서울북부지방법원 2025타경13083. 도봉구 창동 ‘창동2차현대’ 201동 20층 2002호 아파트입니다. 동일 면적 실거래 기준은 95.633㎡이고, 감정평가상 이용상태 역시 아파트입니다. 김영규가 2017.09.01 매매로 소유권을 취득했으며 거래가액은 500,000,000원입니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 이 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리와 현재 경매개시결정·압류는 매각으로 정리되는 구조입니다. 임차인 신고도 없어 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 현장 점유관계는 분리해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13083 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 815 창동2차현대아파트 201동 20층 2002호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 기준 95.633㎡ · 22층 건물 중 20층 |
| 소유자 | 김영규 · 2017.09.01 소유권이전 · 거래가액 500,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 894,000,000원 / 894,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 단지 | 창동2차현대 · 705세대 · 2001.06.14 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리 구조
핵심은 2017.09.01 을구 15번 중소기업은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 290,400,000원이며, 2024.02.06 변경등기에는 채권최고액 255,000,000원이 기재되어 있습니다. 예상배당표는 290,400,000원을 기준으로 작성되어 있어, 입찰 전 현행 피담보채권·채권최고액과 배당요구 내용을 등기 원본 및 배당 관련 서류로 대조할 필요가 있습니다.
2024.02.21 주식회사줌펀드의 507,000,000원 근저당과 5,000,000원 전세권은 2025.01.15 말소됐습니다. 2025.01.14 문화금융대부주식회사 명의로 설정된 630,000,000원 근저당권은 말소기준보다 뒤이며, 2026.02.12 주식회사유앤아이에이엠씨대부로 이전되고 같은 날 엠지캐피탈주식회사 앞으로 630,000,000원의 근저당권부채권 질권이 설정돼 있습니다. 말소기준 이후의 후순위 권리라는 점은 명확하지만, 현재 예상배당표에는 이 후순위 권리의 배당이 별도 반영돼 있지 않으므로 실제 배당순위와 채권신고 현황은 반드시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 2.5% 낮지만 추세는 -0.1%
동일 면적 95.63㎡의 최근 12개월 실거래는 7건입니다. 최근 12개월 평균은 916,857,142원, 최신 거래는 2026.06 960,000,000원입니다. 현재 최저가 894,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 95.63㎡ | 4 | 960,000,000원 |
| 2026.06 | 95.63㎡ | 10 | 940,000,000원 |
| 2026.05 | 95.63㎡ | 8 | 930,000,000원 |
| 2026.05 | 95.63㎡ | 18 | 905,000,000원 |
| 2026.04 | 95.63㎡ | 14 | 873,000,000원 |
| 2025.12 | 95.63㎡ | 5 | 940,000,000원 |
| 2025.11 | 95.63㎡ | 2 | 870,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 95.63㎡ | 7건 | 916,857,142원 |
거래는 870,000,000원부터 960,000,000원까지 분포합니다. 따라서 894,000,000원은 최근 평균보다 낮지만 최근 거래 범위 안에 있고, 2026.04에는 873,000,000원 거래도 존재합니다. 특히 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 가격 추세가 -0.1%이므로 하락 추세가 아주 미세하게 나타나는 구간입니다. 전체 평균 917,090,909원만 보고 가격 가점을 크게 주기보다는 최근 12개월 평균과 최신 거래, 저가 거래를 함께 봐야 합니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.8회, 매각률은 33.33%입니다. 현재 회차가 유찰되면 최저가는 715,200,000원, 2회 유찰 시에는 572,160,000원으로 계산됩니다. 두 경우 모두 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 894,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,340,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 중소기업은행 | 290,400,000원 | 290,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 592,260,000원 |
현재 배당 시뮬레이션상 채권 부족액은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 11,340,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 자운초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경사지붕 22층 건물이며 난방·위생·급배수·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 단지. 창동2차현대 705세대, 2001.06.14 준공입니다. 동일 면적 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 토지 공시지가는 4,219,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가구역. 대상자 외국인 등, 용도 아파트 등을 포함한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있으며, 매각기일 2026.08.19는 해당 기간 안입니다. 실제 적용 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유권원을 확인하세요.
- 말소기준 근저당 변경 확인. 2017.09.01 최초 채권최고액 290,400,000원과 2024.02.06 변경등기 255,000,000원을 원본에서 대조하세요.
- 후순위 630,000,000원 권리 확인. 문화금융대부주식회사 근저당에서 주식회사유앤아이에이엠씨대부로 이전된 권리와 엠지캐피탈주식회사 질권의 배당신고·소멸관계를 확인하세요.
- 배당표 잔여금 주의. 예상표상 소유자 잔여 592,260,000원은 후순위 권리 배당이 반영되지 않은 구조이므로 확정 잔여액으로 보지 마세요.
- 가격 상한. 신건 894,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.5%입니다. 최신 960,000,000원뿐 아니라 873,000,000원·870,000,000원 거래도 함께 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -0.1%이므로 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 715,200,000원, 2회 유찰 시 572,160,000원이며 두 시나리오 모두 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 무난, 신건 가격은 ‘소폭 할인’ 수준
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준권리는 2017년 중소기업은행 근저당이고, 임차인 신고 없이 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 894,000,000원으로 최근 12개월 평균 916,857,142원의 97.5%입니다. 평균보다 낮다는 점은 긍정적이지만 최근 거래 범위가 870,000,000원부터 960,000,000원까지 넓고, 추세가 -0.1%인 만큼 신건부터 확실한 저가 매수라고 평가하기는 어렵습니다.
또 하나의 확인점은 배당입니다. 예상배당표에는 중소기업은행 근저당 290,400,000원이 반영돼 있으나, 등기상 후순위 630,000,000원 근저당권의 이전·질권 관계가 이어지고 있습니다. 매수인 인수와는 별개로 실제 배당 및 채권관계의 원본 대조가 필요합니다. 따라서 결론은 “인수 0원의 권리상 장점은 분명하지만, 가격은 신건에서 압도적이지 않고 점유·후순위 배당관계 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다.
