서울북부지방법원 2025타경13083. 도봉구 창동의 창동2차현대아파트 201동 2002호, 전용 95.633㎡ 아파트입니다. 감정가 894,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 715,200,000원입니다. 소유자 김영규는 2017.09.01. 이 부동산을 거래가 500,000,000원에 취득했고, 같은 날 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 여러 근저당권과 압류가 설정되었으며, 2025.08.18. 문화금융대부 주식회사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
이번 물건의 핵심은 가격 경쟁력과 권리 확인을 구분하는 것입니다. 최근 12개월 실거래 평균 대비 최저가 비율이 78.0%로 나타나지만, 신청채권자 배당 처리와 점유관계가 명확해져야 인수 위험 및 실제 취득 비용을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13083 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 |
서울특별시 도봉구 창동 815 창동2차현대아파트
제201동 제20층 제2002호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 도봉로136길 111 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 95.633㎡ · 22층 건물 중 20층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트벽식조 · 경사지붕 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김영규 (2017.09.01. 취득 · 거래가 500,000,000원) |
| 감정가 | 894,000,000원 |
| 최저매각가 | 715,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 | 문화금융대부 주식회사 |
| 청구액 | 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
| 말소기준권리 | 2017.09.01. 중소기업은행 근저당권 |
| 매수인 인수 추정액 | 0원 (배당 시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 채권 이전 확인
2001년부터 설정되었던 과거 근저당권과 2013년 경매 관련 권리 등은 이미 말소된 이력입니다. 2017년 소유권이전 당시의 우리은행 근저당권도 2017.09.01. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준을 과거 경매의 권리와 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
② 점유·임차관계 — 임대관계 미상
확인된 실제 임차인은 없으며, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 존재하지 않는다고 확정하거나 소유자가 직접 거주한다고 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 78.0%
창동2차현대아파트는 705세대 규모로 2001.06.14. 준공된 단지입니다. 분석 대상과 면적이 일치하는 전용 95.63㎡대 실거래를 비교하면, 최근 12개월 평균은 916,857,142원입니다. 전체 11건 평균 917,090,909원과 구분하여 최근 거래를 가격 판단의 우선 기준으로 삼았습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 95.63㎡ | 4층 | 960,000,000원 |
| 2026.06 | 95.63㎡ | 10층 | 940,000,000원 |
| 2026.05 | 95.63㎡ | 8층 | 930,000,000원 |
| 2026.05 | 95.63㎡ | 18층 | 905,000,000원 |
| 2026.04 | 95.63㎡ | 14층 | 873,000,000원 |
| 2025.12 | 95.63㎡ | 5층 | 940,000,000원 |
| 2025.11 | 95.63㎡ | 2층 | 870,000,000원 |
| 2025.05 | 95.63㎡ | 18층 | 860,000,000원 |
| 2024.10 | 95.63㎡ | 12층 | 860,000,000원 |
| 2023.09 | 95.63㎡ | 13층 | 860,000,000원 |
| 2021.07 | 95.63㎡ | 21층 | 1,090,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 95.63㎡ | 7건 | 916,857,142원 |
| 전체 평균 | 95.63㎡ | 11건 | 917,090,909원 |
최신 거래는 2026.06.의 960,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 916,857,142원입니다. 현재 최저가 715,200,000원은 최근 12개월 평균의 78.0%이며, 최신 거래가보다도 낮습니다. 단순한 전체 평균 대비 할인율이 아니라 최근 거래를 기준으로도 가격 차이가 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 715,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,552,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 290,400,000원 | 290,400,000원 |
| 신청채권자 · 문화금융대부 | 450,000,000원 | 0원* |
| 잔여 · 소유자 교부(시뮬레이션) | — | 415,248,000원* |
*표의 신청채권자 예상배당 0원은 별도 회차별 시뮬레이션에 표시된 값입니다. 기본 배당 내역에는 신청채권자 배당 항목이 반영되지 않았으며, 소유자 잔여금은 집행비용과 중소기업은행 배당액만 공제한 수치입니다. 신청채권자 등의 실제 배당 가능성을 검토한 확정 배당표가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 인수액 분리
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 715,200,000원 | 0원 | 415,248,000원* |
| 2회 유찰 (64%) | 572,160,000원 | 0원 | 273,638,400원* |
| 3회 유찰 (51% 표기) | 457,728,000원 | 0원 | 160,350,720원* |
*잔여금은 신청채권자 배당이 반영되지 않은 시뮬레이션 값입니다. 회차별 인수액 0원 역시 확인된 권리와 배당 가정에 따른 수치이며, 미확인 점유자의 권리까지 확정하는 의미는 아닙니다. 실제 유찰 및 다음 매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 창동 자운초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트·다세대주택·학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다. 단지 내부 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경사지붕의 22층 건물입니다. 난방·위생·급배수·소화전·승강기·주차장 등의 설비가 있습니다.
