서울북부지방법원 2025타경13086. 서울 성북구 정릉동 ‘정릉중앙하이츠빌1단지아파트’ 106동 705호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 전용면적은 84.98㎡, 철근콘크리트구조 19층 건물 중 7층입니다. 현재 소유자는 성무원이고, 2023.09.26. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2024.03.20. 소유권을 취득했습니다.
등기부상 현재 핵심 권리는 2024.09.19. 설정된 윤태식의 700,000,000원 가압류입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2025.08.25.에는 같은 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 과거 하나은행·우리은행 근저당은 이미 등기부상 말소되어 현재 인수대상으로 남아 있지 않습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13086 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 494 정릉중앙하이츠빌1단지아파트 106동 7층 705호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 철근콘크리트구조 19층 중 7층 |
| 소유자 | 성무원 · 2023.09.26. 협의분할에 의한 상속 · 2024.03.20. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 721,000,000원 / 721,000,000원 (신건) |
| 강제경매 청구액 | 1,263,197,244원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2004.04.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 가압류 이후 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금이나 대항력·우선변제권을 전제로 한 인수액은 없고, 배당표와 회차별 시나리오에서도 매수인 인수는 모두 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 미상이므로, “임차인 없음”만으로 실제 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다. 현황 점유와 명도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 3.7% 낮은 신건
중앙하이츠빌1단지의 동일면적 84.98㎡ 최근 거래 12건은 2025.12.~2026.08.에 670,000,000원~830,000,000원 사이에서 거래됐고, 최근 12개월 평균은 748,583,333원입니다. 신건 최저가 721,000,000원은 이 평균의 96.3%로, 평균보다 27,583,333원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 3 | 790,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 2 | 720,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 19 | 800,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 16 | 830,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 17 | 790,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 6 | 775,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 1 | 700,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 10 | 770,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 5 | 685,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 13 | 748,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 7 | 670,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 8 | 705,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 748,583,333원 |
최신 거래는 2026.08. 3층 790,000,000원으로, 신건 최저가보다 69,000,000원 높습니다. 반면 같은 표본의 최저 거래는 670,000,000원이므로 현재 최저가가 거래 범위의 최저점까지 내려온 것은 아닙니다. 따라서 최근 평균 대비 가격 우위는 분명하지만, 호가가 크게 눌린 급매 수준으로까지 평가하기에는 실거래 편차가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 721,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,610,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 윤태식 | 700,000,000원 | 700,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 윤태식 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,390,000원 |
현재 신건 721,000,000원 가정에서는 집행비용 9,610,000원과 가압류 채권 700,000,000원을 배당하고 소유자에게 11,390,000원이 남는 계산입니다. 갑구 6번 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 시나리오 | 매각가 | 가압류 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 721,000,000원 | 700,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 576,800,000원 | 568,632,000원 | 131,368,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 461,440,000원 | 454,425,600원 | 245,574,400원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 데이터상 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 임차인 인수형과는 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정수초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등으로 이루어진 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 우이신설호선 정릉역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 7층이며 사용승인일은 2004.04.30.입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 단지. 중앙하이츠빌1단지는 433세대이며, 동일면적 최근 12건의 거래가 확인됩니다.
- 토지. 완경사의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지는 북동측 약 10미터·남측 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 신건 최저가 721,000,000원은 최근 12개월 평균 748,583,333원의 96.3%입니다. 평균보다 낮지만 실거래 최저 670,000,000원보다는 높으므로 개별 호수 상태까지 반영해 상한을 정해야 합니다.
- 최신 거래 비교. 최신 2026.08. 거래는 3층 790,000,000원입니다. 본건은 7층이지만 개별 상태·향은 확인되지 않았으므로 단순 층수만으로 프리미엄을 확정하면 안 됩니다.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고는 없으나 임대관계가 미상입니다. 현장조사와 전입세대·점유관계를 반드시 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2024.09.19. 갑구 5번 가압류 700,000,000원이 말소기준으로 계산되어 있습니다. 최신 등기부 원본과 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 배당 제외항목. 갑구 6번 채권액 미상, 당해세·최우선변제 등이 배당 시뮬레이션에서 제외되어 있어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 토지이용 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 기재되어 있으므로 본인의 취득 형태에 적용되는 절차가 있는지 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전형, 가격은 소폭 우위”
이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2024.09.19. 가압류가 말소기준이고 그 이후 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 과거 근저당도 이미 말소되어 등기상 권리구조는 단순한 편입니다.
가격 역시 신건부터 불리하지 않습니다. 최저가 721,000,000원은 동일면적 최근 12개월 평균 748,583,333원의 96.3%이고, 최신 거래 790,000,000원보다 69,000,000원 낮습니다. 다만 실거래 범위가 670,000,000원~830,000,000원으로 넓어 “무조건 싸다”기보다는 최근 평균 대비 소폭 할인으로 보는 것이 맞습니다. 권리는 합격, 가격도 우호적이지만 점유 확인은 필수. 이 물건의 최종 판단 포인트는 7층 705호의 실제 상태와 점유관계를 확인한 뒤 721,000,000원의 가격 우위가 충분한지 검증하는 데 있습니다.
