한 줄 평. 말소기준은 2011.10.11. 중랑구 압류이고, 2013.10.11. 전입한 유인숙은 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자는 미상이고, 제공된 실거래는 전용 59.01~84.21㎡로 본건 9.72㎡와 면적이 맞지 않아 가격 메리트를 직접 판단할 비교시세로 쓰기 어렵습니다.
서울북부지방법원 2025타경13028. 서울 중랑구 신내동 동성타워프라자 1층 152호로, 감정평가상 근린생활시설인 오픈상가 ‘퀸화장품 매장’으로 이용 중이며 전유면적은 9.72㎡입니다. 등기상 현재 소유자는 김경희 지분 7분의 3, 유다정 지분 7분의 2, 유창주 지분 7분의 2의 공유 구조입니다. 2025.08.01. 김경희가 공유물분할을 위한 경매개시결정을 받아 절차가 진행됐습니다.
권리의 핵심은 2011.10.11. 서울특별시중랑구의 압류입니다. 이 권리가 말소기준이고 매각으로 소멸합니다. 2013.10.11. 전입한 유인숙은 기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로, 현재 계산상 낙찰자가 승계하는 임차보증금은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당관계 자체는 별도로 점검할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13028 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 신내동 786 동성타워프라자 1층 152호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(오픈상가: 퀸화장품 매장) |
| 전유면적 | 9.72㎡ |
| 현재 소유자 | 김경희 7분의 3 · 유다정 7분의 2 · 유창주 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 20,500,000원 / 20,500,000원 (신건) |
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 2011년 압류가 말소기준
과거 2000.08.30. 한국주택은행 근저당권 39,000,000원이 설정되고 2006.01.05. 국민은행으로 이전됐지만 같은 날 해지로 말소됐습니다. 2016.08.10. 국의 압류도 2019.07.15. 해제돼 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2011.10.11. 중랑구 압류이며, 2025.08.01. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유인숙 | 152호 · 미상 | 2013.10.11 | 미상 | 미상 | 2025.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
유인숙의 전입일 2013.10.11.은 말소기준권리 2011.10.11.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 2025.09.30. 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자는 미상입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 검증 — 실거래는 있으나 본건과 면적이 다르다
동성타워프라자 실거래 자료는 존재하지만, 본건 전유면적은 9.72㎡이고 제공된 12건은 59.01㎡·61.95㎡·84.21㎡입니다. 면적 매칭도 성립하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 484,750,000원이나 최신 거래 590,000,000원을 본건 20,500,000원과 단순 비교해 “95% 이상 싸다”라고 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.21㎡ | 7 | 590,000,000원 |
| 2026.01 | 59.01㎡ | 4 | 429,000,000원 |
| 2025.12 | 84.21㎡ | 12 | 490,000,000원 |
| 2025.09 | 59.01㎡ | 15 | 430,000,000원 |
| 2025.07 | 59.01㎡ | 3 | 417,000,000원 |
| 2025.07 | 59.01㎡ | 9 | 415,000,000원 |
| 2025.03 | 59.01㎡ | 11 | 420,000,000원 |
| 2025.03 | 84.21㎡ | 13 | 515,000,000원 |
| 2025.02 | 61.95㎡ | 16 | 430,000,000원 |
| 2025.01 | 84.21㎡ | 9 | 535,000,000원 |
| 2024.07 | 59.01㎡ | 5 | 428,000,000원 |
| 2024.06 | 59.01㎡ | 10 | 413,000,000원 |
전체 12건 평균은 459,333,333원, 최근 12개월 4건 평균은 484,750,000원이며 최신 거래는 2026.08의 590,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 구간보다 8.5% 높은 추세입니다. 그러나 이 수치는 본건과 면적이 맞지 않으므로 가격 가점의 근거로 사용하지 않는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 769,000원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 김경희 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,731,000원 |
현재 계산은 집행비용 769,000원을 제외한 19,731,000원을 소유자 교부로 두고 있습니다. 채권액이 확인되지 않은 경매개시결정은 배당 계산에서 제외됐고, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 20,500,000원 | 19,731,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 16,400,000원 | 15,704,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 13,120,000원 | 12,483,840원 | 0원 |
낙찰가가 20,500,000원에서 16,400,000원, 13,120,000원으로 내려가더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 가격 메리트 판단에 사용할 직접 비교 실거래가 없으므로, 유찰률 자체만으로 투자 매력을 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중랑구청 북동측 인근으로 중·소규모 점포, 근린생활시설, 금융기관, 학교, 근린공원, 관공서, 공공시설, 아파트 및 기존주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 노선버스 및 마을버스 정류장이 있어 대중교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물의 1층 152호이며, 현재 근린생활시설 오픈상가인 퀸화장품 매장으로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 약 20미터, 북동측 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역이며, 대로3류와 접하고 교육환경보호구역·대공방어협조구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,139.7㎡, 공시지가 5,383,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타입니다.
- 건물. 동성타워프라자는 1996.07.31. 준공됐으며 총 96세대 자료가 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 유인숙은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당관계와 실제 점유·명도 조건을 확인해야 합니다.
- 오픈상가 점유 확인. 현재 퀸화장품 매장으로 이용 중이므로 실제 영업자·점유자와 임차인 유인숙의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 제공된 실거래는 59.01~84.21㎡이고 본건은 9.72㎡입니다. 전체 평균이나 최근 평균 대비 비율을 직접 할인율로 사용하면 안 됩니다.
- 공유물분할 경매 구조 확인. 현재 소유권은 김경희 7분의 3, 유다정 7분의 2, 유창주 7분의 2로 구성돼 있고 김경희가 공유물분할을 위한 경매를 신청했습니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 실제 임대관계를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 물건은 말소기준 이후 전입 임차인 1명, 대항력 없음, 매수인 인수 0원이라는 점에서 권리구조는 비교적 단순합니다. 과거 근저당과 국 압류도 이미 말소됐고, 남아 있는 2011.10.11. 중랑구 압류와 2025.08.01. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 본건은 전유 9.72㎡의 1층 오픈상가인데, 제공된 실거래는 모두 59.01㎡ 이상으로 면적이 맞지 않습니다. 따라서 최저가 20,500,000원이 최근 거래 평균의 4.2%라는 숫자만으로 “매우 싸다”라고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 임차보증금 미상과 직접 비교시세 부재를 함께 반영하면 권리 확인 후 가격 검증이 필요한 물건입니다.
