서울북부지방법원 2025타경13155. 서울 노원구 공릉동 동신아파트 105동 18층 1803호입니다. 감정평가상 전용면적은 84.97㎡, 24층 건물의 18층이며 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 사용승인일은 1999.12.24입니다.
권리 흐름의 기준점은 2020.08.07 주식회사에스비아이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 507,600,000원이고, 이후 설정된 상상인저축은행·대한보험금융의 근저당과 국·노원구의 압류, 서울보증보험·유아이크레디트대부의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임하연 명의 근저당은 2026.01.13 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13155 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 공릉동 745 동신아파트 105동 18층 1803호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.97㎡ · 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니·현관 · 24층 내 18층 |
| 소유자 | 이승옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 812,000,000원 / 812,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 429,713,315원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2020.08.07 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 507,600,000원입니다. 이후 상상인저축은행 근저당 382,800,000원, 대한보험금융 근저당 50,000,000원, 압류 2건, 가압류 2건 및 경매개시결정이 이어져 있으나 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 7.4% 높은 신건
동신아파트 동일면적 84.97㎡ 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 755,625,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료인 최근 12개월 8건 평균 755,875,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 812,000,000원은 이 최근 평균의 107.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.97㎡ | 16 | 830,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 3 | 755,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 16 | 820,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 16 | 550,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 12 | 750,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 13 | 781,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 13 | 781,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 10 | 780,000,000원 |
| 2024.08 | 84.97㎡ | 5 | 773,000,000원 |
| 2024.05 | 84.97㎡ | 17 | 760,000,000원 |
| 2024.02 | 84.97㎡ | 11 | 747,500,000원 |
| 2023.10 | 84.97㎡ | 15 | 740,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 8건 | 755,875,000원 |
실거래 전체 범위는 550,000,000원~830,000,000원으로 편차가 큽니다. 가장 최신인 2026.03 거래는 830,000,000원으로 현재 최저가보다 높지만, 최근 12개월 평균은 755,875,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세 차이는 +0.1%로, 뚜렷한 하락 추세로 볼 수 있는 수치는 아닙니다. 그럼에도 현재 신건은 최근 평균보다 높은 만큼 ‘시세보다 싸다’는 판단은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 812,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,520,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 507,600,000원 | 507,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 382,800,000원 | 293,880,000원 |
| 3. 근저당 · 대한보험금융주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 25,012,320원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 유아이크레디트대부 | 12,558,836원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 977,971,156원 중 예상 배당은 801,480,000원, 미배당은 176,491,156원입니다. 주식회사상상인저축은행부터 미배당이 발생하고 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공연초등학교 동측 인근이며, 다세대주택·연립주택·아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 공릉역이 있습니다.
- 건물. 1999.12.24 사용승인, 철근콘크리트조 경사스라브지붕 24층 건물의 18층입니다. 도시가스 개별난방·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 동신아파트는 452세대이며 동일면적 84.97㎡ 실거래 자료가 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 공시지가 3,942,000원/㎡이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 812,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 755,875,000원의 107.4%입니다. 신건 자체에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
- 최신 거래와 평균을 함께 확인. 최신 거래는 830,000,000원이지만 최근 12개월 평균은 755,875,000원으로 차이가 큽니다. 한 건의 최신 거래만으로 시세를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자와 대항력 관련 사항을 재확인해야 합니다.
- 배당 변동요소. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 등기 원본 확인. 2026.08.15 발행 등기사항전부증명서와 매각기일 전 최신 등기 및 법원 서류를 대조해 권리 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격은 신건 프리미엄을 경계
이 물건의 강점은 명확합니다. 매수인 인수액 0원이고, 2020.08.07 에스비아이저축은행 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 정리됩니다. 반면 현재 신건 가격 812,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 755,875,000원의 107.4%입니다.
최신 거래 830,000,000원이라는 상단 사례가 존재하지만 전체 거래 범위가 550,000,000원~830,000,000원으로 넓고, 최근 12개월 평균과 현재 최저가의 차이도 분명합니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만 신건 가격 메리트는 제한적인 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다. 제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 가격은 649,600,000원, 2회 유찰 가격은 519,680,000원이며 각 회차에서도 인수액은 0원입니다.
