서울북부지방법원 2025타경13019. 서울 강북구 미아동 791-1604, 솔매로 32-15에 있는 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층으로, 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 등기 흐름의 핵심은 2016.08.03 설정된 한국주택금융공사의 채권최고액 968,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 2025.08.29 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “등기가 단순하니 바로 안전하다”로 끝내면 안 됩니다. 감정요항에는 임대관계는 미상이라고 기재되어 있고 임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수도, 반대로 현장 점유관계가 완전히 깨끗하다고 단정할 수도 없습니다. 입찰 전 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13019 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 791-1604 · 서울특별시 강북구 솔매로 32-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 |
| 소유자 | 계성우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 488,166,000원 / 488,166,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 223,962,885원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2016년 한국주택금융공사 근저당이 기준
최초 소유권보존은 1984.12.11 계형주 명의이고, 2004.06.23 강숙자가 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 이전받았습니다. 2008.07.17 국민은행 근저당 56,400,000원이 설정됐으나 2016.08.09 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2016.08.03 한국주택금융공사 근저당 968,000,000원입니다.
같은 날 주택담보노후연금보증에 따른 금지사항등기도 기재되어 있습니다. 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정, 압류·가압류·가처분 및 임대차 등 소유권에 제한을 가하는 행위를 할 수 없다는 내용입니다. 이후 2024.12.05 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2025.07.15 계성우에게 소유권이 이전됐고, 2025.08.29 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 신건 메리트는 미확정
감정가는 488,166,000원이고 현재 최저매각가도 동일한 488,166,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 488,166,000원 | 480,884,340원 | 487,115,660원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 390,532,800원 | 384,265,341원 | 583,734,659원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 312,426,240원 | 307,252,273원 | 660,747,727원 |
유찰이 진행되면 매각가는 390,532,800원, 312,426,240원으로 내려가지만 이는 채권자 미배당액이 커지는 구조일 뿐, 매수인에게 그 부족액이 승계되는 것은 아닙니다. 세 회차 모두 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 488,166,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,281,660원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 968,000,000원 | 480,884,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,281,660원을 제외한 480,884,340원이 한국주택금융공사 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 487,115,660원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 삼양초등학교 북측 인근이며, 주변에는 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·각급학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고, 인근에 우이신설선 삼양역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 단독주택으로 이용 중이며, 위생·급배수시설과 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·고도지구(28m이하)이며 도로에 접합니다.
- 기타 제한. 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입·임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각 대상과 현황을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 488,166,000원의 감정가 자체를 시세로 간주하지 말고 주변 단독주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2016.08.03 주택담보노후연금보증에 따른 금지사항등기의 내용과 매각 후 정리 여부를 등기 원본과 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 지정기간이 2026.08.25까지로 기재되어 있으므로 매각기일 2026.08.19 기준 적용 범위와 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유와 가격
이 사건의 등기부상 핵심은 명확합니다. 2016.08.03 한국주택금융공사 근저당 968,000,000원이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 488,166,000원에 매각된다고 가정하면 한국주택금융공사에는 480,884,340원이 배당되고 487,115,660원이 미배당으로 남지만, 그 부족액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 인수 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
반면 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있고, 가격을 검증할 최근 실거래 자료도 없습니다. 게다가 토지·건물 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 따라서 이 물건은 “권리분석 완료 = 입찰 준비 완료”가 아닙니다. 현장 점유관계, 제시외 건물의 실제 상태, 주변 단독주택·토지 가격을 확인해야 비로소 488,166,000원의 신건 가격이 적정한지 판단할 수 있습니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 확인 후 결정. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
