서울북부지방법원 2025타경13131. 도봉구 청구아파트 109동 1층 106호 아파트입니다. 소유자 김용도는 2011년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 220,000,000원입니다. 2021년 지디캐피탈대부 명의의 근저당권은 2022년 말소됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2022.05.24 주식회사파인솔루션대부 근저당권입니다. 채권최고액은 596,700,000원으로 감정가보다 크지만, 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
현재 회차는 한 차례 유찰된 상태로 최저매각가가 354,400,000원까지 내려왔습니다. 신청채권자의 청구액은 546,658,031원이고, 현 최저가를 전액 매각대금으로 가정해도 집행비용을 제외한 예상배당은 348,638,400원에 그쳐 채권 전액을 충족하지 못합니다. 다만 이 미배당액은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 제공된 배당 구조에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13131 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 734외 4필지 청구아파트 제109동 제1층 제106호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 시루봉로 71 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 14층 중 1층 106호 |
| 소유자 | 김용도 (2011.01.11 매매 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 443,000,000원 / 354,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사파인솔루션대부 / 546,658,031원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각소멸 구조
임차인은 확인되지 않습니다. 감정평가서에는 임대내역이 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 임차보증금 인수나 별도 인수권리는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
등기 흐름에서는 2021.07.23 지디캐피탈대부주식회사 근저당권 539,500,000원이 있었지만 2022.05.24 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 파인솔루션대부 근저당권 596,700,000원이 현재 말소기준이고, 2025.09.05 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격·회차 분석 — 80%라는 숫자만 보지 말 것
현재 최저매각가는 감정가 443,000,000원의 80%인 354,400,000원입니다. 한 번 더 유찰될 경우 시나리오상 283,520,000원(64%), 세 번째 회차에서는 226,816,000원(51.2%)으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 354,400,000원 | 348,638,400원 | 248,061,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 283,520,000원 | 278,750,720원 | 317,949,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 226,816,000원 | 222,840,576원 | 373,859,424원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 354,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,761,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사파인솔루션대부 | 596,700,000원 | 348,638,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 최저가에서는 근저당권자가 채권최고액 전액을 배당받지 못하고 248,061,600원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트이며, 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 14층 중 1층 106호입니다.
- 입지. 방학3동 주민센터 남서측 인근의 아파트지대로, 주변에 아파트단지가 소재합니다. 인근에는 신학초·초당초·선덕중·선덕고와 쌍문근린공원이 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 이용해 외곽 공도와 연계되며 차량출입이 무난합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인은 확인되지 않지만 감정평가상 임대내역은 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대·현황조사·매각물건명세서를 입찰 직전에 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 354,400,000원이 감정가의 80%라는 사실과 시장가격 대비 저렴하다는 평가는 별개입니다. 동일 단지·유사 층의 최근 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 1층 특성. 본건은 14층 건물의 1층입니다. 동일 단지 거래를 비교할 때 층 차이를 함께 반영해야 합니다.
- 근저당부채권 질권. 오케이에프앤아이대부주식회사 명의의 2번 근저당권부채권 질권설정이 있으므로 배당 및 채권관계 서류를 원본으로 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현 회차 채권 미배당 248,061,600원은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·조세 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납 관리비와 조세 관련 사항도 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘실제 가격’이 남은 사건
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 감정가 443,000,000원, 현재 최저가이자 배당 시뮬레이션상 실질취득액인 354,400,000원, 그리고 매수인 인수 0원입니다. 2022년 파인솔루션대부 근저당권이 말소기준이고, 과거 지디캐피탈대부 근저당권은 이미 말소됐습니다.
권리 인수 부담만 보면 구조는 비교적 단순하지만, 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 본건은 1층이므로 동일 단지 내 최근 거래에서도 층과 상태가 비슷한 사례를 중심으로 현재 최저가 354,400,000원이 실제 시장가격에 비해 경쟁력이 있는지를 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
