서울북부지방법원 2025타경13131. 도봉구 청구아파트 109동 1층 106호 아파트입니다. 소유자 김용도는 2011.01.11. 매매를 원인으로 거래가액 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.05.24. 설정된 파인솔루션대부 근저당권이며 채권최고액은 596,700,000원입니다. 이 근저당권에 기한 임의경매가 진행되고 있고, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
등기부에는 그보다 앞선 2021.07.23. 지디캐피탈대부 근저당권 539,500,000원이 있었지만 2022.05.24. 해지로 이미 말소됐습니다. 파인솔루션대부의 근저당권에는 이후 질권 설정 이력이 연결되어 있으나, 현재 배당 시뮬레이션은 말소기준 근저당권에 배당하고 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13131 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 734외 4필지 청구아파트 제109동 제1층 제106호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 시루봉로 71 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 14층 중 1층 106호 |
| 소유자 | 김용도 (2011.01.11. 매매 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 443,000,000원 / 443,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 546,658,031원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
실제 임차인 신고 내역은 0명입니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대내역이 미상으로 기재되어 있으므로, 이것만으로 현장 점유관계까지 단정할 수는 없습니다. 현재 제공된 예상배당에서는 임차인 배당이나 매수인 승계액이 잡혀 있지 않고 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 신고 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 가격 판단 — 신건 443,000,000원, 실거래 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 443,000,000원으로 신건입니다. 그러나 같은 단지·유사 면적의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세와 같은 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 443,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
가격 측면에서 확인 가능한 것은 유찰 시나리오입니다. 1회 유찰 시 매각가 가정은 354,400,000원, 2회 유찰 시는 283,520,000원입니다. 다만 이 숫자는 유찰률을 적용한 회차별 가격일 뿐 실거래 시세가 아니므로, 낮아진다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 443,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,830,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사파인솔루션대부 | 596,700,000원 | 436,170,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 596,700,000원 중 436,170,000원이 배당되고 160,530,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 자금구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 443,000,000원 | 436,170,000원 | 160,530,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 354,400,000원 | 348,638,400원 | 248,061,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 283,520,000원 | 278,750,720원 | 317,949,280원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방학3동 주민센터 남서측 인근의 아파트지대로, 주변에 아파트단지가 소재하고 있습니다. 신학초·초당초·선덕중·선덕고 등 교육시설과 쌍문근린공원이 인근에 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다. 단지 내 도로를 이용해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 14층 중 1층 106호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 토지는 아파트 건물 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역을 포함하고, 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 확인. 신건 최저가 443,000,000원이 적정한지 판단할 동일 단지·유사 면적의 최근 거래를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대내역 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 점유 원인은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.05.24. 파인솔루션대부 근저당권 및 이에 부수된 질권 관련 등기를 최신 등기사항전부증명서에서 대조하세요.
- 배당표의 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 토지이용 규제 확인. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역 등 감정평가서 기재사항을 관할기관 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 후
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.24. 파인솔루션대부 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 임차인 신고도 없습니다. 채권최고액 596,700,000원이 매각가보다 커 현재 회차에서 160,530,000원의 미배당이 발생하지만, 이는 매수인이 떠안는 금액으로 계산되지 않습니다.
다만 신건 최저가 443,000,000원을 평가할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 물건을 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 말할 근거도 없습니다. 권리상 인수 0원은 장점이지만, 가격 적정성은 별도 검증 대상입니다. 응찰의 승부처는 권리보다 현재 443,000,000원이 실제 시장가격과 어떤 관계에 있는지를 확인하는 데 있습니다.
