서울남부지방법원 2025타경13368. 서울 강서구 화곡동 925-15의 리치아파트 제105동 304호, 현황 오피스텔입니다. 소유자는 김택현 씨로 2021년8월10일 매매를 원인으로 2021년8월30일 소유권을 취득했고 거래가액은 245,000,000원입니다. 현재 주택도시보증공사가 신청채권자로 강제경매를 진행하고 있습니다. 등기부에서 2021년에 설정된 근저당 2건은 2021년8월2일 해지·말소되었고, 이후 2023년1월27일 국세 압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다.

핵심은 임차인입니다. 이정훈은 2021년8월30일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년8월11일로, 말소기준권리인 2023년1월27일 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 현재 회차 배당표상 보증금 245,000,000원 중 146,863,360원이 배당되고 98,136,640원이 부족하지만, 매각물건명세서에는 이정훈과 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 한 해당 부족분의 실질 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심 인수는 확약으로 막혔다

말소기준권리는 2023.01.27. 갑구 3번 압류입니다. 권리자 국, 처분청 포천세무서장으로 기재되어 있으며 매각으로 소멸합니다. 2021.05.24 설정된 서울축산새마을금고 2,400,000,000원 및 서인천새마을금고 3,600,000,000원의 근저당권은 2021.08.02 해지로 이미 말소되었으므로 현재의 말소기준권리가 아닙니다.

말소기준권리 이후에는 2024.04.26 의정부세무서장 압류, 2025.06.12 강서구 압류, 2025.11.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 압류와 경매개시결정 자체는 매수인이 승계하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

실제 임차인은 김나경·이정훈 2명으로 봅니다. 별도로 기재된 보증기관 대위·승계 기록은 실제 임차인이 아니며, 김나경 보증금의 중복 신고로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

김나경은 전입일이 2024.09.02로 말소기준권리 이후이고, 자료상 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 보증금 미상 상태는 별도 확인이 필요합니다. 반면 이정훈은 임대차계약일자 2021.08.09, 확정일자 2021.08.11, 주민등록·점유개시일자 2021.08.30으로 확인되어 대항력과 우선변제권이 있습니다.

③ 가격·회차 분석 — 최저가는 감정가의 64%

현재 물건은 2회 유찰되어 감정가 234,000,000원의 64.0%인 149,760,000원까지 최저매각가가 내려왔습니다. 핵심 인수액이 확약으로 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 149,760,000원입니다. 다만 실거래 자료가 확인되지 않으므로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 메리트를 단정할 근거는 없습니다.

회차가 추가되면 매각가는 119,808,000원, 95,846,400원으로 더 낮아집니다. 다만 확약 전 배당상 부족분은 오히려 98,136,640원 → 127,669,312원 → 151,278,835원으로 증가합니다. 이 부분은 확약이 적용되는 한 실제 매수인 인수액으로 전환되지 않는다는 점이 핵심입니다.

④ 예상배당표 (매각가 149,760,000원 가정)

배당표상 이정훈 보증금은 146,863,360원이 배당되어 98,136,640원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서의 조건부 포기·주택임차권등기 말소 확약으로 해당 부족분의 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 오피스텔 등이 혼재하는 지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 까치산역(2·5호선) 및 노선버스 정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 일반상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역이며 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지면적은 121.7㎡, 지목은 대, 형상은 정방형, 지형은 평지입니다.
• 도로. 북측·동측·서측으로 약 5미터 내외의 포장도로와 접하며, 토지이용상황은 주상기타로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있고 현황 주거용으로 사용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 내부상태. 소유자 및 이해관계인의 부재·폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로, 외형조사와 제시목록·건축물현황도를 기준으로 감정되었으며 입찰 전 재확인이 필요합니다.

⑥ 별도 확인사항 — 민간임대주택 등기

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 이정훈 및 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 조건으로 기재되어 있으므로, 조건의 성립과 이행 여부를 반드시 원문으로 확인하세요.
• 김나경 보증금 확인. 전입일 2024.09.02로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서 보완 여부와 실제 점유관계를 확인하세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 현재 예상배당표를 최종 배당으로 확정하지 마세요.
• 민간임대주택 의무 확인. 2021.11.17 민간임대주택등기가 있으므로 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 의무의 존속 여부를 확인하세요.
• 내부 확인. 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 설비·마감·주차 등 실제 상태를 현장과 관련 서류로 재확인하세요.
• 회차 전략. 현재 2회 유찰 149,760,000원, 3회 유찰 시 119,808,000원, 4회 유찰 시 95,846,400원입니다. 추가 유찰에 따른 가격 하락은 확인되지만, 실거래 자료가 없어 특정 가격이 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조하세요.

맺으며 — “확약이 핵심이지만, 확인 없이 안전하다고 단정할 물건은 아니다”

이 물건의 가장 큰 권리 위험은 말소기준권리보다 앞선 이정훈의 대항력입니다. 보증금이 245,000,000원으로 현재 최저가 149,760,000원을 크게 웃돌아 확약이 없다면 매수인 인수 문제가 핵심이 됩니다. 하지만 매각물건명세서에 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 그 조건이 적용되는 한 이정훈 및 승계인 관련 실질 인수는 0원입니다.

반대로 확약 밖의 김나경은 대항력이 없지만 보증금이 미상이고, 내부 상태는 폐문으로 확인되지 않았습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 민간임대주택 등록에 따른 의무 존속 여부도 남아 있습니다. 현재 가격은 감정가의 64.0%로 낮아졌고 2회 유찰 상태이지만, 실거래 자료가 없어 시세 대비 가격 메리트는 검증되지 않습니다. 핵심 인수는 확약으로 해소됐지만, 확약 조건·미상 보증금·당해세·민간임대 의무를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 맞는 물건입니다.