서울북부지방법원 2025타경13047. 성북구 안암동1가 래미안안암 112동 301호 아파트입니다. 현재 소유자는 전부열·조미화가 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 현행 권리의 기준점은 2021.05.28. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 437,000,000원입니다. 그 뒤 전부열 지분에 김선영 73,543,165원, 고은영 39,245,004원의 가압류가 붙었고, 2025.08.07. 김선영의 신청으로 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 권리판정상 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다.

권리만 보면 인수금액이 없는 구조지만, 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고내역은 없으므로 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거도 없지만, 반대로 현장점유와 임대차관계를 완전히 배제할 자료도 아닙니다. 따라서 가격 판단과 별도로 매각물건명세서·현황조사의 최신 원본에서 점유관계를 확인하는 절차가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준은 2021.05.28. 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 437,000,000원이고 채무자는 조미화입니다. 이후 전부열 지분에 설정된 김선영·고은영의 가압류와 2025.08.07. 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다. 과거 하나은행 근저당과 방연숙 전세권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다

시세 매칭 단지는 안암동삼성래미안, 매칭 면적은 114.926㎡입니다. 전체 8건 평균 거래가는 1,169,375,000원이라 신건 최저가가 전체 평균의 99.4%로 보입니다. 그러나 최근 가격 판단은 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 1,148,000,000원, 최신 거래 1,170,000,000원, 최근 대비 이전 거래 추세 -4.7%를 우선해 봐야 합니다.

신건 최저가 1,162,000,000원은 최신 거래 1,170,000,000원보다는 낮지만, 최근 12개월 평균 1,148,000,000원보다는 높아 최근 평균의 101.2%입니다. 특히 최근 거래군이 이전 거래군보다 -4.7% 낮은 하락 추세이므로, 전체 8건 평균 1,169,375,000원만 근거로 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,162,000,000원 가정)

신건 1,162,000,000원 가정 시 채권자 총 청구 849,788,169원이 전액 배당되고, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 298,191,831원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수는 0원입니다. 실제 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 다음 회차에서 달라진다

현재 회차에서는 최근 12개월 평균보다 최저가가 높습니다. 반면 1회 유찰 시 매각가는 929,600,000원, 2회 유찰 시 743,680,000원으로 내려갑니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 제공되어 있으므로, 유찰을 전제로 단정하기보다는 실제 응찰 경쟁과 매각결과를 회차별로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용문고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 근거리에 지하철 6호선 안암역과 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 사용승인일은 2005.06.16.이고 철근콘크리트조 지상15층 건물의 3층 301호입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남서측 및 북동측으로 왕복2차선 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 과밀억제권역 등이 포함되고 공시지가는 4,446,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 1,169,375,000원보다 최근 12개월 평균 1,148,000,000원과 최신 거래 1,170,000,000원을 우선 비교하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -4.7% 낮습니다. 신건 최저가가 최근 평균의 101.2%라는 점과 함께 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
• 점유관계 확인. 임차인 신고내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 최신 원본을 대조하세요.
• 말소기준 확인. 2021.05.28. 주식회사대구은행 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 확인하세요.
• 토지이용규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가서에 표시된 제한사항을 입찰 전 확인하세요.
• 배당표 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.

맺으며 — “권리보다 가격과 점유 확인이 핵심”

이 사건은 등기상 말소기준이 명확하고, 그 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 신건 가격은 최근 12개월 평균보다 높습니다. 최저가 1,162,000,000원은 최근 평균 1,148,000,000원의 101.2%이고 최근 거래 추세도 -4.7%입니다. 따라서 전체 평균 대비 99.4%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.

또한 임차인 신고내역이 없더라도 감정평가에서 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 점유관계 원본 확인은 생략할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 신건 가격은 최근 시세 이상, 점유관계는 확인 필요입니다. 권리 구조만 보고 서둘러 가격을 높이기보다 최근 실거래와 실제 점유상태를 함께 확인하는 물건입니다.