서울북부지방법원 2025타경13155. 공릉동 동신아파트 105동 18층 1803호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 소유자는 이승옥이고, 2003.07.08 소유권이전이 등기되어 있습니다. 권리분석의 기준점은 2020.08.07 에스비아이저축은행 근저당권 507,600,000원입니다. 그 뒤 상상인저축은행·대한보험금융의 근저당, 국·노원구 압류, 서울보증보험·유아이크레디트대부 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
또 하나 눈에 띄는 등기는 2024.07.31 임하연 명의 근저당 200,000,000원입니다. 이 권리는 2026.01.13 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 임차인 신고는 없고 예상배당에서도 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있어, 이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리보다 현재 최저가와 실제 거래가격의 간격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13155 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 공릉동 745 동신아파트 105동 18층 1803호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.97㎡ · 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니·현관 · 24층 내 18층 |
| 사용승인 | 1999.12.24 |
| 소유자 | 이승옥 |
| 감정가 / 최저가 | 812,000,000원 / 649,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에스비아이저축은행 / 429,713,315원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 제공된 임차인 내역에는 신고된 임차인이 없으며, 예상배당상 매수인 인수금액도 0원입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 매각물건명세서·현황조사서와 현장 확인을 함께 대조하는 것이 필요합니다. 등기상 말소기준은 2020.08.07 에스비아이저축은행 근저당이고, 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 12개월 평균의 85.3%
동신아파트 전용 84.97㎡의 거래 12건 가운데 최근 12개월 표본은 8건입니다. 전체 12건 평균은 762,958,333원, 최근 12개월 평균은 761,875,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 5 | 828,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 16 | 830,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 3 | 755,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 16 | 820,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 16 | 550,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 12 | 750,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 13 | 781,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 13 | 781,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.97㎡ | 8건 | 761,875,000원 |
현재 최저가 649,600,000원은 최근 12개월 평균 761,875,000원의 85.3%입니다. 최신 거래인 2026.07의 828,000,000원과 비교해도 낮습니다. 따라서 인수액 0원을 전제로 한 실질취득금액도 649,600,000원으로 볼 수 있고, 현 회차에는 시세와의 가격 간격이 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 649,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,896,000원 |
| 1. 근저당 · 에스비아이저축은행 | 507,600,000원 | 507,600,000원 |
| 2. 근저당 · 상상인저축은행 | 382,800,000원 | 133,104,000원 |
| 3. 근저당 · 대한보험금융 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 25,012,320원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 유아이크레디트대부 | 12,558,836원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 977,971,156원 중 예상 배당액은 640,704,000원, 미배당은 337,267,156원입니다. 배당표는 채권최고액 기준 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 649,600,000원 | 640,704,000원 | 337,267,156원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 519,680,000원 | 512,083,200원 | 465,887,956원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 415,744,000원 | 409,186,560원 | 568,784,596원 | 0원 |
현재 회차에서는 에스비아이저축은행 근저당 채권최고액 507,600,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 2회 유찰 시에도 해당 금액은 507,600,000원으로 계산되지만, 3회 유찰 시에는 전체 채권자 배당액이 409,186,560원으로 내려가 신청채권자의 청구액 429,713,315원에도 미치지 못하는 시나리오입니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1999.12.24 사용승인된 아파트로 방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 공연초등학교 동측 인근이며 다세대주택·연립주택·아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 공릉역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 동신아파트는 452세대이며, 비교 거래는 전용 84.97㎡ 면적 일치 표본입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 3,942,000원/㎡입니다. 감정자료에는 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역 등이 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 및 현장을 최종 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 762,958,333원보다 최근 12개월 평균 761,875,000원과 최신 거래 828,000,000원을 우선해 가격을 판단하세요.
- 하락 방향 반영. 최근 12개월 평균이 이전 거래보다 -0.4%이므로, 최저가 할인율만 보고 향후 시세를 고정적으로 가정하지 않는 편이 안전합니다.
- 거래 편차 확인. 동일면적 거래가 550,000,000원부터 830,000,000원까지 분산되어 있어 층·향·내부 상태와 거래 특성을 확인할 필요가 있습니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 337,267,156원은 크지만 제공된 권리판정상 매수인 인수금액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이므로 매각기일 전 관련 원본 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부는 현재 가격과 점유 확인
이 사건은 등기상으로는 비교적 선명합니다. 2020.08.07 에스비아이저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 신고도 없어 예상 인수액은 0원입니다. 1회 유찰된 현재 최저가 649,600,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 761,875,000원의 85.3% 수준이고 최신 거래 828,000,000원보다 낮습니다.
다만 최근 가격 추세는 -0.4%로 소폭 하락하고 있으며, 실제 거래 범위도 550,000,000원부터 830,000,000원까지 넓습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율 자체보다 실제 점유관계, 개별 호수 상태, 최근 거래의 질을 확인해 현재 649,600,000원의 가격 간격이 유효한지 검증하는 것이 핵심입니다.
