서울북부지방법원 2025타경13119. 도봉구 창동 대동아파트 101동 9층 908호입니다. 현재 소유자는 김준호·박상희가 각각 2분의 1 지분을 가진 공유 구조이고, 2017년 2월 15일 매매를 원인으로 348,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 북서울농업협동조합 근저당권 268,800,000원입니다. 그 뒤의 상상인저축은행 근저당권, 엔에이치농협캐피탈·제이티저축은행 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계와 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 이 물건의 핵심 리스크는 권리가 아니라 입찰가격입니다. 신건 690,000,000원은 최근 12개월 평균 565,000,000원보다 125,000,000원 높고, 최신 거래 570,000,000원보다도 120,000,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13119 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 811 대동아파트 101동 9층 908호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실2 · 지상19층 중 9층 |
| 소유자 | 김준호 2분의 1 · 박상희 2분의 1 (2017.02.15 매매, 거래가액 348,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 690,000,000원 / 690,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 317,619,381원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인 | 1999.06.19 · 총 2개동 188세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인은 없습니다. 말소기준은 2017.03.10 설정된 북서울농업협동조합 근저당권 268,800,000원입니다. 2022년 상상인저축은행 근저당권 340,800,000원, 2025년 엔에이치농협캐피탈 가압류 37,602,922원, 제이티저축은행 가압류 24,071,825원 및 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 6.9억은 최근 가격대 위
대동아파트 실거래 표본은 6건입니다. 전체 평균은 521,666,666원이지만, 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 565,000,000원, 최신 2026년 2월 거래는 570,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래군 대비 13.0% 상승했음에도 신건 최저가 690,000,000원에는 아직 크게 미치지 못합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 79.68㎡ | 14 | 570,000,000원 |
| 2025.03 | 79.68㎡ | 9 | 560,000,000원 |
| 2024.12 | 79.68㎡ | 6 | 600,000,000원 |
| 2024.11 | 79.68㎡ | 4 | 500,000,000원 |
| 2024.08 | 79.68㎡ | 10 | 450,000,000원 |
| 2024.08 | 79.68㎡ | 10 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 565,000,000원 |
신건 최저가 690,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.1%입니다. 전체 실거래 평균 521,666,666원과 비교하면 차이는 더 커지지만, 과거 저가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 보더라도 결론은 같습니다. 현재 가격은 최근 실거래보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 690,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,300,000원 |
| 1. 근저당 · 북서울농업협동조합 | 268,800,000원 | 268,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 340,800,000원 | 340,800,000원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 37,602,922원 | 37,602,922원 |
| 4. 가압류 · 제이티저축은행주식회사 | 24,071,825원 | 24,071,825원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,425,253원 |
690,000,000원 가정에서는 제시된 채권 671,274,747원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 9,425,253원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격 변화가 핵심
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 690,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 552,000,000원 | 127,194,747원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 441,600,000원 | 236,490,747원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 그것이 곧 매수인 인수로 넘어가는 구조는 아닙니다. 제시된 모든 회차에서 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 유찰 자체가 권리 위험을 키우는 것이 아니라, 입찰가격을 최근 실거래 수준으로 낮춰주는 효과가 더 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가인초등학교 북동측 인근이며 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재한 주거지역입니다. 주거지 제반 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스·마을버스정류장이 있으며, 북측 근거리에 지하철 1호선 방학역이 위치합니다. 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상 19층 건물 중 9층 908호이며, 도시가스 개별난방·승강기·지하주차장·화재탐지·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 단지는 총 2개동 188세대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 690,000,000원은 최근 12개월 평균 565,000,000원보다 125,000,000원 높습니다. ‘경매이므로 싸다’는 전제를 두면 안 됩니다.
- 1회 유찰 구간 재평가. 1회 유찰가는 552,000,000원으로 최근 평균 565,000,000원과 최신 거래 570,000,000원보다 낮아집니다. 가격 판단 기준점이 크게 달라지는 회차입니다.
- 임대내역 현장 확인. 현재 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대내역은 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 공유자 점유 확인. 소유자가 김준호·박상희 각 2분의 1 공유이므로 실제 점유자와 인도·명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 준공업지역, 철도보호지구 및 토지거래계약 허가구역 등 감정평가에 기재된 제한사항을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2017년 북서울농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 상상인저축은행 근저당권과 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없으며 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 신건 가격 690,000,000원은 최근 12개월 평균 565,000,000원의 122.1%입니다. 최신 570,000,000원 거래보다도 120,000,000원 높습니다. 최근 시장이 이전 거래군보다 13.0% 상승한 흐름이지만, 그 흐름까지 감안해도 현재 최저가에 가격 메리트를 주기는 어렵습니다. 반면 1회 유찰가 552,000,000원부터는 최근 실거래 수준 아래로 진입합니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 이 물건의 승부처는 권리 해석보다 어느 회차에서 실거래 수준과 맞닿느냐입니다.
