서울북부지방법원 2025타경13019. 서울특별시 강북구 미아동 791-1604, 도로명주소 솔매로 32-15에 있는 단독주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 주택이며, 실제 이용상태 역시 단독주택입니다. 최초 감정가 488,166,000원에서 두 번 유찰되어 현재 최저매각가는 312,426,000원입니다.
이 사건의 핵심은 한국주택금융공사가 보유한 채권최고액 968,000,000원의 근저당권입니다. 신청채권자인 한국주택금융공사의 청구액은 223,962,885원이며, 근저당권은 2016년 8월 3일 설정되었습니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이므로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 근저당 채권최고액과 신청 청구액은 서로 다른 금액으로, 채권최고액을 확정된 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
주택연금 보증 관련 금지사항등기도 함께 존재합니다. 또한 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 단순히 근저당권이 말소된다는 이유만으로 점유·명도·등기 정리 문제가 모두 해결된다고 판단하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13019 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 791-1604 도로명주소: 서울특별시 강북구 솔매로 32-15 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 구조 | 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 건물 |
| 이용상태 | 단독주택 |
| 소유자 | 계성우 (2025.07.15 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전) |
| 감정가 | 488,166,000원 |
| 최저매각가 | 312,426,000원 (2회 유찰, 감정가의 약 64%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 223,962,885원 |
| 말소기준권리 | 2016.08.03 한국주택금융공사 근저당권 채권최고액 968,000,000원 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
등기상 최초 소유권보존은 1984년 계형주 명의입니다. 2004년 강숙자에게 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전되었고, 2025년 7월 15일 계성우에게 다시 상속을 원인으로 소유권이전되었습니다.
2008년 국민은행 근저당권은 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 분석의 기준이 되는 담보권은 2016.08.03 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 이후 2025.08.29 한국주택금융공사가 신청한 임의경매개시결정등기가 이루어졌습니다.
② 임차·점유 — 신고 내역과 실제 점유는 구분
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 “임대관계는 미상임”이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 확실히 존재하지 않는다고 단정할 수 없습니다.
특히 주택의 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 기타 점유자인지에 따라 명도 절차와 비용이 달라질 수 있습니다. 현장 확인과 전입세대 관련 확인 절차를 거치기 전까지 명도 부담이 없다고 볼 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 64%, 시세는 별도 검증
이 사건의 최초 감정가는 488,166,000원입니다. 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 312,426,000원으로, 감정가 대비 약 64% 수준입니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 488,166,000원 | 100% | 평가 기준 |
| 현재 회차 | 312,426,000원 | 약 64% | 2회 유찰 · 현재 최저가 |
| 3회 유찰 시 | 249,940,800원 | 약 51% | 가정 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 199,952,640원 | 약 41% | 가정 시나리오 |
현재 최저가가 감정가보다 크게 낮아졌다는 점은 분명합니다. 그러나 감정가와 실제 거래 가능한 시세는 다릅니다. 이 물건은 단독주택과 토지의 일괄매각으로, 건물의 상태와 토지 조건, 제시외 건물의 범위 등에 따라 경제적 가치가 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 312,426,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,173,964원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 968,000,000원 | 307,252,036원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당권의 968,000,000원은 채권최고액을 사용한 계산 기준으로 실제 확정 채권잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았으므로 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 최저가를 매각대금으로 가정하면 집행비용 5,173,964원을 제외한 307,252,036원이 한국주택금융공사 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 660,747,964원이며, 소유자에게 돌아갈 예상 잔액은 0원입니다.
신청채권자의 청구액 223,962,885원과 비교하면 현재 회차의 근저당권 예상배당액이 더 큽니다. 다만 이는 전체 담보권 배당의 추정이며, 실제 배당채권 확정액을 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 커져도 자동 인수되지 않는다
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 312,426,000원 | 307,252,036원 | 660,747,964원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 249,940,800원 | 245,641,629원 | 722,358,371원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 199,952,640원 | 196,353,303원 | 771,646,697원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각대금이 낮아지는 만큼 한국주택금융공사 근저당권의 예상 미배당액이 증가합니다. 현재 시뮬레이션에서는 세 회차 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
이 현상은 근저당권이 매각으로 소멸하기 때문입니다. 미배당액을 낙찰자가 추가로 지급해야 하는 금액으로 계산해서는 안 됩니다. 반면 실제 점유관계에서 별도의 인수 문제가 확인된다면 실질취득비용 계산은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 미아동 소재 삼양초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 우이신설선 삼양역과 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물 구조. 시멘트블록조 시멘트기와지붕의 단층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 샌드위치 판넬 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 샤시 창호입니다.
- 설비. 위생시설, 급배수시설 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지이용계획. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 도로 접합 등의 사항이 있습니다.
- 추가 제한. 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정 사항도 있으며, 기재된 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일 현재 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축 관련. 감정평가상 위반건축물 표시가 없으며, 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 매각 대상에 포함되므로 현황 및 건축물대장 대조가 필요합니다.
- 환금성. 단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 조건의 거래가격을 쉽게 비교하기 어렵습니다. 실제 건물 상태, 토지 형상과 이용 조건, 제시외 건물의 처리 가능성이 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 최저가 312,426,000원이 감정가의 약 64%라는 점과 실제 시세보다 저렴하다는 판단은 별개입니다. 주변 단독주택·토지 실거래 및 현장 상태를 기준으로 입찰 상한을 산정해야 합니다.
- 토지·건물 등기 확인. 현재 확인된 근저당권에는 미아동 791-1604 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 토지 등기부를 별도로 확인하여 소유권, 담보권, 제한물권과 매각 범위가 일치하는지 점검해야 합니다.
- 금지사항등기 정리. 한국주택금융공사 관련 주택연금 금지사항등기의 매각 후 처리 및 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 점유자·임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약과 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 신고 내역이 없다는 이유로 명도 부담이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 현황과 이용 가능성, 건축 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 단층 시멘트블록조 주택의 누수, 균열, 지붕 상태, 설비 및 보수 필요성을 현장에서 점검하고 비용에 반영해야 합니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역과 고도지구, 교육환경 관련 규제, 토지거래계약 허가구역의 현재 적용 여부 및 이용계획상 제한을 확인해야 합니다.
- 배당액과 인수액 구분. 채권최고액 기준 미배당 660,747,964원은 매수인의 자동 인수 채무가 아닙니다. 다만 배당 계산에 반영되지 않은 조세·임차권 등 별도 위험은 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건축물대장 및 현장 현황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 중요한 확인사항
서울북부지방법원 2025타경13019는 감정가 488,166,000원인 미아동 단독주택과 토지가 두 번 유찰되어 312,426,000원까지 내려온 사건입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준인 한국주택금융공사 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건을 단순한 권리 안전형 저가물건으로 평가하기는 어렵습니다. 실제 임대관계가 미상이고, 주택연금 관련 금지사항등기가 존재하며, 제시외 건물을 포함한 단독주택·토지의 일괄매각이기 때문입니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 근거는 부족합니다.
추가 유찰 시 가격은 더 내려갈 수 있지만, 감정가 대비 할인율만 높아진다고 투자성이 자동으로 개선되는 것은 아닙니다. 실제 부동산 가치와 점유·등기·건축 관련 위험을 먼저 확인해야 합니다.
결론은 권리상 계산된 인수액 0원, 가격 판단과 현장 확인은 보류입니다. 현재 단계에서는 매각물건명세서의 금지사항등기 처리, 점유관계, 제시외 건물의 현황 및 토지 등기를 확인한 뒤 실제 시세에 근거해 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
