서울북부지방법원 2025타경13055. 성북구 정릉동 길음뉴타운 경남아너스빌 106동 21층 2101호, 전용 114.63㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 지성건이며, 1999.12.13 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 이 사건의 현재 말소기준은 2002.09.13 김병덕의 가압류 7,367,310원입니다. 이보다 앞선 1999년 한국주택은행 근저당은 2004년 이미 말소됐고, 2003년 한정석 명의 주택임차권 150,000,000원 역시 2003.11.20 말소돼 현재 존속하는 임차권은 아닙니다.
말소기준 이후에는 국민은행 근저당 221,000,000원, 홍선희 가압류 249,343,601원, 성북구 압류, 홍선희의 강제경매개시결정, 서울특별시주차계획과 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 모든 회차 0원입니다. 다만 감정평가 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, “등기상 인수 0”과 “현장 점유관계 확인”은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 1015 길음뉴타운 경남아너스빌 106동 21층 2101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 114.63㎡ · 철근콘크리트벽식조 · 21층 중 21층 |
| 소유자 | 지성건 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 866,000,000원 / 866,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 468,450,821원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 단지 / 준공 | 길음뉴타운경남아너스빌 · 860세대 · 1999.06.19 |
① 권리 흐름 — 2002년 가압류가 말소기준
핵심은 현재 살아 있는 권리 중 가장 빠른 김병덕 가압류가 말소기준이라는 점입니다. 1999년 한국주택은행 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2004.02.03 이미 말소됐고, 2003년 한정석의 주택임차권도 2003.11.20 해제로 말소됐습니다. 현재 권리판정상 김병덕 가압류와 그 이후의 국민은행 근저당·홍선희 가압류·각 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 1.6% 낮은 신건
동일면적 114.63㎡의 최근 12개월 실거래는 8건이며 평균은 880,250,000원입니다. 신건 최저가 866,000,000원은 이 평균의 98.4%입니다. 최근 평균보다는 낮지만 차이는 14,250,000원에 그쳐, 신건 단계에서 큰 폭의 가격 메리트라고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 114.63㎡ | 2 | 1,000,000,000원 |
| 2026.06 | 114.63㎡ | 8 | 915,000,000원 |
| 2026.06 | 114.63㎡ | 19 | 880,000,000원 |
| 2026.05 | 114.63㎡ | 15 | 995,000,000원 |
| 2026.01 | 114.63㎡ | 15 | 819,000,000원 |
| 2025.12 | 114.63㎡ | 9 | 820,000,000원 |
| 2025.10 | 114.63㎡ | 19 | 845,000,000원 |
| 2025.08 | 114.63㎡ | 17 | 768,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.63㎡ | 8건 | 880,250,000원 |
최신 거래는 2026.07의 1,000,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 5.3% 상승했습니다. 전체 12건 평균은 865,583,333원으로 신건 가격과 거의 같지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균 880,250,000원과 최신 거래 1,000,000,000원을 우선하는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 866,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,060,000원 |
| 2. 가압류 · 김병덕 | 7,367,310원 | 7,367,310원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 221,000,000원 | 221,000,000원 |
| 4. 가압류 · 홍선희 | 249,343,601원 | 249,343,601원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 홍선희 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 377,229,089원 |
제공된 배당 계산에서는 채권총액 477,710,911원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 377,229,089원입니다. 홍선희의 강제경매개시결정 관련 별도 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 부족 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 866,000,000원 | 0원 | 377,229,089원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 692,800,000원 | 0원 | 205,761,089원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 554,240,000원 | 0원 | 68,586,689원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원이고 채권 부족액도 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 매수인에게 넘어가는 인수형 구조와는 다릅니다. 이 사건에서 회차가 내려가면 제공된 계산상 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭덕초교 동측 인근에 위치하며 학교·아파트단지·소규모 공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재해 교통편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경사슬래브지붕 21층 건물의 21층 2101호이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기·공동현관통제설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 완경사의 부정형 토지, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,583,000원/㎡입니다.
- 규제. 재정비촉진지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이고 대상자는 외국인 등으로 기재돼 있습니다.
- 현황. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 거래. 860세대 단지이며 동일면적 최근 12개월 거래는 8건, 최근 거래 추세는 이전 거래군 대비 5.3% 상승입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 현재 말소기준은 2002.09.13 김병덕 가압류 7,367,310원입니다. 과거 1999년 근저당은 이미 말소된 권리입니다.
- 과거 임차권과 현재 점유를 구분. 한정석의 150,000,000원 주택임차권은 2003.11.20 이미 말소됐으므로 현재 인수권리로 합산하지 않습니다.
- 폐문부재 확인. 감정평가에서 임대관계가 미상으로 기재됐으므로 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 866,000,000원은 최근 12개월 평균 880,250,000원의 98.4%입니다. 할인폭이 크지 않다는 전제에서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 최신 거래 참고. 동일면적 최신 거래는 2026.07의 1,000,000,000원이고 최근 거래 추세는 5.3% 상승입니다.
- 배당표 한계. 홍선희 강제경매 관련 별도 채권액은 미상으로 계산에서 제외돼 있으며 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 양호, 가격은 ‘소폭 할인’
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 2002년 김병덕 가압류이고, 이후 국민은행 근저당과 홍선희 가압류, 각 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한정석의 150,000,000원 임차권도 이미 말소돼 현재 인수권리로 잡히지 않으며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 나쁘지는 않습니다. 신건 866,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 880,250,000원보다 낮고 최신 거래 1,000,000,000원과도 차이가 있습니다. 최근 거래 추세도 5.3% 상승입니다. 다만 최근 평균 대비 차이는 1.6% 수준이라 신건부터 큰 폭으로 싸게 나온 물건은 아닙니다. 결국 이 사건의 최종 확인 포인트는 폐문부재로 남아 있는 실제 점유·임대차 관계입니다. 등기상 권리는 양호, 가격은 소폭 우위, 현장 점유 확인은 필수로 정리할 수 있습니다.
