서울북부지방법원 2025타경13086. 정릉동 ‘정릉중앙하이츠빌1단지’ 106동 7층 705호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 성무원 씨이고, 2024년 3월 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 등기부상 과거 하나은행·우리은행 근저당은 모두 이미 말소된 상태이며, 현재 경매 권리분석의 기준점은 2024.09.19. 갑구 5번 가압류 700,000,000원입니다. 이 가압류와 뒤이은 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.

가격은 감정가 721,000,000원에서 한 차례 유찰돼 576,800,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지 동일 전용면적 84.98㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 756,500,000원, 최신 거래는 2026년 8월 800,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 감정가 자체보다 최근 실제 거래 수준과의 차이를 중심으로 볼 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 가압류 이후는 소멸

등기부에는 과거 하나은행과 우리은행의 근저당권이 있었지만 2012년과 2014년에 모두 말소됐습니다. 현재 남아 경매의 말소기준이 되는 권리는 2024.09.19. 가압류이고, 그 뒤 2025.08.25. 등기된 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 배당 시 가압류 채권에 미배당이 발생하더라도, 제공된 배당 계산상 그 부족액을 매수인이 인수하지는 않습니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 평균의 76.2%

중앙하이츠빌1단지는 433세대, 사용승인일은 2004.04.30.입니다. 대상과 동일한 전용 84.98㎡ 최근 거래 12건은 아래와 같습니다. 최근 12개월 평균은 756,500,000원, 가장 최근 거래는 2026년 8월 800,000,000원입니다.

최근 12개월 거래 범위는 670,000,000원~830,000,000원입니다. 현재 최저가 576,800,000원은 이 기간 최저 실거래 670,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균의 76.2%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 576,800,000원으로 동일합니다.

③ 예상배당표 (매각가 576,800,000원 가정)

현재 최저가 기준 가압류 채권 700,000,000원 중 568,632,000원이 배당되고 131,368,000원이 미배당으로 계산됩니다. 이 미배당액은 배당 부족액이며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 정수초등학교 남동측 인근으로, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 우이신설선 정릉역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 7층 705호이며 사용승인일은 2004.04.30.입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 완경사의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지는 북동측 약 10미터·남측 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·제한보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성 참고. 433세대 단지이며 동일 전용면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 재확인. 등록된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사와 현장 점유자를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
• 말소기준 확인. 2024.09.19. 갑구 5번 가압류가 기준이며 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부와 대조하세요.
• 미배당과 인수 구별. 가압류 채권에 131,368,000원 미배당이 발생하지만 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 호별 가격 보정. 최근 거래는 층별 편차가 있으므로 대상 7층의 향·내부상태·수리비를 반영해 응찰가를 별도로 정하세요.
• 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비 등 실제 인도 과정에서 부담할 비용이 있는지 관리사무소에 확인하세요.
• 규제 확인. 토지이용계획상 각종 보호·경관 관련 구역이 확인되므로 필요 시 개별 행위 제한을 관할 기관에서 재확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 가격과 현장 확인이 중심

이 물건은 과거 근저당이 모두 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 2024년 가압류와 후속 경매 권리는 매각으로 소멸합니다. 등록 임차인이 없고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원이므로, 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.

가격 측면에서는 1회 유찰된 최저가 576,800,000원이 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 756,500,000원의 76.2%이고, 최근 실거래 최저 670,000,000원보다도 낮습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 최종 판단 전 실제 점유관계와 내부 상태를 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심은 인수 위험보다는 현재 가격 차이를 실제 호수 상태가 뒷받침하는지 확인하는 것입니다.