서울남부지방법원 2025타경13368. 화곡동 리치아파트 105동 304호로, 공부상 용도는 오피스텔이고 감정 이용상태도 현황 오피스텔입니다. 김택현이 2021년 8월 10일 매매를 원인으로 거래가액 245,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2023년 1월 27일 국세 압류와 그보다 앞서 전입·점유한 임차인 이정훈입니다.

이정훈은 2021년 8월 30일 주민등록 및 점유를 시작했고 확정일자는 2021년 8월 11일입니다. 말소기준인 2023년 1월 27일 압류보다 앞서므로 대항력이 있으며, 보증금 245,000,000원에 대해 배당요구도 했습니다. 신건 매각가 234,000,000원을 가정하면 집행비용 4,076,000원을 제외한 229,924,000원이 배당돼 15,076,000원이 남는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

2021년 설정됐던 서울축산새마을금고·서인천새마을금고 근저당은 2021년 8월 2일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준 역할을 하는 권리는 2023년 1월 27일 포천세무서장 압류입니다. 이후 의정부세무서장 압류, 강서구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 임차인 이정훈은 말소기준보다 앞선 2021년 8월 30일 전입·점유했고, 2021년 8월 11일 확정일자를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 2023년 7월 25일에는 보증금 245,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복 제외

실제 임차인은 이정훈·김나경 2명으로 봅니다. ‘시보증’은 보증기관의 대위·승계 신고로 김나경 보증금과 별개의 임차보증금이 아니므로 금액을 중복 합산해서는 안 됩니다. 김나경은 2024년 9월 2일 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본에서 보증금·배당요구 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)

배당표 계산상 이정훈 보증금의 미배당액은 15,076,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이정훈 및 주택도시보증공사에 적용되므로 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 자료에는 이 물건과 비교할 최근 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 234,000,000원이나 최저가를 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다. 확인 가능한 가격 정보는 김택현의 2021년 매매 거래가액 245,000,000원과 현재 감정가 234,000,000원뿐이며, 과거 취득가를 현재 시세로 대체해서는 안 됩니다.

또한 이 사건은 대항력 임차보증금이 최저가를 초과하는 구조입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가하여 실질취득비용이 보증금 245,000,000원 수준에 수렴하는 유형입니다. 다만 이번 사건은 이정훈·주택도시보증공사의 포기·말소 조건 때문에 그 주된 인수 위험이 제거되는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가 이용상태도 현황 오피스텔입니다.
• 입지. 화곡1동주민센터 남동측 인근으로 다세대주택·오피스텔 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 까치산역 및 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상13층 중 제3층이며 위생·급배수·승강기·기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 현장확인. 소유자 및 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 외형조사와 건축물현황도 등을 기준으로 감정됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 이정훈 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 김나경 보증금 확인. 2024.09.02 전입이라 대항력은 없지만 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 김나경 관련 보증기관 대위·승계 신고는 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
• 세금 압류 확인. 포천세무서·의정부세무서·강서구 압류 중 당해세가 있는지와 실제 배당 순서를 확인해야 합니다.
• 내부 상태 재확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 현장 상태와 점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
• 가격은 별도 검증. 최근 실거래 비교 자료가 없어 감정가 234,000,000원만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 조건부로 인수 0”

표면만 보면 대항력 임차인 이정훈의 보증금 245,000,000원이 최저가 234,000,000원보다 커서 전형적인 임차보증금 인수형입니다. 신건 배당표에서도 15,076,000원이 부족합니다. 그러나 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 이정훈과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.

다만 이 확약 밖에는 김나경이라는 별도 실제 임차인이 있고 보증금이 확인되지 않았으며, 국세·지방세 압류 3건도 존재합니다. 김나경은 말소기준 이후 전입이라 현재 자료상 대항력은 없지만, 보증금·배당요구 상태와 점유관계는 반드시 보완 확인해야 합니다. 게다가 최근 실거래 자료가 없어 가격이 싼지 비싼지 판단할 근거도 부족합니다. 결론은 주된 인수위험은 조건부 해소, 나머지 점유·세금·가격 검증은 필수입니다.