서울북부지방법원 2025타경13092. 도봉동 동일스위트홈타운 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김경태이고, 2022.12.27. 거래가액 365,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 277,200,000원이 말소기준권리입니다. 그 이후 2024.03.07. 설정된 케이비손해보험 근저당권 300,000,000원과 2025.08.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 쪽 핵심은 점유자입니다. 방은영은 201호에 2023.03.13. 전입했는데, 이는 말소기준인 2022.12.27.보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입관계만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13092 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉동 422-22 동일스위트홈타운 2층 201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 도봉로173가길 27 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 59.76㎡ · 4층건 내 2층 201호 |
| 소유자 | 김경태 (2022.12.27. 거래가액 365,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 분석의 기준점은 2022.12.27. 우리은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 국민은행·농협은행 근저당은 이미 등기부상 말소되어 있고, 케이비손해보험 근저당과 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 회차 360,000,000원 가정에서는 우리은행에 277,200,000원이 배당되고, 케이비손해보험에는 76,960,000원만 배당되어 미배당이 생기지만, 그 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유 관계 — 전입은 후순위
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 방은영 | 201호 | 2023.03.13. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 시세를 봐야 한다
동일스위트홈타운(B동) 전용 59㎡대 실거래는 8건이 확인됩니다. 전체 평균은 380,125,000원이지만, 여기에는 2021.09.의 485,000,000원 거래처럼 과거의 높은 가격도 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 59.76㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 2022.10 | 59.76㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2022.06 | 59.76㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2022.05 | 59.76㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2022.02 | 59.76㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2021.09 | 59.86㎡ | 4 | 485,000,000원 |
| 2021.06 | 59.27㎡ | 2 | 378,000,000원 |
| 2021.06 | 59.27㎡ | 2 | 378,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.76㎡ | 5건 | 360,000,000원 |
최근 12개월로 묶인 5건 평균은 정확히 360,000,000원이고, 최신 거래는 365,000,000원입니다. 현재 최저매각가 역시 360,000,000원이어서 최근 평균 대비 100.0%입니다. 즉 신건 가격 자체에는 할인폭이 없습니다. 특히 최근 거래군은 이전 거래군 대비 13.0% 하락한 것으로 집계되어, 과거 전체 평균 380,125,000원만 보고 현재 최저가를 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,840,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 277,200,000원 | 277,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이비손해보험 | 300,000,000원 | 76,960,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 청구액은 577,200,000원이고 예상 배당은 354,160,000원, 미배당은 223,040,000원입니다. 케이비손해보험은 현재 회차에서도 일부만 배당됩니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 360,000,000원 | 354,160,000원 | 223,040,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 288,000,000원 | 283,168,000원 | 294,032,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 230,400,000원 | 226,374,400원 | 350,825,600원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 동일스위트홈타운(B동)은 7세대입니다.
- 입지. 도봉초등학교 동측 인근. 주변은 단독주택·공동주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 도봉역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층건이며 승인일은 2021.04.07.입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 남측 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역에 포함되며 공시지가는 2,253,000원/㎡입니다.
- 거래 유동성. 동일스위트홈타운(B동)은 7세대이고 확인된 실거래는 8건입니다. 최근 거래 가격은 345,000,000원부터 365,000,000원 사이에 형성됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 방은영의 전입은 후순위이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 실제 임대차 조건을 원문에서 재확인해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 이해관계인의 부재·폐문·시건장치 등으로 정확한 내부 확인이 되지 않아 실제 이용상태와 내부구조가 다를 수 있습니다.
- 건물 명칭 확인. 현황조사보고서상 대상 건물 명칭은 동일스위트홈타운 ‘B’동입니다.
- 가격 기준. 전체 평균 380,125,000원보다 최근 12개월 평균 360,000,000원과 최신 거래 365,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하는 편이 데이터에 부합합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.0% 낮습니다. 신건 감정가와 최근 평균이 같다는 점을 반드시 반영해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 케이비손해보험에 미배당이 생기더라도 제공된 분석상 그 금액을 매수인이 인수하지는 않습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격 할인은 없다”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 말소기준은 2022.12.27. 우리은행 근저당, 확인 점유자의 전입은 2023.03.13.으로 후순위이며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다.
그러나 가격은 다릅니다. 신건 최저가 360,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 360,000,000원과 정확히 같고, 최신 거래 365,000,000원에도 근접합니다. 최근 가격 흐름은 과거보다 13.0% 낮아졌습니다. 따라서 전체 평균 대비 94.7%라는 숫자만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 최근 하락 추세를 반영한 응찰가 설정입니다.
