격은 비교군 재확인”입니다. 64.8%라는 할인율 자체가 아니라 본건과 직접 비교 가능한 거래가격을 확보한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
