48,510,000원
대전지방법원 2025타경545. 천안시 서북구 백석동 천안베스트빌2차 3층 305호입니다. 물건 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가상 이용상태는 방 2개·거실/주방·욕실 등을 갖춘 오피스텔입니다. 감정가 99,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 48,510,000원까지 내려왔습니다.
표면적인 최저가만 보면 최근 실거래보다 낮지만, 이 사건의 핵심은 가격표보다 먼저 선순위 임차인의 대항력과 확약서를 함께 읽는 것입니다. 임차인 한정석의 전입·점유일은 2022.07.27로 말소기준권리인 2023.09.19 근저당보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 제출된 확약 내용대로라면 임차인은 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로, 이 사건은 확약 반영 인수 0원*으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경545 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 868 천안베스트빌2차 3층 305호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 근린시설(오피스텔 이용) · 전용 39.14㎡ · 방2·거실/주방·욕실 · 10층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사테네오 (2022.06.15. 거래가 95,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (6회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 103,032,851원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 사용승인일 / 규모 | 2016.09.30 / 천안베스트빌2차 29세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.09.19. 설정된 주식회사에이코리아대부의 근저당권으로 채권최고액은 200,000,000원입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류 3건, 임차권등기, 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 세금 압류는 당해세에 해당하면 배당 단계에서 선차감될 수 있으므로, 소멸 여부와 배당 우선순위는 구분해야 합니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 한정석 실제 임차인 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 95,000,000원 | 전입·점유 2022.07.27 확정일자 2022.07.22 배당요구 2024.08.23 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 확약 제출 |
* 매각물건명세서 비고에 기재된 대항력 포기·잔액 미청구·임차권등기 말소 동의 확약이 그대로 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 입찰 전 확약서 원문, 제출 주체, 적용 대상과 임차권등기 말소 절차를 반드시 대조해야 합니다.
② 회차별 실질취득 — 확약이 가격구조를 바꾼다
통상적인 대항력 인수형은 낙찰가가 내려가도 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 고정됩니다. 이 사건도 확약 전 계산만 보면 같은 구조입니다. 그러나 확약을 반영하면 각 회차의 인수액이 0원이므로, 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가와 같아집니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 명목 미배당 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 49% | 48,510,000원 | 47,763,180원 | 0원* | 48,510,000원* |
| 7회 유찰 시 감정가 39% | 38,808,000원 | 57,290,544원 | 0원* | 38,808,000원* |
| 8회 유찰 시 감정가 31% | 31,046,400원 | 64,912,435원 | 0원* | 31,046,400원* |
③ 시세 비교 — 확약 반영 최저가는 최근 평균의 83.5%
천안베스트빌2차의 전용 38.47㎡~40.49㎡ 거래 중 대상 면적 39.14㎡와 유사한 최근 12건입니다. 최근 12개월 평균은 58,083,333원, 최신 거래는 2026.05의 68,000,000원입니다. 현재 최저가 48,510,000원은 최근 평균보다 9,573,333원 낮고, 평균의 83.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 39.14㎡ | 9 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 38.56㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2026.01 | 38.56㎡ | 3 | 67,000,000원 |
| 2025.10 | 38.47㎡ | 6 | 54,300,000원 |
| 2025.10 | 38.47㎡ | 10 | 54,300,000원 |
| 2025.10 | 39.14㎡ | 10 | 55,200,000원 |
| 2025.10 | 39.14㎡ | 9 | 54,500,000원 |
| 2025.10 | 40.49㎡ | 4 | 55,500,000원 |
| 2025.10 | 40.49㎡ | 8 | 58,300,000원 |
| 2025.10 | 39.14㎡ | 4 | 54,300,000원 |
| 2025.10 | 39.14㎡ | 7 | 55,800,000원 |
| 2025.10 | 39.14㎡ | 5 | 59,800,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 58,083,333원 |
거래 범위는 54,300,000원~68,000,000원이고, 2026년 거래는 60,000,000원, 67,000,000원, 68,000,000원입니다. 확약 반영 실질취득 48,510,000원은 거래 최저가 54,300,000원보다도 낮습니다. 다만 이는 최저매각가에 낙찰된다는 가정이며, 실제 응찰가가 올라갈수록 시세 대비 할인 폭은 줄어듭니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,273,180원 |
| 1. 임차인 한정석 보증금 | 95,000,000원 | 47,236,820원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에이코리아대부 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 103,032,851원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 임차인 보증금 부족분이 47,763,180원이지만 확약 반영 매수인 인수액은 실질 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 우선 차감돼 실제 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다. 집행비용과 배당액은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안우체국 북측 인근의 주상복합지대로, 아파트단지·도시형생활주택·오피스텔·상업용 및 업무용 빌딩·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 북측 인근 도로변에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중이며 방2·거실/주방·욕실 등으로 구성됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 3층이며 사용승인일은 2016.09.30입니다. 승강기·소방·난방·기계식 주차·지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로1류에 접합니다. 공시지가는 1,760,000원/㎡이고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 29세대 소규모 건물이고 단지 경매통계상 평균 유찰 4.9회·매각률 0%입니다. 최근 실거래는 존재하지만 경매 수요는 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 대항력 포기, 보증금 잔액 미청구, 임차권등기 말소 동의의 대상이 한정석 임차인과 이 물건 전체에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 매각허가·대금납부 뒤 말소에 필요한 서류와 협조 주체, 제출 시점을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 화성세무서·천안세무서·천안시 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 임차인 배당액과 후순위 배당이 확정됩니다.
- 공동담보 확인. 에이코리아대부 근저당은 천안베스트빌2차 4층 412호와 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계를 대조하세요.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 점유 및 인도 상태는 별도로 확인하고, 열쇠 인계와 잔존 물품 여부를 현장에서 확인하세요.
- 용도·금융 확인. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태를 기준으로 취득세·대출·임대 가능 조건을 사전에 확인하세요.
- 응찰가 관리. 최근 12개월 평균은 58,083,333원, 최신 거래는 68,000,000원입니다. 낙찰가 상승에 따라 현재 16.5% 할인 폭이 빠르게 줄어드는 점을 반영하세요.
맺으며 — “확약이 있어야 4,851만원짜리 물건이다”
이 사건은 최저가만 보면 최근 12개월 평균의 83.5%로 가격 메리트가 있습니다. 그러나 그 결론은 대항력 임차인의 확약을 반영했을 때만 성립합니다. 확약이 없다면 현재 회차 실질취득액은 96,273,180원으로 보증금 95,000,000원 부근에서 고정돼, 감정가와 최근 실거래를 웃도는 구조가 됩니다.
제출된 확약 내용대로 임차인이 미배당 잔액을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다면 인수액은 실질 0원*, 실질취득은 48,510,000원입니다. 최근 평균보다 낮은 가격은 장점이지만, 6회 유찰·29세대 소규모·근린시설 분류·오피스텔 이용·세금 압류는 재매각과 배당확정성을 보수적으로 보게 만듭니다. 결론은 확약 확인 시 가격은 합격, 환금성은 주의입니다.