- 단지 규모. 창동2차현대는 705세대이며, 2001.06.14. 준공됐습니다. 동일 면적의 최근 거래가 확인되지만 실제 매도 가능 가격은 개별 호수 상태에 따라 달라집니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역에 해당합니다. 공시지가는 4,219,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·교육환경보호구역· 상대보호구역·대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등 대상, 2025.08.26.~2026.08.25. 지정 내역이 확인됩니다. 매각 및 취득 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래는 확인되지만, 최근 거래가격에도 차이가 있습니다. 20층이라는 개별 층수뿐 아니라 향·내부 상태· 수리 여부에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 중소기업은행 근저당권의 설정일 2017.09.01.과 말소기준 지위를 확인하세요. 2024.02.06. 채권최고액 변경등기도 함께 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 및 질권. 문화금융대부의 근저당권 설정, 유앤아이에이엠씨대부로의 이전, 엠지캐피탈의 질권설정 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 배당표 오류 가능성. 신청채권자 청구액 450,000,000원이 배당액 0원으로 표시되는 이유와 소유자 잔여금 산정 근거를 확인하세요. 현재 예상배당표를 확정 결과로 활용해서는 안 됩니다.
- 점유자·임차인. 임대관계가 미상이므로 현황조사, 실제 점유 상태, 전입일과 임대차계약 등을 확인하세요. 미확인 임차인의 대항력 유무를 단정해서는 안 됩니다.
- 실질취득 비용. 인수액 0원이 확인되는 경우에도 실제 낙찰가·취득세·명도비·관리비 등은 별도로 검토하세요.
- 시세 기준. 전체 평균보다는 최근 12개월 평균 916,857,142원과 최신 거래 960,000,000원을 우선 비교하세요. 최근 추세 -0.1%도 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 715,200,000원과 후속 시나리오 572,160,000원·457,728,000원을 비교하되, 실제 기일과 가격은 법원 공고를 확인하세요.
- 규제·관리비. 토지거래계약 허가구역의 현재 지정 여부와 매수인에게 영향을 줄 수 있는 미납 관리비를 확인하세요.
- 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·채권계산서·실거래 원본을 대조한 뒤 최종 판단하세요.
맺으며 — “가격은 할인 구간, 권리는 추가 확인”
서울북부지방법원 2025타경13083은 감정가 894,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 715,200,000원으로 내려온 아파트 경매입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 916,857,142원, 최신 거래가는 960,000,000원으로 현재 최저가는 최근 시세의 78.0%입니다.
다만 최근 가격 추세는 -0.1%의 소폭 하락을 보이고 있으므로, 과거 고가 거래를 기준으로 가격 메리트를 과장해서는 안 됩니다. 권리 측면에서는 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조이고, 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다.
그러나 임대관계가 미상이며, 중소기업은행 근저당권의 채권최고액 변경, 문화금융대부 근저당권의 이전·질권 관계, 신청채권자 배당 누락과 소유자 잔여금 계산 문제는 반드시 해소해야 합니다. 가격 비교상 할인 구간에 해당하지만, 배당 및 점유관계가 확인되어야 최종 인수 위험과 실제 취득 비용을 판단할 수 있습니다.
